Обязать зарегистрировать право собственности

Договор купли продажи недвижимости - квартиры в Москве, был заключен на сумму на порядок ниже рыночной стоимости квартиры. Можно ли признать такую сделку притворной и на этом основании не регистрировать договор купли-продажи квартиры?

Анатолий Евгеньевич, добрый день!

Пунктами 1, 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно абз. 3 п. 60 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22, после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

В соответствии с п. 61 вышеуказанного Постановления Пленума, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Поскольку договор купли-продажи заключен, Ваше заявление о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект недвижимости без личного Вашего участия, как правообладателя, направлено на уклонение от государственной регистрации перехода права собственности.

Вы ссылаетесь на притворность сделки на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку кадастровая стоимость объекта согласно кадастровому паспорту квартиры составляет ________, что значительно превышает сумму в ____________, установленную договором, в связи с чем Вы полагаете, что стоимость квартиры по договору была установлена сторонами существенно ниже рыночной, а спорная сделка по сути являлась договором дарения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу указанной нормы права, Вы должны доказать, что при заключении договора купли-продажи квартиры в Москве воля обеих сторон сделки была направлена не на достижение соответствующих ей правовых результатов, а на создание иных правовых последствий, соответствующих сделке, которую стороны действительно имели в виду.

При этом, намерения одного участника на совершение притворной сделки для применения пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации недостаточно (пункт 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно разъяснениям абзаца третьего пункта 87 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 притворной сделкой считается также сделка, совершенная на иных условиях.

При установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку, как совершенную на крупную сумму, то есть применяет правила, относящиеся к прикрываемой сделке.

Таким образом, бремя доказывания признаков притворности оспариваемой сделки возлагается на Вас в соответствии с требованиями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

У Вас отсутствуют доказательств, подтверждающие наличие оснований для признания спорного договора недействительной сделкой в соответствии со статьями 166 - 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Юридическая помощь в решении споров при покупке-продаже квартиры в суде, обращайтесь.

Спасибо!

Спасибо сказали 86 человек