Прекращение права собственности на объект недвижимости в результате его гибели

Здравствуйте, Юлия!

В абзаце третьем пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В соответствии со статьей 39 ЗК РФ, действующей в спорный период, при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 данного кодекса, вправе продлить этот срок. Пунктом 4 статьи 2873 ГК РФ, введенным в действие с 1 сентября 2022 г., предусмотрено, что случайная гибель здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, не влечет прекращения 6 указанного в пунктах 1 и 2 этой статьи права собственника этих здания или сооружения на земельный участок, если иное не предусмотрено законом или договором. Собственник погибших здания или сооружения имеет право на их восстановление в определяемом законом порядке.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 22 марта 2012 г. № 513-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Савченко Натальи Егоровны на нарушение ее конституционных прав пунктом 1 статьи 39 и пунктом 3 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации» указано, что пункт 1 статьи 39 ЗК РФ предусматривает сохранение прав землепользователей и землевладельцев в случае разрушения здания, строения, сооружения в пределах разумного срока и направлен на защиту их интересов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 45 ЗК РФ решение о прекращении прав на земельные участки в случаях, предусмотренных пунктом 2 данной статьи (то есть при принудительном прекращении права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного (наследуемого) владения), принимается судом в соответствии со статьей 54 данного кодекса, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Одним из оснований прекращения права собственности на имущество, в том числе на недвижимость, в силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ является гибель или уничтожение этого имущества.

В случае утраты недвижимостью свойств, позволяющих ей выступать в качестве объекта гражданских прав, в результате чего исключается возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о правах собственности на это недвижимое имущество, при условии отсутствия иных законных способов защиты своих прав.

В соответствии с пунктом 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (абзац первый пункта 3 статьи 166 ГК РФ).

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В абзаце втором пункта 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума № 10/22) отмечено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В частности, если в резолютивной части судебного акта в том числе решен вопрос о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такое решение является основанием для внесения записи в ЕГРН.

Следовательно, прекращение права собственности на объект недвижимости в результате его гибели или уничтожения при наличии возникшего права на использование земельного участка, на котором он был расположен, не может служить безусловным основанием для признания договора купли-продажи объекта недвижимости недействительным.

Помощь юриста по недвижимости

Имею большой и успешный опыт решения аналогичных дел.

Обращайтесь и я с удовольствием Вам помогу.

26.05.2026