Строительство дома ИЖС в зоне КРТ

 Добрый день, Сергей!

Строительство дома ИЖС в зоне КРТ

КРТ предполагает, освоение массива земель на основании договора, заключаемого между застройщиком и уполномоченным органом, подготовленной в рамках такого договора документации по планировке территории. Цель КРТ - создание одновременно с объектами основного назначения (в данном случае – жилыми или садовыми домами) необходимой для них инфраструктуры. Именно в определении перечня и объемов такой инфраструктуры, соответствующей объему застройки основного назначения состоит основной смысл разработки документации по планировке территории в рамках КРТ.

В случае с участками ИЖС нередко происходит следующее:

• зона КРТ в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) устанавливается в отношении массива земель, уже распроданного конечным покупателям;
• собственник такого массива продолжает продажи физическим лицам уже после его включения в зону КРТ, умалчивая про последствия вхождения в такую зону либо раздавая покупателям обещания о возможности легализации домов, которые они построят.

В зоне КРТ участки принадлежат конечным собственникам, и администрация не может ни договор о КРТ заключить, ни изъять участки в зоне КРТ (в отличие от КРТ нежилой застройки).

Снос домов ИЖС в зоне КРТ

Возможность сноса индивидуальных домов в зонах КРТ как самовольных построек зависит от того, является ли их возведение без договора о КРТ и документации по планировке территории существенным нарушением градостроительных норм.

Градостроительный кодекс не содержит прямого ответа на вопрос, можно ли строить в зоне КРТ, установленной в ПЗЗ, без заключения соответствующего договора и подготовки документации по планировке территории.

С одной стороны в соответствии с п. 7 ч. 3 ст. 41 Градостроительного кодекса подготовка документации по планировке территории обязательна, если «планируется осуществление комплексного развития территории» в отношении застраиваемого участка.

С другой – требование о наличии договора о КРТ и документации по планировке территории, как условии выдачи разрешения на строительство, установлено п. 10 ч. 7, ч. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса только для участков, в отношении которых уполномоченным органом принято решение о КРТ (а не только установлена соответствующая зона в ПЗЗ).

При этом, для процедуры строительства объектов ИЖС и садовых домов, предполагающей, вместо разрешения на строительство, подачу уведомлений о планируемом строительстве каких-либо ограничений в зависимости от вхождения участка в зону КРТ вообще не установлено.

Судебная практика о возведении дома ИЖС в зоне КРТ

Законодатель связывает возможность возведения индивидуального жилого дома с фактом установления в градостроительном регламенте видов разрешенного использования, предусматривающих ИЖС в соответствующей территориальной зоне.

Следовательно, отсутствие документов по планировке территории в данном случае не может являться основанием для выдачи оспариваемого уведомления.

Утверждения о недопустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке в отсутствии документации о планировке территории в целях размещения объекта капитального строительства, подготовка которой является обязательной, не соответствует требованиям действующего законодательства.

Градостроительным кодексом Российской Федерации, а также ПЗЗ установлен императивный порядок проведения КРТ, в соответствии с которым необходимая документация подлежит разработке в целях проведения КРТ после заключения договора о КРТ.

Для объектов, требующих разрешения на строительство, сформировалась однозначная позиция о необходимости заключения договора о КРТ и подготовки документации по планировке территории, уже с момента внесения соответствующей зоны в ПЗЗ.

В то же время, возведение объектов ИЖС и садовых домов в зоне КРТ на основании уведомлений, суды считают законным.

Сам по себе факт публикации ПЗЗ, на момент приобретения участка, предусматривающих вхождение земельного участка в зону КРТ, не свидетельствует о том, что покупатель знал об этом обстоятельстве, если соответствующие сведения не были внесены в ЕГРН.

Неисполнение прежним собственником обязанности по утверждению документации по планировке территории перед разделом участка и продажей образованных участков не может служить основанием для возложения такой обязанности на собственников образованных участков.

Нахождение земельного участка в границах территории, на которой предусматривается деятельность по КРТ, без каких-либо других оснований, нельзя признать правомерным основанием для выдачи уведомления о несоответствии параметров объекта ИЖС установленным параметрам и (или) недопустимости размещения указанного объекта на земельном участке.

Суды признают незаконными выдаваемые муниципалитетами уведомления о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта ИЖС или садового дома параметров установленным параметрам и (или) недопустимости размещения такого объекта на земельном участке и, одновременно, обязывает муниципалитет выдать уведомление о соответствии в отношении планируемого объекта.

По сути, суды прямо санкционируют строительство объекта ИЖС в зоне КРТ без договора о КРТ и подготовки документации по планировке территории.

Разработка документации по планировке территории, по мнению судов, обязательна только при наличии договора о КРТ (то есть после принятия решения о КРТ), но при его отсутствии, собственник участка вправе в обычном порядке возводить объект ИЖС, соответствующий установленным ПЗЗ параметрам.

Актуальна данная позиция при условии, что для соответствующей зоны комплексного развития территории ИЖС, ЛПХ или садоводство предусмотрены в качестве основных видов разрешённого использования.

Имею большой и успешный опыт работы по аналогичным спорам.

Обращайтесь к юристу по недвижимости, обязательно помогу.

май 2024