Льготная ставка арендной платы

Здравствуйте, уважаемая Елена Алексеевна!

Поясню свой ответ на примере конкретного дела из судебной практики.

Арбитражный суд Московской области рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области к Индивидуальному предпринимателю Демидовой Лидии Ивановне о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком в размере 414883 руб. 00 коп.

В материалы дела от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, от истца поступили возражения на отзыв. Кроме того, ответчиком завялено об оставлении искового заявления без рассмотрения в связи с несоблюдение досудебного порядка. При этом, в материалы дела представлена претензия от 23.11.2017 г. No1250-ПУ об оплате неосновательного обогащения, направленная в адрес ответчика. С учетом представленных доказательств, суд не находит оснований для оставления искового заявления без рассмотрения.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее. Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

На основании пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (Далее –ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ установлено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Из приведенных норм следует, что обязательства из неосновательного обогащения возникают при наличии трех условий: имело место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение произведено за счет другого лица; отсутствие правовых оснований, а именно приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке, то есть происходит неосновательно. Отсутствие заключенного между сторонами договора аренды не освобождает лицо, которое пользовалось земельным участком от обязанности вносить плату за землепользование. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Налоговое законодательство (статья 388 Налогового кодекса Российской Федерации) определяет, что налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Между Государственным унитарным предприятием «Андреапольский районный лесхоз» (Продавец) и Индивидуальным предпринимателем Демидовой Лидией Ивановной (Покупатель) заключен договор от 03.12.2017 No 4 купли-продажи имущества на торгах:

а) автогараж на 2 места, общей площадью 187,3 кв.м;

б) комната приезжих, общей площадью 184,2 кв.м;

в) контора лесхоза, общей площадью 501,3 кв.м;

г) красный уголок, общей площадью 181,7 кв.м.

Переход права собственности на объекты недвижимого имущества зарегистрирован, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права. Вышеуказанные объекты находятся на земельном участке с кадастровым номером 69:01:0070223:6, категория земель -земли населенных пунктов, общей площадью 3527,1 кв.м. Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.09.2016 собственником земельного участка с кадастровым номером 69:01:0070223:6 является субъект Российской Федерации -Тверская область. Ответчик владел на праве собственности объектами недвижимости, расположенными на земельном участке с кадастровым номером 69:01:0070223:6, и не оформлял никакие права на земельный участок, а также не вносил платежи за пользование земельным участком в период с 27.01.2015 по 06.02.2017 г.

Ответчик направил в адрес Министерства заявление, зарегистрированное от 22.09.2016 No 2511/ОГ, о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной собственности Тверской области, без проведения торгов. Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области был подготовлен договор купли-продажи указанного земельного участка. Индивидуальным предпринимателем Демидовой Лидией Ивановной, указанный проект договора подписан.

Согласно статье 388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физического лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, являются плательщиками земельного налога. В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 No 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога» плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок.

Обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок. Таким образом, ввиду отсутствия в спорный период государственной регистрации права собственности, постоянного (бессрочного) пользования Ответчика на этот участок, Ответчик не может являться плательщиком земельного налога. Следовательно, единственно возможной формой платы за землю для Ответчика является арендная плата.

В подобных случаях правовым основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательно сбереженных ими денежных средств являются статья 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35, 36, 65 Земельного кодекса Российской Федерации. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.2010 No 241/10 и от 15.11.2011 No 8251/11. Для определения платы за фактическое пользование земельного участка с кадастровым номером 69:01:0070223:6 необходимо учитывать следующее.

Согласно пункту 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование исключительно:

1)органам государственной власти и органам местного самоуправления;

2)государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным);

3)казенным предприятиям;

4)центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Поскольку по своей правовой природе льготный размер арендной платы в 2% от кадастровой стоимости земельного участка выступает по сути «своего рода материальной компенсацией», предоставляемой лицу, обладавшему ранее возникшим правом постоянного (бессрочного) пользования землей, и обязанному в силу прямого указания закона переоформить данное безвозмездное владение на право аренды. То есть, законодателем фактически создаются льготные платные условия пользования земельным участком для лица, некогда пользовавшегося данным участком на безвозмездной основе, и в силу закона лишившегося данного права.

Поскольку право постоянного (бессрочного) пользования у Ответчика отсутствовало, то отсутствуют основания для применения льготной ставки в пределах 2% кадастровой стоимости земельного участка, предусмотренной пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 No 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Таким образом, только Государственное унитарное предприятие Тверской области «Андреапольский районный лесхоз» обладало правом на заключение договора с льготным размером арендной платы в 2% от кадастровой стоимости, в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды указанного земельного участка. Ответчик таким правом не обладает, следовательно, положения пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, в части сохранения льготного размера арендной платы, не могут быть применены.

Из материалов дела усматривается, что ответчик является собственником недвижимого имущества, расположенного на земельном участке. При этом, несмотря на отсутствие между сторонами заключенного договора аренды, земельный участок использовался Обществом, в период с период с 27.01.2015 по 06.02.2017 без внесения соответствующей оплаты.

Согласно статье 424 ГК РФ и статье 65 ЗК РФ ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Установленные законодательством правила внесения платы за пользование землей исключают возможность землепользователя по собственному усмотрению определять, что именно он будет уплачивать (земельный налог, арендную плату или неосновательное обогащение), и самостоятельно выбирать управомоченное на получение этой платы лицо и ее размер.

Представленный истцом расчет признается судом математически верным и обоснованным. Пунктом 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В нарушение положений статьи 65 АПК РФ в арбитражный суд ответчиком не представлено доказательств наличия у него правовых оснований для пользования спорными земельными участками, как и не представлено доказательств внесения платы за землепользование. При этом, ответчик представил доказательства оплаты денежных средств в размере 100 504,98 руб. Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что с ответчика подлежит взысканию в пользу истца сумма неосновательного обогащения вследствие пользования земельным участком в заявленный Комитетом в исковом заявлении период на основании статьи 1102 ГК РФ в размере 314 378 руб. 02 коп. В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит отнесению на ответчика и взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд Р Е Ш И Л:

1. Требования, заявленные Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области, удовлетворить частично.

2. Взыскать с Индивидуального предпринимателя Демидовой Лидии Ивановны в пользу Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области неосновательное обогащение за пользование земельным участком с кадастровым номером 69:01:0070223:6 за период с 27.01.2015 по 06.02.2017 в размере 314378 руб. 02 коп.

3.Взыскать с Индивидуального предпринимателя Демидовой Лидии Ивановны в доход федерального бюджета 9 288 руб. государственной пошлины.

Помощь судебного юриста

Обращайтесь, обязательно помогу.