Срок передачи квартиры

Добрый день!

15 июля 2013 г. между обществом  и  застройщиком  заключен   договор
участия в долевом строительстве жилого дома, предметом которого является
участие в строительстве квартиры.
     Между истцами и обществом  заключен  договор  цессии,  по   условиям
которого цедент уступил истцам в равных долях каждому права и обязанности
по договору долевого участия.
     Согласно  пункту  3.2  договора  застройщик  планировал    завершить
строительство объекта в I - II квартале 2015 г. 
     Пунктом 3.2.1 договора предусмотрено, что в соответствии с пунктом 2
части 4 статьи 4, частью 3 статьи 8 Закона N 214-ФЗ застройщик обязуется
передать   участнику   долевого   строительства   квартиру   по   акту
приема-передачи не позднее шести месяцев с момента получения   разрешения
на ввод объекта в эксплуатацию.
     В связи с тем,  что  разрешение  на  ввод  объекта  в   эксплуатацию
получено 25 декабря 2014 г., а квартира передана истцам 21 октября   2015
г.,  участники  долевого  строительства  обратились  в  суд  с   иском  к
застройщику о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, а также
штрафа.
     Решением  районного  суда   исковые   требования       оставлены без
удовлетворения.
     Судом апелляционной инстанции решение  отменено,  по  делу   принято
новое решение, которым исковые требования удовлетворены частично.
     Постановлением суда кассационной инстанции апелляционное определение
отменено, решение районного суда оставлено без изменения.
     Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции,
исходя из системного толкования пунктов 3.2 и 3.2.1 договора, указал, что
поскольку сдача объекта предполагалась во II квартале 2015 г., то есть 30
июня 2015 г., постольку квартира должна быть передана истцам не   позднее
шести  месяцев  с  указанной  даты,  а  именно  не  позднее    30 декабря
2015 г. Ввиду того, что квартира передана истцам  21  октября  2015   г.,
нарушение сроков передачи квартиры со стороны ответчика отсутствует.
     Суд апелляционной инстанции не согласился с  выводами  суда   первой
инстанции и отменил  его  решение,  ссылаясь  на  то,  что   единственным
конкретным сроком передачи застройщиком квартиры истцам  является   срок,
указанный в пункте 3.2.1 договора. В связи с тем, что разрешение на ввод
объекта в эксплуатацию получено 25 декабря 2014 г., квартира должна быть
передана истцам не позднее 25 июня 2015 г. Фактическая передача квартиры
состоялась 21 октября 2015 г., что свидетельствует о нарушении ответчиком
срока передачи истцам квартиры, предусмотренного договором.
     Президиум, отменяя апелляционное  определение  и  оставляя  в   силе
решение  суда  первой  инстанции  об  отказе  в  удовлетворении   исковых
требований, согласился с его выводом о том, что нарушения обязательства о
передаче объекта долевого строительства допущено не было.
     Судебная коллегия по гражданским делам Верховного  Суда   Российской
Федерации отменила постановление президиума,  указав,  что  вывод   судов
первой и кассационной инстанций о том, что шестимесячный  срок   передачи
квартиры, установленный пунктом 3.2.1 договора,  подлежал  исчислению  с
даты окончания планируемого завершения срока строительства, а не с   даты
получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, сделан  судами   без
учета Закона N 214-ФЗ.
     Так, в силу статьи 8  Закона  N 214-ФЗ  передача  объекта   долевого
строительства  застройщиком  и   принятие   его   участником   долевого
строительства осуществляются по  подписываемым  сторонами   передаточному
акту или иному документу о передаче (часть 1). Передача объекта долевого
строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном
порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и   (или)
иного объекта недвижимости (часть 2).
     Как указано в части 3 статьи 8  Закона  N 214-ФЗ,  после   получения
застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод  в   эксплуатацию
многоквартирного дома и  (или)  иного  объекта  недвижимости   застройщик
обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного
договором  срока.  При  этом  не   допускается   досрочное     исполнение
застройщиком обязательства по передаче объекта  долевого   строительства,
если иное не установлено договором.
     Таким образом, по смыслу статьи 8 Закона N 214-ФЗ, именно получение
разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало
течения  срока  передачи  объекта  участнику  долевого     строительства,
нарушение которого  влечет  за  собой  ответственность,   предусмотренную
Закона N 214-ФЗ.

Юридическая помощь дольщикам по судебным спорам с застройщиками, обращайтесь.