Ключевые доказательства и их оценка в судебных спорах о сносе домов в зоне санитарной охраны питьевого водоснабжения Москвы

Добрый день, Ульрих!

Ключевые доказательства и их оценка в судебных спорах о сносе домов в зоне санитарной охраны питьевого водоснабжения Москвы

На основе анализа судебной практики Московского областного суда, Первого кассационного суда общей юрисдикции и Верховного Суда РФ за 2023–2025 гг.

Введение

Массовые иски природоохранной прокуратуры и органов исполнительной власти с требованиями о сносе построек в зоне санитарной охраны (ЗСО) питьевого водоснабжения Москвы сформировали один из наиболее конфликтных видов земельных споров.
Суды рассматривают такие дела не только с позиции градостроительного законодательства, но и через призму защиты права собственности, правовой определённости и принципа добросовестности.

Цель статьи — показать, какие доказательства оказывают решающее влияние на исход подобных споров и как суды их оценивают.

Нормативные правовые ориентиры, определяющие вывод суда

1. Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»

2. Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ — переходный режим регулирования санитарной охраны

3. СП 2.1.4.2625-10 — санитарные правила по ЗСО г. Москвы

4. Решение исполкомов Моссовета и Мособлсовета от 17.04.1980 № 500-1143 — проект установления красных линий ЗСО (применяется судами и органами власти)

5. ГК РФ — ст. 222 — понятие самовольной постройки

6. ЗК РФ — ст. 56, 56.3 — ограничения земельных прав

7. АПК РФ / ГПК РФ / КАС РФ — нормы об оценке доказательств (ст. 55–67 ГПК РФ)

Суды исходит из принципа: даже в условиях повышенной санитарной важности ЗСО вмешательство в право собственности допускается только при надлежащем доказывании необходимости сноса и при анализе добросовестности собственника.

Ключевые доказательства в делах о признании построек самовольными и их сносе в ЗСО

Доказательства факта нахождения объекта в ЗСО

Суд проверяет:

• нормативный акт, которым установлены границы ЗСО;

• приложенные карты и координаты;

• сведения из ЕГРН и градостроительных информационных систем;

• ответы уполномоченных органов.

Суды неоднократно подчеркивали: нахождение объекта в ЗСО не доказывается предположениями и общими схемами, требуются официальные данные и конкретные координаты.

Использование документов «ограниченного доступа» (в т. ч. распоряжений Минэкологии, не опубликованных из-за секретности) рассматривается критически, поскольку сторонам должно быть обеспечено право на ознакомление и оспаривание доказательств.

Доказательства добросовестности застройщика / собственника

Высокое значение имеют:

• дата приобретения участка и объекта;

• наличие уведомлений о начале строительства / ГПЗУ / разрешений;

• отсутствие публичных сведений о ЗСО на момент строительства;

• переписка с администрацией, Росреестром, органами регионального экологического надзора;

• ответ продавца объекта о наличии / отсутствии ЗСО.

Суды прямо указывают: если лицо не знало и не должно было знать о нахождении участка в ЗСО, это исключает квалификацию постройки как самовольной (ст. 222 ГК РФ).

Доказательства отсутствия угрозы водоснабжению

Используются:

• экспертные заключения гидрологов и санитарных инженеров;

• данные об удалённости объекта от водоёма и о рельефе местности;

• информация о наличии канализации;

• режим эксплуатации объекта.

Суды признают: сам факт нахождения объекта в ЗСО не означает автоматически угрозу водоснабжению — именно прокуратура обязана доказать опасность.

Доказательства «санкционирующего поведения» органов власти

К числу сильнейших доказательств относятся:

• ранее выданные ГПЗУ;

• разрешения на подключение инженерных сетей;

• договоры на вывоз сточных вод;

• выданные уведомления о начале строительства / о завершении строительства;

• регистрация дома в ЕГРН при полной осведомлённости органов власти.

Практика показывает: если государственные органы прямо или косвенно одобряли строительство, их требования о сносе подлежат критической оценке.

Как суды оценивают доказательства — ключевые правовые позиции (2023–2025)

Суды формируют устойчивую тенденцию: снос — исключительная мера, допустимая только при доказательстве угрозы водоснабжению и недобросовестности собственника.

Практические рекомендации для собственников недвижимости

Что необходимо собрать до суда

• кадастровый паспорт участка и координаты;

• выписку ЕГРН (участка и дома);

• переписку с администрацией, Росреестром и Минэкологии;

• уведомления о строительстве / акты ввода / ГПЗУ (если есть);

• экспертное заключение об отсутствии угрозы водоснабжению.

На что делать акцент в судебной защите

1. Вы не знали и не должны были знать о ЗСО на момент строительства.

2. Государство ранее подтверждало строительство документами или регистрационными действиями.

3. Дом не представляет опасности для водоснабжения.

4. Снос — несоразмерная мера, возможны альтернативы:

   • техническое переоборудование канализации;

   • ограничения режима эксплуатации;

   • наличие переходного периода по ФЗ № 342-ФЗ.

Действия при покупке участка / дома в зоне риска

• требовать письменные заверения продавца;

• направить запросы в органы власти (их ответы пригодятся как доказательства);

• сохранять все документы, выданные при сделке.

Заключение

Полагая приоритет санитарной безопасности критически важным, суды в 2023–2025 гг. выработали сбалансированный подход:

Защита водоснабжения не отменяет защиту права собственности.
Снос допустим только при доказанности угрозы и недобросовестного поведения застройщика.

Поэтому правильная доказательная стратегия способна изменить исход даже самых сложных экологических исков.

Имею большой и успешный опыт решения аналогичных споров.

Обращайтесь к юристу по недвижимости и административным спорам, обязательно помогу.

Ноябрь 2025 г.