Возмещение убытков в связи с установкой зоны с особыми условиями использования территории

Анастасия, добрый день!

Санитарно-защитная зона

Санитарно-защитная зона (СЗЗ) – это одна из зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), установление которой обеспечивает предупреждение и устранение вредного воздействия на человека факторов среды обитания.

При этом включение земельного участка в СЗЗ может накладывать существенные ограничения на градостроительную и иную хозяйственную деятельность на участке вплоть до невозможности его использования в соответствии с запланированными целями.

Для каких объектов устанавливается СЗЗ?

В законодательстве нет конкретного перечня объектов для которых устанавливается СЗЗ. Однако в законе имеются критерии, которые являются маркерами необходимости ее установления.

Для установления в отношении объекта СЗЗ, он должен обладать следующими критериями:

• являться объектом капитального строительства;
• являться источником химического, физического, биологического воздействия на среду обитания человека;
• за его контурами формируется химическое, физическое и (или) биологическое воздействие, превышающее гигиенические нормативы содержания загрязняющих веществ в атмосферном воздухе.

Исходя из чего, СЗЗ обычно устанавливается вокруг промышленных предприятий, объектов обслуживания автотранспорта, объектов коммунальной инфраструктуры и ряда иных объектов, оказывающих негативное влияние на окружающую среду.

Что нельзя размещать на территории СЗЗ?

Режим территории санитарно-защитной зоны позволяет размещение большинства нежилых объектов, но установление санитарно-защитной зоны накладывает запрет на размещение:

• объектов жилой застройки;
• объектов образовательного и медицинского назначения;
• спортивных сооружений открытого типа;
• организации отдыха детей и их оздоровления;
• зон рекреационного назначения и для ведения садоводства.

Также в границах санитарно-защитных зон допускается размещать, только если вредное воздействие объекта, в отношении которого установлена СЗЗ, не приведет к нарушению качества и безопасности средств, сырья, воды, продукции:

• объекты для производства и хранения лекарственных средств;
• объекты пищевых отраслей промышленности;
• оптовые склады продовольственного сырья и пищевой продукции;
• комплексы водопроводных сооружений для подготовки и хранения питьевой воды;
• использование участков в целях производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, предназначенной для дальнейшего использования в качестве пищевой продукции.

Что собенно критично наличие СЗЗ для участков с видами разрешенного использования (ВРИ), связанными с жилищной застройкой, образовательной и рекреационной деятельностью.

Как защитить свои права?

В зависимости от обстоятельств, интересы правообладателей земельных участков, находящихся в СЗЗ чужого объекта, могут сводиться к:

• уменьшению размера санитарно-защитной зоны смежного объекта либо обоснованию необходимости прекращения существования СЗЗ;
• оспариванию вхождения участка в санитарно-защитную зону смежного объекта;
• согласованию строительства и эксплуатации объекта в СЗЗ (в случае если размещение объекта в СЗЗ допускается при соблюдении определенных условий);
• взысканию убытков с правообладателя объекта, для которого СЗЗ установлена.

Какие есть способы взыскания убытков

На данный момент ЗК РФ устанавливает два способа возмещения убытков:

• убытки возмещаются с сохранением прав на участок, обремененный СЗЗ (регулируется статьей 57.1 ЗК РФ);
• убытки возмещаются при прекращении прав на участок, иными словами, осуществляется выкуп участка по требованию правообладателя (основания возмещения регулируются п. 7 ст.107 ЗК РФ).

После внесения изменений в 2018 в ЗК РФ законодатель разграничил случаи компенсации убытков, причиненных правомерными действиями уполномоченных органов, и убытков, причиненных неправомерными действиями. Тем самым разрешив ранее спорный вопрос о возможности взыскания убытков при совершении правомерных действий.

Кому возместят убытки?

Законом определен круг лиц, которым могут быть возмещены убытки в связи с установлением СЗЗ. Так, возмещения убытков вправе требовать:

• собственники земельных участков и объектов ОКС;
• арендаторы, которым предоставлены участки, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности;
• публично-правовые образования, если в границы зоны СЗЗ включены земли или земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
• граждане - наниматели жилых помещений по договорам социального найма.

Правовое регулирование, связанное с СЗЗ, находится в активной фазе его реформирования, в связи с чем, при разрешении вопроса о возможности взыскания убытков необходимо учитывать переходные положения, установленные ФЗ № 342.

Если СЗЗ установлена до 1 января 2025 года, правообладателю земельного участка разрешено продолжать его использование:

• для целей, не связанных со строительством (реконструкцией) ОКС;
• для завершения строительства (реконструкции), начатого до 1 января 2025 года;
• для использования расположенных на земельном участке объектов в соответствии с их видами разрешенного использования (назначения).

При этом компенсация убытков указанным выше правообладателям не осуществляется. Исключением являются случаи, когда целью установления СЗЗ является охрана жизни граждан или безопасная эксплуатация объекта, в целях размещения которого установлена СЗЗ.

Кто должен возместить убытки?

К лицам, которые должны возмещать возникшие, в связи с установлением СЗЗ убытки, законом отнесены:

• правообладатели объектов капитального строительства, в связи с размещением которых принято решение об установлении СЗЗ;
• орган государственной власти (местного самоуправления), принявший решение об установлении СЗЗ.

Что учитывается в составе убытков?

Касательно объема возмещения убытков в п. 1 ст. 57.1 ЗК РФ прямо указывается на то, что убытки, включая упущенную выгоду, возмещаются в полном объеме.

При определении размера убытков в законе указано, что могут учитываться следующие обстоятельства:

• уменьшение рыночной стоимости имущества;
• расходы, связанные со сносом объектов капитального строительства или приведением их параметров (разрешенного использования), разрешенного использования участков в соответствие с установленными в границах СЗЗ ограничениями;
• убытки, возникающие в связи с расторжением договоров, заключенных в отношении ОКС, невозможностью исполнения обязательств перед третьими лицами и др.
• при полной невозможности использования участка правообладатель имеет право требовать выкупа участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества по рыночной цене, определенной до установления СЗЗ.

Данный перечень не является закрытым, учитывая то обстоятельства, что убытки должны возмещаться в полном объеме, необходимо исходить из того, что при определении их размера, помимо перечисленных в ст. 57.1 ЗК РФ, должны учитываться и все иные расходы, а также неполученные доходы правообладателей объектов недвижимого имущества.

Что нужно доказать в суде?

При взыскании убытков по причине вхождения участка в СЗЗ, как и по всем спорам, связанными с возмещением убытков необходимо доказать наличие причинно-следственной связи, в данном случае, между фактом установления СЗЗ и убытками, в размере котором они возникли.

Анализ судебной практики по вопросу взыскания убытков при вхождении участка в СЗЗ позволяет определить следующие группы обстоятельств, которые входят в предмет судебного исследования почти в каждом подобном споре:

Как определить наличие или отсутствие СЗЗ на дату приобретения правообладателем земельного участка?

Если зона СЗЗ отсутствовала на момент приобретения прав на участок, то суды по общему правилу приходят к выводу о возможности взыскания убытков.

В Определении Второго кассационного суда общей юрисдикции от 17.05.2022 N 88-10808/2022 поддержан вывод нижестоящих судов о наличии оснований для удовлетворения требований правообладателя земельного участка о возмещении убытков, причиненных установлением в мае 2019 года санитарно-защитной зоны в связи с введением в эксплуатацию третьей взлетно-посадочной полосы в Международном аэропорту Шереметьево и вхождением земельного участка истца в указанную зону, поскольку участок был приобретен до даты установления СЗЗ.

К аналогичному выводу пришли суды в определении Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 25.02.2025 N 88-4080/2025, постановлении АС Северо-Западного округа по делу N А56-18510/2022 от 14.03.2024, постановлении АС Северо-Западного округа от 18.10.2022 N Ф07-14897/2022 по делу N А56-39387/2020.

Суды не ограничиваются фактом отсутствия установленной СЗЗ и устанавливают наличие не самой зоны, а объекта, в связи с размещением которого она подлежит установлению.

Суды исходят из следующего: если объект, в связи с которым подлежит установлению ЗОУИТ (в том числе СЗЗ), существует (введен в эксплуатацию), указанный выше вид ЗОУИТ считается установленным даже при отсутствии документального оформления такой зоны и тем более не зависит от факта ее государственной регистрации.

Если судом будет установлен факт того, что на момент приобретения спорного объекта правообладатель мог узнать о существующих ограничениях в отношении участка, то в таком случае суд отказывает в возмещении убытков.

Как определить факт, что установление СЗЗ делает объективно невозможным использование участка?

При разрешении вопроса о взыскании убытков/выкупе участка существенным обстоятельством по делу является определении факта возможности использования участка по назначению при установленной СЗЗ.

В определении Второго кассационного суда общей юрисдикции от 25.02.2025 N 88-4080/2025 поддержан вывод нижестоящих судов о наличии оснований для удовлетворения требований правообладателя о выкупе участка, поскольку установление санитарно-защитной зоны объективно делает невозможным использование истцом спорного участка по назначению - земли сельскохозяйственного назначения, для ведения дачного хозяйства, для дачного строительства.

Аналогичная позиция изложена в Определении Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 23.08.2022 по делу N 88-15776/2022, Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 24.01.2024 N 88-1051/2024 по делу N 2-3641/2022.

Как определить размер выкупа или возмещения убытков?

Размер выкупа или возмещения убытков во всех вышеуказанных делах, как правило, устанавливается посредством проведения судебной оценочной экспертизы.

Судебные споры о возмещении убытков в связи с установлением СЗЗ

Взыскание убытков, это реальный правовой механизм защиты своих прав при попадании участка в СЗЗ чужого объекта.

До обращения в суд необходимо собрать все необходимые доказательства, подтверждающие размер реального ущерба и упущенной выгоды, возникшие по причине включения участка в СЗЗ, а в самом процессе сделать акцент на подготовку вопросов для судебной экспертизы, поскольку именно от ее результатов во многом зависит, сколько в итоге получит правообладатель за причиненные ему убытки.

Такие споры требуют серьёзного погружения в узкоспециальные вопросы установления и режима санитарно-защитных зон, специфику влияния накладываемых санитарно-защитными зонами ограничений на возможность использования и изменение рыночной стоимости участков с различными видами разрешённого использования. 

Имею большой и успешный опыт решения аналогичных споров.

Обращайтесь к юристу по земельным спорам, обязательно помогу.

Июнь 2025 г.