Фактическое пользование земельным участком

Добрый день, Виктория Дмитриевна!

Отвечая на Ваш вопрос, приведу пример конкретного дела из судебной практики.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, рассмотрев в открытом судебном кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альфа» (г. Томск) на решение Арбитражного суда Томской области от 06.05.2019, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2019 и постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.11.2019 по делу № А67-11452/2018, УСТАНОВИЛА:

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва (далее – Министерство) обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа» (далее - Общество) о взыскании 1 323 307 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате за пользование в период с 23.03.2016 по 06.03.2019 земельным участком, расположенным по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, Ровенская ул., д. 3б, 208 534 руб. 49 коп. процентов, начисленных на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) за период с 16.04.2016 по 06.03.2019, с продолжением их начисления по день фактической уплаты долга. Арбитражный суд Томской области решением от 06.05.2019, оставленным без изменения постановлениями Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2019 и Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.11.2019, взыскал с Общества 1 303 971 руб. 50 коп. задолженности, 162 047 руб. 56 коп. процентов с продолжением их начисления на остаток суммы задолженности в размере ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, за каждый день просрочки, начиная с 25.04.2019 до момента фактического исполнения обязательства, в остальной части иска отказал.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит отменить указанные судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Определением от 05.03.2020 судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л. жалоба Общества вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации. Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 291.10 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Согласно части 1 статьи 291.11 АПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л., Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене. Как следует из материалов истребованного дела и установлено судами, по результатам торгов, проведенных в форме публичного предложения в ходе реализации конкурсным управляющим имущества должника – государственного унитарного предприятия Республики Тыва «Кондитерская фабрика» (далее – Предприятие), признанного решением Арбитражного суда Республики Тыва от 14.07.2015 по делу № А69-77/2015 несостоятельным (банкротом), с Обществом (победителем торгов) заключен договор от 23.03.2016 купли-продажи следующего государственного имущества, закрепленного Министерством за Предприятием на праве хозяйственного ведения и расположенного по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, Ровенская ул., д. 36: здания кондитерской фабрики общей площадью 4249,4 кв.м, здания генераторной площадью 84,8 кв.м, здания трансформаторной подстанции общей площадью 54 кв.м, а также права аренды земельного участка общей площадью 12 027,75 кв.м, на котором расположены эти объекты. 3

В пункте 3.2 договора указано, что договор является актом приема-передачи. Пунктом 4.1 договора определено, что право собственности на объекты недвижимости переходит к покупателю с момента государственной регистрации после полной оплаты стоимости объектов.

Общество в марте 2016 года перечислило продавцу 8 010 000 руб., полностью оплатив приобретенное имущество. Министерство, осуществляющее управление государственным имуществом, земельными участками в Республике Тыва, являвшееся учредителем и собственником имущества Предприятия, ссылаясь на то, что Общество, получив объекты недвижимости в момент заключения договора купли-продажи от 23.03.2016, следовательно, использует находящийся в государственной собственности Республики Тыва земельный участок, в отношении которого оно приобрело право аренды, не обращается с заявлением о заключении договора аренды, не платит за пользование участком, предъявило в арбитражный суд настоящий иск о взыскании с Общества неосновательного обогащения за пользование участком с даты подписания указанного договора купли-продажи в размере, определенном в соответствии с постановлением Правительства Республики Тыва от 27.01.2011 № 50 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Тыва» (далее – постановление № 50), а также процентов за пользование чужими денежными средствами. Общество в отзыве на иск указало: поскольку Министерство в судебном порядке оспаривало торги и на приобретенное ответчиком имущество был наложен арест, переход к Обществу права собственности на это имущество не был зарегистрирован не по вине Общества вплоть до 02.10.2018; в связи с этим до даты государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости Общество не пользовалось и не могло пользоваться ни объектами, ни участком, а также не могло заключить с публичным собственником договор аренды участка, в отношении которого с продавцом объектов (Предприятием) договор аренды не заключался; поэтому до 02.10.2018 у ответчика не имелось обязанности платить за пользование этим участком.

Суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на статьи 309, 310, 395, 551, 614, 1102, 1105 ГК РФ, статьи 1, 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), постановление № 50, пришли к выводу об обоснованности требований Министерства в части взыскания с Общества 1 303 971 руб. 50 коп. платы за пользование участком за период с 23.03.2016 по 06.03.2019, 162 047 руб. 56 коп. процентов за период с 16.06.2016 по 24.04.2019 с продолжением их начисления на остаток суммы, начиная с 25.04.2019 до момента фактического исполнения обязательства.

Суды исходили из следующего: поскольку Обществу с момента подписания договора от 23.03.2016 переданы объекты недвижимости, расположенные на спорном публичном земельном участке, следовательно, оно фактически использовало этот участок с указанной даты и должно в силу пункта 1 статьи 35, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, статей 552, 1102, 1105 ГК РФ оплатить пользование в размере арендной платы, которая подлежала бы внесению при надлежащем оформлении договора аренды и в соответствии с действовавшим в спорный период нормативным правовым актом Республики Тыва (постановлением № 50), предусматривающим порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Тыва. Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Судебная коллегия считает, что суды трех инстанций при рассмотрении настоящего дела неправильно применили нормы материального и процессуального права, не исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, и не учли следующего. Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ, пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, по общему правилу моментом возникновения у покупателя недвижимости права на использование земельного участка, не принадлежащего продавцу на праве собственности, в том числе находящегося в публичной собственности, является дата государственной регистрации права собственности покупателя на приобретенную недвижимость. С этого же момента покупатель может требовать оформления предусмотренных земельным законодательством соответствующих прав на участок и в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и пункта 1 статьи 65 ЗК РФ обязан платить за пользование участком. При этом плата за пользование публичным участком подлежит внесению в размере арендной платы, установленной уполномоченным органом. Согласно материалам дела у Предприятия - предыдущего владельца объектов недвижимости, приобретенных ответчиком, право аренды на земельный участок, находящийся в государственной собственности, оформлено не было.

Министерство письмом от 12.03.2014 отказало Предприятию в заключении договора аренды участка со ссылкой на то, что оно находится в процедуре банкротства. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Тыва от 28.05.2014 по делу № А69-1030/2014 указанный отказ признан незаконным, на Министерство возложена обязанность заключить с Предприятием договор аренды спорного участка. Поскольку Министерство уклонилось от исполнения этого решения, у Предприятия на момент продажи объектов недвижимости отсутствовал договор аренды земельного участка, а право Общества на оформление арендных отношений на спорный участок могло возникнуть только после государственной регистрации перехода к нему права собственности на расположенные на участке объекты недвижимости.

Между тем, как указывает ответчик и следует из представленных в дело доказательств, Общество 02.04.2016 обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода к нему права собственности на объекты недвижимости, приобретенные по договору купли-продажи от 23.03.2016, однако государственная регистрация не по его вине была осуществлена только 02.10.2018. Так, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Тыва (далее - Управление Росреестра) уведомлением от 14.04.2016 приостановило государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости к Обществу, а решением от 13.05.2016 отказало в государственной регистрации по следующим основаниям: Министерство в рамках дела № А69-77/2015 оспорило законность торгов по продаже имущества Предприятия и заключенного с Обществом по результатам этих торгов договора купли-продажи от 23.03.2016, в том числе со ссылкой на отсутствие у должника - Предприятия заключенного договора аренды земельного участка, право аренды которого не могло быть предметом торгов; в Едином государственном реестре прав на недвижимость на основании определения Конституционного суда Республики Тыва от 21.12.2015 внесена запись о регистрации запрета на все действия и решения в отношении Предприятия.

Третий арбитражный апелляционный суд постановлением от 11.08.2016 по делу № А69-77/2015 (о банкротстве Предприятия) не нашел оснований для признания недействительными торгов по продаже имущества Предприятия и договора купли-продажи от 23.03.2016 и отказал Министерству в иске. Конституционный суд Республики Тыва постановлением от 08.04.2016 6 № 1 снял ограничение, связанное с запретом осуществлять регистрационные действия в отношении Предприятия. С учетом приведенных обстоятельств Третий арбитражный апелляционный суд постановлением от 07.04.2017 по делу № А69-2665/2016 по заявлению Общества признал незаконным отказ Управления Росреестра в государственной регистрации перехода к Обществу права собственности на приобретенные на торгах объекты недвижимости и обязал осуществить регистрацию права собственности Общества на эти объекты.

При таком положении не могут быть признаны обоснованными выводы судов о том, что Общество после подписания договора купли-продажи от 23.03.2016 уклонялось от оформления аренды в отношении земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, находившиеся до даты государственной регистрации в собственности Республики Тыва, и поэтому должно заплатить за пользование участком с даты подписания указанного договора купли-продажи.

Следует отметить, что после регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости Общество обратилось к Министерству с заявлением о заключении договора аренды спорного участка. Бездействие Министерства, выразившееся в нерассмотрении заявления Общества, признано незаконным решением Арбитражного суда Республики Тыва от 13.09.2019 по делу № А69-1413/2019. Орган, уполномоченный от имени собственника распоряжаться земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, вправе требовать взыскания в судебном порядке неосновательного обогащения с лица, осуществлявшего фактическое пользование без надлежащего оформления прав таким земельным участком.

При этом в силу статьи 65 АПК РФ истец обязан доказать, что ответчик фактически пользовался публичным земельным участком, а суд должен установить обстоятельства его действительного использования и возможности использования. В обоснование довода о фактическом пользовании спорным участком Министерство сослалось только на то, что в договоре купли-продажи расположенных на участке объектов имеется ссылка на передачу этих объектов покупателю. Каких-либо иных доказательств того, что Общество после подписания договора осуществляло пользование приобретенными объектами и земельным участком, в материалы дела не представлено.

Между тем акт приема-передачи объектов подтверждает лишь переход во владение покупателя объектов недвижимости, однако не исключает необходимости установить возможность покупателя использовать эти объекты (а следовательно, и земельный участок) при наличии обстоятельств, за которые покупатель не может отвечать. Общество указывало на то, что в связи с оспариванием Министерством торгов и неправомерным отказом в регистрации перехода к нему права собственности на объекты недвижимости, не будучи собственником этих объектов, до регистрации его права собственности не использовало и не имело возможности использовать эти объекты, в отношении которых к тому же Кызылский городской суд Республики Тыва в рамках уголовного дела № 2-132/2017 в 2017 году наложил арест. Арест был снят постановлением указанного суда от 29.08.2018.

Однако суды не дали надлежащую оценку приведенным доводам Общества и не исследовали указанные обстоятельства, имеющие существенное значение для решения вопроса о наличии предусмотренных статьями 1102, 1105 и 1107 ГК РФ оснований для взыскания с ответчика платы за пользование земельным участком в период с 23.03.2016 до 08.10.2018 и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия считает, что решение от 06.05.2019, постановление апелляционного суда от 16.07.2019 и постановление суда округа от 11.11.2019 приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, при неполном исследовании обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, поэтому указанные судебные акты на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное; исследовать представленные в дело доказательства; дать оценку приведенным доводам ответчика; определить период, за который подлежит взысканию плата за пользование спорным участком; установить наличие оснований для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами и период их начисления; правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации ОПРЕДЕЛИЛА: решение Арбитражного суда Томской области от 06.05.2019, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2019 и постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.11.2019 по делу № А67-11452/2018 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Томской области. Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Помощь судебного юриста

Обращайтесь, обязательно помогу.