Выселение из служебного жилого помещения

Доброе утро, Лидия Анатольевна!

Понятие "служебное жилое помещение" появилось в отечественном законодательстве с введением в действие Гражданского кодекса РСФСР 1964 года, который предусматривал, что служебные жилые помещения предоставляются гражданам для проживания по месту работы или в служебном здании в связи с характером их трудовых отношений (ст. 297).

Назначение служебных жилых помещений сохранялось с принятием Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 года (п. 39), а также Жилищного кодекса РСФСР 1983 года (ст. ст. 101, 102), введенного в действие с 1 января 1984 года.

Решением местной администрации к числу служебных могли быть отнесены помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда.

Договор служебного найма являлся разновидностью договора социального найма жилого помещения. Помимо договора социального найма, возмездная передача жилых помещений во владение и пользование гражданам могла осуществляться на основании договора найма жилого помещения, именуемого коммерческим (термин заимствован из деловой речи) с целью отличия от социального найма.
С принятием Жилищного кодекса Российской Федерации 2004 года (далее - ЖК РФ) договор служебного найма рассматривается законодателем в качестве отдельного вида договора, объектом которого является жилое помещение государственного и муниципального жилищного фонда, отнесенное в установленном порядке к специализированному жилищному фонду (ст. 92 ЖК РФ).

Целевое назначение служебных жилых помещений определено в ст. 93 ЖК РФ: они предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.
Прекращение трудовых отношений с указанными субъектами, а также государственной или муниципальной службы либо увольнение с должности такой службы влечет за собой утрату оснований пользования служебными помещениями нанимателем и членами его семьи.

В соответствии с частью 1 ст. 103 ЖК РФ в случаях прекращения договоров найма специализированных жилых помещений указанные граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 ст. 102 ЖК РФ и частью 2 данной статьи (а также ст. 13 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Таким образом, договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности (ч. 3 ст. 104 ЖК РФ).

В качестве примера приведем дело, рассмотренное Всеволожским городским судом Ленинградской области, о выселении ответчиков из трехкомнатной квартиры, предоставленной администрацией муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" в связи с трудовыми отношениями ответчика на основании договора найма специализированного (служебного) жилого помещения.

Не соглашаясь с решением суда о выселении, ответчик подал кассационную жалобу, в которой указал, что такое основание для прекращения действия договора найма специализированного жилого помещения, как прекращение трудовых отношений, не предусмотрено Жилищным кодексом Российской Федерации.

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, указала, что в соответствии с частью 3 ст. 104 ЖК РФ прекращение трудовых отношений является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Специальный порядок выселения из жилых помещений в домах государственных учреждений, предприятий и общественных организаций, а также в арендованных ими домах, согласно которому съемщик (пользователь) может быть выселен при прекращении трудовых отношений, являлся отличительной чертой правового режима предоставления работникам жилых помещений еще в те времена, когда советское законодательство не знало понятия "служебное жилое помещение", а использовало термин "специальное жилое помещение" (п. п. 23, 31 Постановления ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. N 112/1843 "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах").

Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2004 г. N 413-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Красовского Рудольфа Арнольдовича и Красовской Ольги Викторовны, поданной в интересах Красовской Кристины Рудольфовны, на нарушение ее конституционных прав статьей 107 Жилищного кодекса РСФСР" правило выселения из служебного жилого помещения лиц, прекративших трудовые отношения с предприятием, учреждением, организацией, без предоставления другого жилого помещения (на момент рассмотрения жалобы оно применялось на основании ст. 107 ЖК РСФСР) признано не противоречащим ст. 40 (ч. 1) Конституции Российской Федерации, поскольку содержащейся в ней нормой запрещено только произвольное, т.е. вне оснований и порядка, предусмотренных законом, лишение граждан жилища.

Данный вывод Конституционного Суда России применим и к положениям части 1 ст. 103 Жилищного кодекса Российской Федерации (в действующей редакции), регламентирующей аналогичный порядок выселения из жилого помещения по указанному основанию.

При решении вопроса о выселении граждан в том случае, если трудовые отношения с ними были прекращены достаточно давно, суды по ходатайству ответчиков применяют срок исковой давности.

Для защиты права собственности используются виндикационный и негаторный иски. Однако по общему правилу выбор между указанными исками определяется тем, находится ли та или иная вещь в чужом незаконном владении (Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 5 мая 2009 г. N 5-В09-10, от 12 апреля 2011 г. N 49-В11-2).

Согласно ст. 208 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) на требования собственника об устранении нарушений его права, не соединенных с лишением владения, сроки исковой давности, предусмотренные ст. 196 данного Кодекса, не распространяются.

Как указано в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19 августа 2008 г. N 5-В08-77, отношения между ответчиком (гражданином, занявшим предоставленное ему жилое помещение на основании ордера с открытием финансового лицевого счета) и истцом (федеральным государственным учреждением, предоставившим жилое помещение) носили договорный характер. В силу положений ст. ст. 50, 51, 106 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего на момент фактического вселения ответчика в квартиру, не требовалось соблюдение письменной формы договора найма жилого помещения специализированного жилищного фонда, его заключение осуществлялось путем открытия на имя нанимателя финансового лицевого счета.

Возникшие между истцом и ответчиком правоотношения являются жилищными. Учитывая, что выселение из служебных жилых помещений в период обращения истца в суд регулировалось нормами ст. 107 Жилищного кодекса РСФСР, Верховный Суд указал следующее: вывод суда первой инстанции о том, что исковая давность, об истечении сроков которой заявили ответчики, не подлежит применению, поскольку согласно ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, является ошибочным, так как положения ст. ст. 304 и 305 ГК РФ не могут быть применимы к требованиям о выселении нанимателя квартиры и членов его семьи. Исходя из установленного положениями ГК РФ общего срока исковой давности, составляющего три года (ст. 196), Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации вынесла новое решение об отказе в удовлетворении иска федерального государственного учреждения.

Из буквального толкования положений части 1 ст. 100 ЖК РФ следует, что на основании договора найма специализированного жилого помещения данное жилое помещение предоставляется гражданину (нанимателю) за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Согласно п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", если в ЖК РФ не установлены сроки исковой давности для защиты нарушенных жилищных прав, то к спорным жилищным отношениям применяются сроки исковой давности, предусмотренные ГК РФ (ст. ст. 196, 197), и иные положения гл. 12 данного Кодекса об исковой давности (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ). При этом к спорным жилищным отношениям, одним из оснований возникновения которых является договор (например, договор социального найма жилого помещения, договор найма специализированного жилого помещения, договор поднайма жилого помещения, договор о вселении и пользовании жилым помещением члена семьи собственника жилого помещения и другие), применяется общий трехлетний срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ).

Как следует из указанной позиции Верховного Суда Российской Федерации, при утрате права пользования служебными помещениями нанимателем и членами его семьи вследствие прекращения трудовых отношений собственник, заявляя соответствующий иск о выселении, истребует свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ). Владение предоставленным жилым помещением наниматель осуществляет только на основании имеющихся трудовых отношений.
Данный вывод не противоречит позиции, изложенной в п. 17 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 апреля 1997 г. N 13, согласно которой ст. 301 ГК РФ применяется, если лицо, считающее себя собственником спорного имущества, истребует это имущество из чужого незаконного владения, т.е. из владения лица, обладающего имуществом без надлежащего правового основания.

В то же время в судебной практике встречаются случаи неприменения срока исковой давности при рассмотрении заявленных по истечении продолжительного периода времени требований о выселении граждан из жилого помещения в связи с прекращением трудовых отношений.

Подобные решения суды мотивируют тем, что прекращение трудовых отношений между нанимателем и собственником специализированного жилого помещения влечет прекращение срока действия договора найма, следовательно, с этого времени не имеется законных оснований для занятия жилого помещения; при этом нарушение нанимателем права собственности истцов по таким делам носит длящийся характер. Проживание граждан в специализированном жилом помещении после окончания трудовых отношений квалифицируется как незаконное, а в силу ст. 304 ГК РФ ("Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения") собственник жилого помещения вправе предъявить исковое требование, на которое исковая давность не распространяется.
Согласно ст. 40 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 года рабочие и служащие, прекратившие трудовые отношения с предприятием, учреждением, организацией, а также граждане, которые исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному желанию, подлежали выселению из служебного жилого помещения со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения.

При разрешении данной категории дел суды исходили из содержания п. 28 Постановления Пленума Верховного суда СССР от 3 апреля 1987 г. N 2 "О практике применения судами жилищного законодательства", согласно которому на требования о признании ордера недействительным и расторжении договора найма жилого помещения распространяется предусмотренный ст. 16 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик трехгодичный срок исковой давности, кроме случаев, когда получение ордера связано с совершением гражданами, его получившими, или должностными лицами действий, заведомо противных интересам социалистического государства и общества (в частности, в результате злоупотреблений по службе). При выселении по основаниям, предусмотренным частью 3 ст. 37, ст. 40 и частью 2 ст. 41 Основ жилищного законодательства, течение срока исковой давности следует исчислять со времени прекращения трудовых отношений.

Анализ судебной практики позволяет выявить устойчивую тенденцию применения срока исковой давности к рассматриваемым правоотношениям судами апелляционной инстанции.

Как указано в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14, если на вселение лица в жилое помещение не было получено письменного согласия нанимателя и (или) членов семьи нанимателя, а также согласия наймодателя, когда оно необходимо (ч. 1 ст. 70 ЖК РФ), то такое вселение следует рассматривать как незаконное и не порождающее у лица прав члена семьи нанимателя на жилое помещение. В таком случае наймодатель, наниматель и (или) член семьи нанимателя вправе предъявить к вселившемуся лицу требование об устранении нарушений их жилищных прав и восстановлении положения, существовавшего до их нарушения (п. 2 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ), на которое исходя из аналогии закона (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ) применительно к правилам, предусмотренным ст. 208 ГК РФ, исковая давность не распространяется. При удовлетворении названного требования лицо, незаконно вселившееся в жилое помещение, подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.

Так, Определением Верховного Суда Российской Федерации от 28 декабря 2007 г. N 5-В07-147 отказано в передаче дела по иску о выселении из служебного жилого помещения и снятии с регистрационного учета по месту жительства для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции. Верховный Суд указал следующее: суд первой инстанции правильно исходил из того, что трудовые отношения между сторонами по делу прекращены, жилье получено ответчиком с нарушением установленного законом порядка, а довод о том, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд, несостоятелен, так как данные жилищные отношения являются длящимися и, следовательно, срок исковой давности не пропущен.

Следовательно, в случае незаконного вселения у нанимателя не возникает право владения жилым помещением. В силу отсутствия правовых (договорных) оснований оно сохраняется за собственником, который на основании ст. 304 ГК РФ вправе предъявить негаторный иск, на который исковая давность не распространяется.
Подводя итог, следует отметить: безусловно, исковая давность в ряде случаев ограничивает абсолютное право - право собственности, не подлежащее, как известно, ограничению. В то же время задача института исковой давности состоит прежде всего в том, чтобы устранить неопределенность отношений, обеспечить устойчивость правопорядка, повысить ответственность их участников путем своевременного обращения с исковым заявлением к обязанному лицу.

Защита прав и свобод человека и гражданина, как и защита равным образом частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности, не может обеспечиваться без соблюдения установленных сроков.

Сложившаяся в течение длительного времени практика применения судами сроков исковой давности свидетельствует о том, что право наймодателя заявить требование об устранении нарушения жилищных прав и о восстановлении положения, существовавшего до их нарушения, на которое исковая давность не распространяется, ставится в зависимость от факта отсутствия письменного согласия наймодателя на вселение лица в жилое помещение, когда оно необходимо, или отсутствия иных правовых оснований для вселения.

В случае, когда договор найма специализированного помещения заключен с соблюдением требований жилищного законодательства, можно говорить о том, что возникновение оснований для прекращения действия такого договора по окончании срока трудовых отношений с работодателем не лишает собственника права истребовать жилое помещение из незаконного владения нанимателя.

Вместе с тем в соответствии с п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14, к спорным отношениям, возникшим на основании договора найма специализированного жилого помещения, подлежит применению общий трехлетний срок исковой давности.

Юридическая консультация по жилищным спорам.