Договор ДДУ

Добрый день!

 К. обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки
за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого
строительства квартиры в многоквартирном доме.
     В обоснование заявленных требований указано, что по договору цессии
общество передало ей право требовать от ответчика  передачи  квартиры  в
многоквартирном  доме  в  соответствии  с  заключенным  между   ним   и
застройщиком   договором,    именуемым    предварительным    договором
купли-продажи, по условиям которого застройщик должен  был  заключить  с
обществом  основной  договор  купли-продажи   квартиры   в     строящемся
многоквартирном доме. Между тем обязательство по передаче истцу квартиры
ответчиком  не  исполнено,  тогда  как  оплата  строительства     объекта
недвижимости произведена.
     Судами первой и апелляционной инстанции  в  удовлетворении   исковых
требований отказано.
     При этом суд первой инстанции исходил из того, что к правоотношениям
сторон  не  применимы  положения  Закона  N 214-ФЗ,       поскольку между
застройщиком и обществом заключен предварительный договор, правоотношения
по которому не регулируются названным законом.
     Суд апелляционной инстанции, согласившись с  выводами  суда   первой
инстанции,  указал,  что  согласно  статье  384  Гражданского     кодекса
Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или   договором,
право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме
и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
     Судебная коллегия по гражданским делам Верховного  Суда   Российской
Федерации с выводами судов не согласилась, посчитав  их  основанными   на
неправильном применении норм материального права.
     Так, судами не учтено, что денежные средства по договору,   стороной
которого вследствие перемены лиц в обязательстве являлась К., привлечены
для строительства квартиры в многоквартирном доме, следовательно, данные
отношения регулируются Законом N 214-ФЗ.
     В соответствии с частью 1 статьи 1 названного закона он   регулирует
отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так   и
юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или)
иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства)   и
возникновением у участников долевого строительства права собственности на
объекты долевого строительства и права общей  долевой  собственности   на
общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости,
а  также  устанавливает  гарантии  защиты  прав,  законных    интересов и
имущества участников долевого строительства.
     Уровень таких гарантий по  отношению  к  гражданину-потребителю  не
может быть снижен в зависимости  от  того,  что  его  денежные   средства
привлечены для долевого строительства путем уступки права требования.
     Если правила, содержащиеся  в  пункте  1  статьи  431   Гражданского
кодекса  Российской  Федерации,  не  позволяют  определить     содержание
договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом
цели договора. При этом  принимаются  во  внимание  все   соответствующие
обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и   переписку,
практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи   делового
оборота, последующее поведение сторон.
     На основании изложенного суду независимо от  наименования   договора
следовало  установить  его  действительное  содержание,  исходя    как из
буквального значения содержащихся в нем  слов  и  выражений,  так   и  из
условий договора в целом,  с  учетом  цели  договора  и,   следовательно,
принять во внимание, что при фактически сложившихся отношениях предметом
договора  является  привлечение  денежных  средств  для     строительства
многоквартирного дома.
     Так,  указанным  выше  договором,  заключенным  между    обществом и
застройщиком,  хотя  бы  и  поименованным   предварительным     договором
купли-продажи, предусмотрены строительство  ответчиком   многоквартирного
дома, сдача его в эксплуатацию и передача  квартиры  в  строящемся   доме
контрагенту, внесшему денежные средства на строительство.
     Таким образом, вывод судов  о  неприменении  к  спорным   отношениям
положений Закона N 214-ФЗ является ошибочным.
     В  связи  с  переходом  к  истцу  прав  первоначального    кредитора
(общества) по основному обязательству застройщика  передать  квартиру  в
построенном и введенном в эксплуатацию доме к  К.  перешло  и    право на
взыскание неустойки  с  момента  просрочки  передачи  квартиры.   Договор
уступки между истцом и обществом  не  содержит  ограничений  для   нового
кредитора  в  объеме  передаваемых  прав  по  первоначальному   договору,
заключенному между обществом и застройщиком.

Юридическая помощь дольщикам по судебным спорам с застройщиками, обращайтесь.