Защита жилищных прав

Добрый день, Эльвира!

В соответствии с п. 3 ст. 11 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется путем:

1. признания жилищного права;
2. восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;
3. признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
4. неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
5. прекращения или изменения жилищного правоотношения.

Кроме того, допускается защита иными способами, предусмотренными ЖК РФ и другими федеральными законами, в том числе ГК РФ. Так, например, обращается внимание, что возможно использовать при защите жилищных прав такой гражданско-правовой способ защиты, как компенсация морального вреда.

Следует отметить, что данный перечень способов защиты жилищных прав вызывает определенные замечания.

Прежде всего эти способы не отражают специфику защиты именно жилищных прав.

Крайне редко участники жилищных отношений используют такие способы защиты, как признание судом недействующими полностью или в части или неприменение нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления.

Большинство актов государственных и муниципальных органов в сфере жилищных отношений носят ненормативный характер (решение о принятии на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий, согласие на обмен и т.п.), однако такой способ защиты, как признание недействительным ненормативного акта компетентного органа или должностного лица, в перечне не упоминается.

Поэтому защита прав на жилые помещения "предусматривает необходимость обращения к нормам гражданского законодательства, устанавливающего наиболее приемлемые способы защиты. Само жилищное законодательство ограничено в выборе правовых средств обеспечения прав собственников".

Безусловно, признание недействительным ненормативного акта является общегражданским и регламентировано в ст. 12 ГК РФ. Однако законодатель в ст. 11 ЖК РФ необоснованно обошел своим вниманием и "чисто" жилищно-правовые способы защиты: о вселении; о выселении; признании лица утратившим право на жилплощадь; принудительном разделе жилплощади; принудительном обмене; нечинении препятствий в проживании; нарушении правил по переустройству или перепланировке жилья и подсобных помещений; признании ордера недействительным.

Заметим также, что признание права названо в качестве способов защиты и в общих положениях ГК РФ (ст. 12) и повторено отдельно в числе способов защиты жилищных прав в ст. 11 ЖК РФ.

В целом систему способов защиты жилищных прав следует признать открытой.

Как мы видим, признание права возглавляет перечень способов защиты жилищных прав.
При этом субъекты жилищных правоотношений свободны в выборе способа защиты. ВС РФ сформулировал по этому вопросу четкую правовую позицию: "... в силу ст. 9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Выбор одного из способов защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 ГК РФ, принадлежит не суду, а истцу, который и определил в исковом заявлении избранный им способ защиты своего права".

Из этих посылок нетрудно сделать вывод, что жилищные права правообладатель может защитить при помощи любого способа, в т.ч. признания права. Однако такое умозаключение не будет всегда верным.

Выбор способа защиты из установленного законом перечня таких способов должен определяться рядом правил. Все способы защиты права, хотя и находятся в известной взаимозависимости и взаимосвязи, в то же время подлежат и отграничению друг от друга.
Прежде всего следует отметить, что иногда законодатель прямо указывает на необходимость выбора из перечня определенного способа защиты, который следует использовать при нарушении того или иного жилищного права.

Например, решение об отказе в принятии на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении выдается или направляется гражданину, подавшему соответствующее заявление о принятии на учет, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано им в судебном порядке (ст. 54 ЖК РФ). В этом случае очевидно следует предъявлять требование о признании решения соответствующего органа недействительным (незаконным).

В ЖК РФ сформулированы и иные способы защиты, прямо не названные в ст. 11. Так, в соответствии с п. 9 ст. 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Здесь законодатель в статье, регулирующей соответствующее отношение, прямо назвал способ защиты - требование о выкупе жилого помещения.

В жилищном законодательстве широко используются гражданско-правовые способы защиты (предусмотренные в ст. 12 ГК РФ), что допустимо с учетом содержания п. 6 ст. 11 ЖК РФ.
К примеру, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена (п. 3 ст. 75 ЖК РФ).

Согласно п. 1 ст. 75 ЖК РФ обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных настоящим Кодексом.
Здесь используются широко применяемые в гражданском праве такие способы защиты, как возмещение убытков и признание оспоримой сделки недействительной, применение последствий ничтожной сделки.

Сложность с использованием такого способа защиты жилищных прав, как признание права, связана прежде всего с тем, что нормы жилищного законодательства непосредственно не устанавливают ни одного случая его применения.

Его нередко используют ошибочно в тех случаях, когда законодатель прямо определил иной способ защиты. Например, в п. 4 ст. 74 ЖК РФ предусмотрено, что отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями может быть обжалован в судебном порядке.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" отмечено, что такой спор подлежит рассмотрению в судебном порядке по правилам искового производства (п. 34).

Однако граждане в случае отказа наймодателя в даче согласия на обмен продолжают обращаться в суд с исками о признании права на обмен жилыми помещениями, в то время как ЖК РФ прямо установил требуемый в этих случаях способ защиты - оспаривание отказа наймодателя.

Анализ судебной практики показывает, что при нарушении преимущественного права покупки жилого помещения, находящегося в долевой собственности, также ошибочно используется такой способ защиты, как признание права. Правообладатели обращаются в суды с исками о признании преимущественного права покупки. Хотя в ст. 250 ГК РФ указан иной способ защиты - требование о переводе прав и обязанностей покупателей на себя.

Таким образом, если жилищным законодательством установлен определенный способ защиты за конкретные нарушения, то подлежит использованию способ, предусмотренный законом.

В других случаях признание права используют излишне, когда нарушенные права восстанавливаются за счет применения других способов защиты.

Для правильного отграничения признания жилищного права от признания недействительным акта, касающегося жилищного правоотношения, важно учитывать следующее.

До появления индивидуализированного предоставленного гражданину или уже имеющегося у него жилого помещения могут быть нарушены только административные жилищные права, в т.ч. на постановку на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий.
По мнению ВС РФ, на стадии постановки граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях отсутствует спор о праве на конкретное жилое помещение, поскольку жилищные правоотношения еще не возникли, следовательно, данные отношения носят публичный характер, так как гражданин оспаривает действия органа.

Административные жилищные права не подлежат защите посредством признания права в связи с особой публичной природой этих прав. Например, право на получение ордера на вселение в жилое помещение вообще предлагается "вынести" за рамки жилищных отношений по пользованию жилыми помещениями.

Признание права не подлежит использованию и при защите конституционных прав, связанных с жилищными правоотношениями.

Способ защиты жилищных прав должен приводить к реальному действительному непосредственному восстановлению оспариваемого или нарушенного права и не иметь декларативного характера.

Юридическое и фактическое наличие жилого помещения следует учитывать и в спорах, вытекающих из договоров долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов. Так, дольщики по договору участия в долевом строительстве нередко затрудняются с выбором способа защиты между иском о признании права собственности на квартиру в не завершенном строительством многоквартирном жилом доме и о взыскании убытков (денежной компенсации).

В силу ст. 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту. Передача объекта долевого строительства осуществляется только после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Право собственности на жилое помещение до этого момента возникнуть не может, поэтому требование о признании права в не завершенном строительством многоквартирном жилом доме по договору о долевом участии является ненадлежащим способом защиты.

Статьей 9 вышеуказанного Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок. При этом застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами.

Таким образом, до момента ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, до индивидуализации жилых помещений со стороны дольщика возможен только иск о возмещении убытков и уплате процентов за пользование чужими денежными средствами.
Суды также ошибочно удовлетворяют иски о признании права собственности на жилое помещение там, где право собственности еще отсутствует и для его приобретения необходимо использовать специальный способ защиты - требование о государственной регистрации перехода права собственности. В данной ситуации иск предъявляется покупателем жилого помещения продавцу, когда последний уклоняется от участия в регистрации перехода права собственности.

Важно также отметить, что признание права может быть использовано только тогда, когда право у лица уже имеется, однако оно кем-либо оспаривается. В связи с этим признание жилищного права имеет правоподтверждающий, а не правопорождающий характер.

Термин "признание права" часто используется в правоприменительной практике при установлении права собственности на жилое помещение в силу приобретательной давности. Следует отметить, что до момента принятия соответствующего решения суда у владельца жилого помещения право собственности на него отсутствует, поэтому суд его не подтверждает, а устанавливает.

При разграничении признания права с другими способами защиты жилищных прав важно также учитывать цель использования того или иного способа защиты.

Целью признания права является устранение правовой неопределенности в принадлежности имеющегося у истца, но оспариваемого жилищного права. Если реализация данного способа защиты не приведет к достижению данной цели, то это будет свидетельствовать о том, что способ защиты выбран неверно и требуется использование иного способа защиты.

Суды необоснованно используют признание права как некоторый промежуточный способ защиты: например, сначала признают право на выплату, а затем истребуют выплату или сначала признают право находиться в очереди как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, потом обязывают компетентные органы поставить в эту очередь.

Подлежит применению тот способ защиты жилищного права, который непосредственно приводит к искомому истцом результату, при наличии, безусловно, оспаривания или нарушения его прав, обоснованности его требований. В этих случаях доводы о наличии у истца соответствующего жилищного права должны быть положены в обоснование иска, а не в существо требования.

Следует также остановиться на проблеме "признания" прав, установленных законом и не оспариваемых кем-либо.

Постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 28 февраля 1930 г. "О праве пользования дополнительной жилой площадью" предусматривает категории граждан, имеющие право на дополнительную площадь.

В соответствии со ст. 5 ФЗ "О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из закрывающихся населенных пунктов в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях" членами семьи гражданина, выезжающего из закрывающегося населенного пункта и имеющего право на получение жилищной субсидии, признаются постоянно проживающие совместно с ним супруг или супруга, дети, родители, усыновленные, усыновители данного гражданина. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи данного гражданина, если они вселены им в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи данного гражданина в судебном порядке.

Согласно ст. 13 Закона РФ "О реабилитации жертв политических репрессий" признается право реабилитированных лиц, утративших жилые помещения в связи с репрессиями, возвращаться для проживания в те местности и населенные пункты, где они проживали до применения к ним репрессий. В случае возвращения на прежнее место жительства реабилитированные лица и члены их семей принимаются на учет и обеспечиваются жилыми помещениями в порядке, предусмотренном законодательством субъектов Российской Федерации. Это право распространяется также на членов их семей и других родственников, проживавших совместно с репрессированными лицами до применения к ним репрессий, а также на детей, родившихся в местах лишения свободы, в ссылке, высылке, на спецпоселении. При отсутствии документального подтверждения факт вынужденного переселения, связанного с репрессиями родственников, может устанавливаться судом.

В соответствии с Федеральным законом "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" Правительством Российской Федерации утвержден Перечень заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь.

При постановке на учет для улучшения жилищных условий инвалидов учитывается их право на дополнительную жилую площадь.

В указанных и некоторых иных случаях уполномоченные лица обращаются в суды с исками о признании за ними права на жилую, в том числе дополнительную, площадь.

Нормативными актами РФ предусмотрены также права отдельных граждан на получение социальных выплат на приобретение жилого помещения. Так, преимущественное право на получение социальной выплаты имеют граждане, работающие по трудовым договорам (основное место работы) либо осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица в сельской местности, которую они избрали для постоянного места проживания, изъявившие желание улучшить жилищные условия путем строительства индивидуального жилого дома или приобретения жилого помещения на первичном рынке, в том числе путем участия в долевом строительстве.

Отдельные категории граждан имеют право на получение государственного жилищного сертификата.

Однако самостоятельное подтверждение (признание) предусмотренного законом жилищного права не требуется. При этом чаще всего ответчиками наличие этого права у лица и не оспаривается. Кроме того, само по себе признание, например, за реабилитированным гражданином его права возвратиться для проживания не будет означать обеспечение его жилым помещением или непосредственную постановку на учет.

В этих случаях следует использовать способ защиты, соответствующий характеру нарушения права, например оспаривать ненормативный акт, нарушающий указанное право, - отказ в постановке на учет.

Таким образом, систему способов защиты жилищных прав следует признать нормативно разрозненной, находящейся на начальном этапе формирования. В ст. 11 ЖК РФ перечисляются способы, которые не отражают специфику защиты именно жилищных прав, повторяют универсальные общегражданские способы защиты. Большинство специальных жилищно-правовых способов защиты прав упоминаются в других нормах жилищного законодательства (о вселении; о выселении; признании лица утратившим право на жилплощадь; принудительном разделе жилплощади; принудительном обмене; нечинении препятствий в проживании; нарушении правил по переустройству или перепланировке жилья и подсобных помещений; признании ордера недействительным и др.).

Соотношение признания права и иных способов защиты жилищных прав определяется следующими критериями:

1. нарушение гражданского (а не административного) жилищного права;
2. характер правонарушения - оспаривание права (а не, например, невыплата субсидии для приобретения жилья);
3. отсутствие иного прямо предусмотренного законом способа защиты жилищного права;
4. правоподтверждающий (а не правоприобретающий) характер требования управомоченного лица;
5. фактическое наличие у управомоченного лица жилого помещения, а не возможность получения жилого помещения в будущем;
6. возможность эффективного восстановления жилищного права, т.е. прекращение его оспаривания.

Юридическая помощь, обращайтесь.