Часто задаваемые вопросы - Жилищные споры
Бесплатная юридическая консультация по жилищным спорам
  • Максим Г.

    Допуск в помещение

    Добрый день! Имеет ли право управляющая компания, на которую возложена обязанность по осуществлению эксплуатационного контроля за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования путем осуществления периодических осмотров, требовать допуска своих представителей в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение?

    Добрый день, Максим!

    Поясню свой ответ на примере конкретного дела из судебной практики.

    Управляющая компания обратилась в суд с иском к И.М., И.И. о возложении обязанности предоставить доступ в жилое помещение.

    Как установлено судом и следует из материалов дела, управляющая компания (истец) осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом на основании протокола итогов заочного голосования собственников помещений многоквартирного дома. Ответчики являются собственниками квартиры в доме, обслуживаемом истцом по договору управления.

    По имеющейся у истца информации, в квартире, принадлежащей ответчикам, произведена перепланировка, истец направил ответчикам требование о предоставлении документов, подтверждающих согласование осуществленной перепланировки.

    Таких документов истцу предоставлено не было, в связи с чем истец направил ответчикам требование о предоставлении доступа в квартиру для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в целях обеспечения надлежащего обслуживания инженерных систем многоквартирного дома.

    Из акта осмотра общедомового имущества в указанной квартире следует, что ответчиками был предоставлен частичный доступ в принадлежащее им жилое помещение.

    Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, сославшись на положения ст. 31 и 161 ЖК РФ, Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. No 354 (далее – Правила No 354), исходил из того, что истец имеет право на осмотр внутриквартирного оборудования для предотвращения аварийных ситуаций.

    Отменяя решение суда первой инстанции о возложении на ответчиков обязанности обеспечить представителям управляющей компании доступ в принадлежащее им жилое помещение, суд апелляционной инстанции исходил из того, что основания для предоставления доступа в квартиру для осмотра кухни и комнаты отсутствуют, поскольку в указанных помещениях не имеется технического и санитарного внутриквартирного оборудования, с учетом отсутствия аварийных ситуаций. Истцом не представлено доказательств наличия жалоб собственников других помещений многоквартирного дома в связи с проведенным переоборудованием жилого помещения, что свидетельствует об отсутствии нарушения прав истца и иных лиц действиями ответчиков.

    Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации с выводами суда апелляционной инстанции не согласилась, признав их основанными на неправильном толковании и применении норм материального права.

    Согласно ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. No 25 (далее – Правила пользования жилыми помещениями), которые предписывают немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию.

    В качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ (подп. «д» и «и» п. 10).

    Обязанность поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, Правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме ч. 4 ст. 30 ЖК РФ возложена на собственника жилого помещения.

    В соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

    Согласно пп. 1, 2, 4 ч. 12 указанной статьи надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно- эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей и должно обеспечивать:

    - соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

    - безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

    - соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.

    Согласно чч. 6, 7, 8 ст. 5524 Градостроительного кодекса РФ в целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должны обеспечиваться техническое обслуживание зданий, сооружений, эксплуатационный контроль, текущий ремонт зданий, сооружений.

    Эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий, сооружений проводится в период эксплуатации таких зданий, сооружений путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга состояния оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения в целях оценки состояния конструктивных и других характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения и соответствия указанных характеристик требованиям технических регламентов, проектной документации.

    Техническое обслуживание зданий, сооружений, текущий ремонт зданий, сооружений проводятся в целях обеспечения надлежащего технического состояния таких зданий, сооружений.

    Под надлежащим техническим состоянием зданий, сооружений понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации.

    Эксплуатация многоквартирных домов осуществляется с учетом требований жилищного законодательства (ч. 10 ст. 5524 Градостроительного кодекса РФ).

    Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации (ч. 12 ст. 161 ЖК РФ).

    Согласно подп. «а», «б» и «г» п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. No 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

    - соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

    - безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

    - соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

    Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в п. 13 приведенных правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан (п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).

    Осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее – ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом – лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (пп. 11, 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).

    В соответствии с подп. «б» п. 32 Правил No 354 исполнитель (юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги – абзац седьмой п. 2 данных правил) имеет право требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг – по мере необходимости, а для ликвидации аварий – в любое время.

    В силу подп. «е» п. 34 Правил No 354 потребитель обязан допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем в порядке, указанном в п. 85 данных правил, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ – по мере необходимости, а для ликвидации аварий – в любое время.

    По смыслу приведенных норм требования по осуществлению технического обслуживания и текущего ремонта носят обязательный характер, относятся как к зданию и сооружению в целом, так и к входящим в состав таких объектов системам инженерно-технического обеспечения и их элементам, внутриквартирному оборудованию и являются неотъемлемой частью процесса эксплуатации этих систем, оборудования, обеспечивающей его безопасность.

    При этом техническое состояние внутриквартирного оборудования, которое должно соответствовать установленным требованиям и быть готово для предоставления коммунальных услуг, является условием предоставления коммунальных услуг потребителю в многоквартирном доме или в жилом доме (домовладении) (подп. «е» п. 3 Правил No 354).

    Приведенные нормы определяют порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности; обеспечения выполнения требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем и предусматривают обязанность исполнителя осуществлять эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования путем осуществления периодических осмотров, для чего он имеет право требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя.

    С учетом изложенного Судебная коллегия признала ошибочным вывод суда апелляционной инстанции о том, что право требовать допуска в занимаемое потребителем помещение у представителей исполнителя имеется только тогда, когда такое требование обусловлено аварийной ситуацией или жалобами других потребителей на нарушение их законных прав.

    Как было изложено выше, такое право имеется у представителей исполнителя в силу прямого указания в законе, не зависит от конкретных обстоятельств и установлено в том числе для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем.

    Помощь юриста по жилищным спорам

    Обращайтесь, обязательно помогу.

    Спасибо сказали 96 человек
Оставить комментарий

Смотрите также

  • И.
    Расторжение договора социального найма жилого помещения в случае выезда нанимателя в другое место жительства

    Добрый день. Меня зовут И. Нас с мамой выселили из муниципальной квартиры (сняли с регистрации), т.е. выписали по суду в 2011 г. Узнал я об этом ____ когда менял паспорт. Отец в _г. развелся с мамой и решил ее выписать. Еще в 2006 году мы были выписаны, но оспорили решение и восстановились. Сейчас та же история. Он подал иск и без нас нас выписали. Вот решения судов. Посмотрите, можно ли их отменить?

  • Наталья
    Качество предоставления коммунальных услуг

    Здравствуйте. Административным органом (территориальным управлением Роспотребнадзора) проведена проверка организации (управляющей компании) по вопросу качества предоставления коммунальных услуг. В ходе проверки было установлено, что в период с 1 по 15 марта 2010 г. жителям не предоставлялись коммунальные услуги по горячему водоснабжению и отоплению. По результатам проверки административным органом было вынесено постановление о привлечении организации к административной ответственности, предусмотренной ч. 1 ст. 14.4 КоАП РФ (продажа товаров, выполнение работ либо оказание населению услуг, не соответствующих требованиям технических регламентов, стандартов, техническим условиям или образцам по качеству, комплектности или упаковке). Организация, не согласившись с вынесенным постановлением, обратилась с заявлением в арбитражный суд, указав на неправильную квалификацию административного правонарушения, в связи с чем постановление подлежит отмене. Является ли довод организации обоснованным?

  • В
    Приватизация жилого помещения наследодателем

    Добрый день! Прошу вас помочь в разрешении следующего вопроса: В квартире прописано 6 человек, квартира является неприватизированной. Прописаны мама, я ее дочь, родная сестра мамы и трое ее детей. Все совершеннолетние. Лицевой счет оформлен на сестру мамы. Документы на приватизацию данной квартиры были поданы в комитет мамой и ее сестрой в январе или феврале --- года и была назначена дата подписания договора. Мной и моими двоюродными братом и сестрой были высланы нотариально заверенные доверенности на право подписи во всех соответствующих документах. Однако мама с сестрой не смогли пойти на данное подписание, и тогда они приняли решение перенести оформление на будущее. Насколько мне известно, документы никто не забирал из комитета, хотя могу и ошибаться. В январе ---- года мама умерла, имею ли я право унаследовать ее долю в квартире и в случае приватизации получить 2 доли? Сестра мамы сейчас просит предоставить ей копию свидетельства о смерти для того чтобы отнести ее в ЖЭК и выписать ее из квартиры. Что мне надо делать в данной ситуации? Предоставлять ли ей эту копию? Если я предоставлю ее, не потеряю ли возможность получить эту долю? Что необходимо сделать для о?! ?ормления документов подтверждающих мое право на эту долю в случае приватизации квартиры в будущем? Сама я нашла только один документ отвечающий на данный вопрос: Верховный суд РФ в п. 8 в постановления Пленума от 24.08.1993 года № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» разъяснил следующее. Если при жизни наследодатель официально подал заявление и необходимые документы на приватизацию нанимаемого им жилья, но до оформления приватизации умер, то такое жилье включается в наследственную массу.