Признание решения общего собрания недействительным

Здравствуйте, Пётр!

Поясню свой ответ на примере конкретного дела из судебной практики.

И. обратилась в суд с иском к Ч. о признании решения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме очно-заочного голосования, недействительным.

Как установлено судом и следует из материалов дела, И. является собственником одной из квартир и двух машиномест в спорном многоквартирном доме.

В период с 8 апреля по 30 октября 2017 г. в этом доме было проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в форме очно- заочного голосования. 8 ноября 2017 г. был составлен протокол общего собрания.

Инициатором проведения внеочередного общего собрания являлась собственник другой квартиры Ч.

В повестку дня общего собрания собственников помещений многоквартирного дома были включены, в частности, следующие вопросы: о передаче в безвозмездное пользование Ч. входящего в состав общего имущества многоквартирного дома помещения общего пользования − части комнаты общей площадью 34,2 кв. м, расположенной на 9-м этаже многоквартирного дома, непосредственно примыкающей к квартире, принадлежащей на праве собственности Ч., сроком на 99 лет, с разрешением ей последующего присоединения указанного выше общего имущества многоквартирного дома к квартире Ч. с возложением на ее обязанности производить оплату эксплуатационных и коммунальных услуг, а также услуг за техническое обслуживание переданного имущества; о предоставлении полномочий генеральному директору ООО «ЭК «Городские усадьбы» на заключение с Ч. договора безвозмездного пользования; о внесении Ч. в течение десяти дней после заключения договора безвозмездного пользования на счет ООО «ЭК Городские усадьбы» единовременной платы в размере 1 500 000 руб.; об обязанности генерального директора ООО «ЭК Городские усадьбы» направить поступившие от Ч. денежные средства на оплату текущих коммунальных платежей собственников помещений многоквартирного дома.

Голосование собственников помещений многоквартирного дома по вопросам повестки дня проводилось с 18 апреля до 30 октября 2017 г.

Общая площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме составляет 27 062 кв. м, из которых 6 000 кв. м принадлежат на праве оперативного управления ГКУ «Центр спортивных инновационных технологий и подготовки сборных команд» Департамента спорта и туризма г. Москвы.

В голосовании по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений многоквартирного дома приняло участие 81,85% от общего количества собственников многоквартирного дома.

Участие в голосовании принимало и ГКУ «Центр спортивных инновационных технологий и подготовки сборных команд» Департамента спорта и туризма г. Москвы, размер доли которого в праве общей долевой собственности на общее имущество составляет 22,17%.

За положительное решение указанных вопросов повестки дня собственники помещений многоквартирного дома проголосовали единогласно («за» − 81,85%).

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из отсутствия кворума на общем собрании, поскольку интересы г. Москвы, как собственника доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, равной 22,17%, должно было представлять Государственное казенное учреждение г. Москвы «Инженерная служба Мещанского района», которое о проведении общего собрания не извещалось и участия в собрании не принимало. Кроме того, суд апелляционной инстанции указал на то, что часть комнаты, переданная Ч. в соответствии с оспариваемым решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, не индивидуализирована.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, отменяя апелляционное определение и направляя дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, руководствовалась в том числе чч. 1 и 3 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 246 ГК РФ и исходила из того, что согласие всех собственников долевого имущества необходимо как при его отчуждении из общей долевой собственности, так и при решении вопроса об уменьшении размера общего имущества.

В свою очередь передача имущества в пользование иным лицам возможна на основании решения общего собрания таких собственников в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Указанное решение принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Порядок принятия решений об использовании объектов общего имущества определен в гл. 6 ЖК РФ, где указано, что принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в качестве органа управления многоквартирным домом.

Вместе с тем ЖК РФ не исключает возможности принятия на общем собрании и решения об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме, при условии соблюдения требований ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 246 ГК РФ.

Оспаривая решение внеочередного собрания, истец И. ссылалась на то, что следствием присоединения к имуществу ответчика части общего имущества в многоквартирном доме является уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а это требует согласия всех собственников.

В силу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какое-либо из них не ссылались.

При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (ч. 1 ст. 196 ГПК РФ).

Таким образом, по данному делу юридически значимым и подлежащими установлению с учетом заявленных И. требований, возражений Ч. и подлежащих применению норм материального права обстоятельством являлось выявление правовой природы принятого решения относительно судьбы общего имущества (влекло или нет данное решение уменьшение общего имущества многоквартирного дома).

В зависимости от того, какие правовые последствия для общего имущества имело принятое на собрании решение, зависело правильное применение норм материального права, а также установление факта наличия или отсутствия кворума на общем собрании для принятия оспариваемого решения.

В нарушение подлежащих применению к спорным отношениям норм материального права, требований процессуального закона судом апелляционной инстанции названные юридически значимые обстоятельства установлены не были.

В свою очередь, выводы суда апелляционной инстанции относительно участия при голосовании неуполномоченного собственником г. Москвой лица − ГКУ «Центр спортивных инновационных технологий и подготовки сборных команд» сделаны без учета особенностей правовой природы права оперативного управления, наделяющего владельца данного вещного права широкими правами относительно переданной ему вещи.

Также суд апелляционной инстанции не учел, что собственник имущества в лице Департамента городского имущества г. Москвы привлечен к участию в деле в качестве третьего лица и в суде первой инстанции право ГКУ «Центр спортивных инновационных технологий и подготовки сборных команд» Департамента спорта и туризма г. Москвы принимать участие в общем собрании, а также решения, принятые учреждением на общем собрании не оспаривал. Таким образом, участие в общем собрании ГКУ «Центр спортивных инновационных технологий и подготовки сборных команд» Департамента спорта и туризма г. Москвы не привело к искажению волеизъявления собственника данного имущества, который с принятым на общем собрании решением согласился.

Ссылка суда апелляционной инстанции на то, что подлежащее передаче в пользу ответчика помещение не индивидуализировано (в качестве предмета передачи в безвозмездное пользование ответчику указана часть комнаты No 4, общей площадью 34,2 кв.м, расположенная на 9-м этаже многоквартирного дома по указанному выше адресу) входит в противоречие со ст. 607 ГК РФ, согласно которой в аренду могут быть переданы вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Это положение ГК РФ не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, когда в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Согласно ч. 5 ст. 44 Федерального закона от 13 июля 2015 г. No 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» если в аренду передается часть здания, право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), кадастровый учет такой части здания осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания без соответствующего заявления.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи).

В приложении к протоколу внеочередного общего собрания спорного многоквартирного дома, проведенного 18 апреля 2017 г., указан фрагмент поэтажного плана 9-го этажа, где графически обозначены границы помещения подлежащего передаче в собственность Ч., а также площадь данного помещения. Таким образом, объект недвижимости согласован.

Помощь юриста по жилищным спорам

Обращайтесь, обязательно помогу.