Раздел и выдел жилого помещения

Добрый день, Шамиль!

В условиях достаточно острого жилищного дефицита, сохраняющегося в Российской Федерации уже не одно десятилетие, и в результате массовой приватизации жилых помещений, осуществленной в 90-х гг. прошлого столетия, значительное число жилых помещений, в первую очередь квартир в многоквартирных домах, оказалось в общей долевой собственности. Немалое число жилых домов и дач, передаваемых по наследству многочисленным наследникам, также приобрели статус имущества, находящегося в общей долевой собственности, а многие из них и первоначально строились не одним, а несколькими гражданами и сразу поступали в общую собственность. Применительно к большинству таких объектов право общей собственности - это режим скорее вынужденный, временный, чем постоянный. Таким образом, вопросы прекращения права общей собственности на жилые помещения посредством раздела жилья или прекращения для кого-либо из сособственников посредством выдела его доли становятся практически весьма актуальными.

Российское гражданское законодательство в конструировании правил о разделе имущества, находящегося в общей собственности, и о выделе из него доли исходило из необходимости установления баланса интересов сособственников. Вопросы о том, насколько отвечают реальным интересам участников общей долевой собственности на жилые помещения нормы ст. 252 Гражданского кодекса РФ, регулирующие раздел и выдел доли из имущества, находящегося в общей собственности; эффективны ли они применительно к жилым помещениям, не являющимся однородными объектами по критерию "делимости", а также насколько последовательно судебная практика следует названным нормам или пытается корректировать их, учитывая высокую социальную значимость жилых помещений, и будут предметом рассмотрения в настоящей статье.
Первым жилым помещением, безусловно признаваемым в качестве самостоятельного объекта, является жилой дом. По своей природе этот объект следует отнести к делимым, в значительном числе случаев он делим и практически, поэтому правила ст. 252 ГК РФ о разделе и выделе доли применяются к нему в полном объеме.

Применительно к комнатам в коммунальных квартирах законодателем было найдено несколько иное решение. До принятия нового Жилищного кодекса РФ 2004 г. в судебной практике устойчиво сложилась правовая позиция, согласно которой "объектом права собственности является квартира в целом, а комната составляет ее часть, то есть долю в общем имуществе, которая может быть выделена в натуре исключительно при условии, если возможно устройство по сути самостоятельных квартир". Суды исходили из того, что до приватизации комнат в коммунальной квартире проживающие в ней лица являлись нанимателями комнат, а объектом государственной или муниципальной собственности являлась коммунальная квартира в целом, поэтому в результате приватизации комнат происходил не раздел квартиры, а передача государством или муниципалитетом своего права на квартиру нескольким собственникам. Это означало, что при продаже приватизированной комнаты в коммунальной квартире ее обладатель был обязан соблюдать правила о преимущественном праве покупки его доли другими обладателями приватизированных комнат в той же коммунальной квартире. Теоретически из такой позиции следовало и применение к коммунальным квартирам всех иных правил об общей долевой собственности, включая раздел и выдел, однако на практике такие правила применены быть не могли, поскольку при приватизации коммунальной квартиры если и создавался режим общей собственности, то с порядком пользования квартирой, жестко определенным документами о приватизации и закрепленным в этих документах. Таким образом, если встать на позицию, занимавшуюся судами, следует прийти к выводу, что в силу особенностей возникновения права общей собственности в процессе приватизации комнат в коммунальных квартирах имелись и особенности режима общей собственности на эти объекты, которые, однако, нигде в законодательстве прямо не закреплялись.

Формулировки действующего Жилищного кодекса РФ, вступившего в силу с 1 марта 2005 г., свидетельствуют о том, что законодатель признает за обладателями комнат в коммунальной квартире самостоятельное право собственности, при этом указывая, что другие помещения в квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты, - общее имущество в коммунальной квартире - признаются находящимися в общей долевой собственности (ст. 41 ЖК РФ). Оперируя категорией "право собственности на комнату", в ст. 42 ЖК РФ законодатель включает оговорку о том, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ (пункт 6 ст. 42 ЖК РФ). Никаких иных отсылок к нормам о праве общей собственности не сделано, а данная отсылка свидетельствует о намерении законодателя создать дополнительные правовые механизмы решения вопроса об уменьшении числа коммунальных квартир. Таким образом, на комнаты в коммунальных квартирах, которые в соответствии со ст. 15 ЖК РФ признаются самостоятельными объектами недвижимого имущества, распространяются отдельные элементы режима права общей собственности (см. ст. 250 ГК РФ), не включающие вопросы раздела и выдела доли, и они не будут являться предметом рассмотрения в настоящей статье.

Закон содержит несколько достаточно четких правил, по которым может осуществляться прекращение общей собственности посредством раздела имущества, находящегося в общей долевой собственности, и прекращение общей собственности для одного или нескольких сособственников, то есть выдел доли.

1. Раздел имущества осуществляется только по соглашению между сособственниками (пункт 1 ст. 252 ГК РФ). При недостижении соглашения ни один из сособственников не вправе в судебном порядке требовать ни раздела, ни продажи имущества, находящегося в общей собственности, в целях последующего раздела вырученных за него денежных средств. Как следует из пункта 3 ст. 252 ГК РФ, при недостижении соглашения сособственник вправе требовать лишь прекращения права общей собственности применительно к себе самому посредством выдела своей доли.

Это правило позволяет сохранить для других сособственников режим общей долевой собственности, а не прекратить его в любой момент принудительно помимо их воли. В то же время оно учитывает, что право на выдел является элементом содержания права собственности (правомочия распоряжения) и в этом праве сособственник не может быть ограничен по воле других сособственников.
Доля может быть выделена в натуре, а если такой выдел невозможен, то в денежном выражении, посредством выплаты собственнику стоимости доли другими сособственниками.

При наличии только двух сособственников требование о выделе доли при недостижении согласия о разделе приведет к разделу имущества и прекращению права общей собственности на него.

2. Любой участник общей долевой собственности в любой момент вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2 ст. 252 ГК РФ), что является последовательным выражением свободы осуществления собственником принадлежащих ему правомочий. Как следует из пункта 3 ст. 252 ГК РФ, при недостижении соглашения участник вправе требовать выдела своей доли в судебном порядке. Однако он не вправе требовать выдела доли другого сособственника (других сособственников). Это правило вполне логично вытекает из содержания права собственности: можно владеть, пользоваться и распоряжаться тем, что тебе принадлежит, но нельзя распоряжаться долей другого лица помимо его воли.

Как и применительно к сособственнику, не достигшему согласия с другими сособственниками в отношении раздела, сособственнику, не договорившемуся о выделе его доли, доля может быть выделена в судебном порядке, либо в натуре, либо, если такой выдел невозможен, в денежном выражении. Другие участники долевой собственности будут обязаны выплатить ему стоимость его доли. Такая обязанность сособственников на первый взгляд свидетельствует о дисбалансе интересов сособственников в пользу интересов выделяющегося. Однако, исходя из понимания сути права собственности, правомерно утверждать, что нельзя закрепить статус сособственника навечно и нельзя лишать сособственника правомочия распоряжения. Поскольку потребовать выделения может любой из сособственников, в этом праве никто не ограничен и ни у кого нет законодательного приоритета, закон лишь создает практические механизмы прекращения права общей долевой собственности в отношении одного из ее участников, а не встает на защиту интересов кого-либо из сособственников, обременяя при этом необоснованно других сособственников.

3. В обоих названных выше случаях при невозможности выдела доли в натуре компенсация за стоимость доли должна быть определена соглашением сособственников, а при недостижении соглашения размер такой компенсации может быть установлен судом по иску выделяющегося сособственника. Критерии, по которым определяется размер компенсации, были достаточно четко определены Верховным Судом РФ применительно к жилому дому и могут быть использованы для определения размера компенсации применительно к иному жилому помещению. Чтобы интересы выделяющегося сособственника не были ущемлены, компенсация должна соответствовать реальной, рыночной стоимости имущества на момент разрешения спора.

4. Если выделяющемуся сособственнику выделяется в натуре имущество, несоразмерное его доле в праве собственности, несоразмерность устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией (часть первая пункта 4 ст. 252 ГК РФ). Поскольку несоразмерность может быть как в сторону превышения доли, так и в обратную сторону, в зависимости от конкретной ситуации обязанным к выплате соответствующей компенсации будет выделяющийся сособственник или остающиеся сособственники соответственно.

5. По общему правилу выплата участнику долевой собственности компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия, а при отсутствии согласия выделяющегося сособственника на выплату ему компенсации выдел его доли не состоится. Единственным исключением закон считает случай, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

При наличии в совокупности этих трех обстоятельств даже при отсутствии согласия сособственника на основании судебного решения ему может быть выплачена компенсация вместо выделения имущества в натуре (часть вторая пункта 4 ст. 252 ГК РФ). В данном случае закон ограничивает свободу собственника в реализации его правомочий (он получит компенсацию вместо имущества в натуре), но лишь в определенных пределах, поскольку воля собственника на прекращение в отношении его права общей долевой собственности уже проявлена и речь фактически идет о способе реализации этой воли. Вполне правомерно, что способ реализации в такой ситуации избирается с учетом интересов не только выделяющегося, но и остающихся сособственников. Как правильно было отмечено Верховным Судом РФ, хотя и применительно к другим аспектам выдела доли, "право распоряжения имуществом принадлежит только самому собственнику и он может быть лишен этого права лишь в случаях и по основаниям, указанным в законе". Норма пункта 4 ст. 252 ГК РФ и является таким случаем, когда волю собственника на выбор конкретного способа распоряжения своим имуществом заменяет положение закона.

6. Специальные правила предусмотрены в отношении выдела доли сособственника по требованию его кредиторов. Поскольку в этом случае требование заявляется о выделе доли для обращения на нее взыскания, остающимся сособственникам даются определенные возможности избежать перехода доли в собственность неизвестного им третьего лица. Таким образом, сособственники могут возразить против выдела доли в натуре (часть вторая ст. 255 ГК РФ). В этом случае, а также в случае, когда выдел доли в натуре невозможен, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли его сособственникам, которые, однако, могут отказаться от ее приобретения (части вторая и третья ст. 255 ГК РФ). Поскольку выдел доли происходит помимо воли ее участника, закон в этом случае не обязывает его сособственников ни выделить его долю в натуре, ни оплатить стоимость такой доли, а лишь дает им возможность сделать это. На этом их свобода волеизъявления исчерпывается - при отказе сособственников приобрести долю должника кредитор вправе требовать по суду обращения на нее взыскания посредством продажи доли с публичных торгов.

Рассмотрим, насколько последовательно названные правила применяются в судебной практике в отношении раздела жилого помещения и выдела из него доли. Не претендуя на исчерпывающий анализ судебной практики, остановимся на двух вопросах: выкупе "малозначительной" доли без согласия ее собственника и праве одного из сособственников, заявляющего о выделе своей доли, требовать от других сособственников выплаты за нее компенсации при невозможности выдела такой доли в натуре.

1. Формулировки ст. 252 ГК РФ не дают оснований для толкования содержащихся в ней норм таким образом, что доля в праве общей собственности может быть выкуплена другими сособственниками (другим сособственником) не в связи с обращением собственника, чья доля является незначительной, а по инициативе собственника другой, большей по размеру, доли. Ситуация, когда сособственник вправе требовать выдела доли или совершения каких-либо других юридически значимых действий в отношении доли не своей, а другого сособственника, действующим гражданским законодательством не предусмотрена.

Однако при всей четкости формулировок ст. 252 ГК РФ, не допускающей, по нашему мнению, каких-либо иных возможностей толкования норм о выделе доли, сложившаяся в последнее десятилетие судебная практика свидетельствует о том, что нередко именно выделяющиеся сособственники требуют передать им долю сособственника, о выделе не заявлявшего, с выплатой последнему компенсации за его долю (т.е. по сути требование о выделе одного из сособственников заявляется не им самим, а "остающимися" сособственниками). Как свидетельствует судебная практика, такие требования в ряде случаев судами удовлетворяются, в том числе и Верховным Судом РФ. Подобным же образом суды подходят к рассмотрению исков о разделе жилого помещения между двумя сособственниками, в которых сособственник требует не выдела своей доли, а именно раздела, при этом требует признать за ним право собственности на все жилое помещение в целом с выплатой другому сособственнику компенсации . Создается ситуация, на первый взгляд похожая на изъятие (выкуп) имущества для государственных или муниципальных нужд, также предполагающее принудительное прекращение права собственности с выплатой выкупной цены имущества. Однако следует помнить, что закон допускает выкуп исключительно для публичных (государственных или муниципальных) нужд и только такого объекта недвижимого имущества, как земельный участок (ст. 279 ГК РФ). Поэтому формулирование каких-либо аналогий в данном случае неправомерно.

На практике в таких случаях речь обычно идет о жилом помещении, в котором выдел доли в натуре не представляется возможным, при том, что отношения сособственников между собой носят затянувшийся конфликтный характер. Фактические обстоятельства подобных дел настолько богаты и разнообразны, что доля ни одного из сособственников может не являться малозначительной, а в результате заявления требования о выделе доли может быть "лишен" доли в общей собственности именно тот сособственник, который на момент инициирования выдела (раздела) фактически проживал в жилом помещении, т.е. в отношении которого нельзя было утверждать, что он не имел интереса в пользовании жилым помещением. Таким образом, очевидно, что поиск "справедливых" решений по разрешению жилищных конфликтов между участниками общей долевой собственности приводит суды к прямому отступлению от правил закона.

В других судебных решениях прямо указывается, что "выплата компенсации вместо выдела в натуре доли одного из сособственников возможна только при наличии волеизъявления этого собственника на выдел своей доли из общего имущества; Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает право участника общей долевой собственности на обращение в суд с требованием о понуждении других участников общей долевой собственности к передаче ему в натуре своих долей". Таким образом, сложилась и судебная практика, основанная на том, что нормы пункта 4 ст. 252 ГК РФ применяются при предъявлении в судебном порядке одним из участников долевой собственности требования о выделе из общего имущества в натуре своей доли, а не доли другого сособственника. Эта позиция нашла отражение и в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в пункте 36.

2. Реализация права каждого сособственника обратиться к другому сособственнику с требованием о выделе доли, а при невозможности ее выдела - о выплате компенсации за его долю, т.е. по сути о выкупе доли другим сособственником (другими сособственниками), также неоднозначно трактуется судебной практикой. Сложными оказались ситуации, когда сособственников всего двое (т.е. выдел доли одного из сособственников будет означать прекращение права общей долевой собственности для всех ее участников), в особенности когда доли их равны, т.е. каждый имеет 50% в праве общей долевой собственности.

В этом случае суды подчас истолковывают положения ст. 252 ГК РФ таким образом, что один из сособственников, требующий выдела своей доли, которая в натуре быть выделена не может, не вправе требовать от другого сособственника выкупа его доли, а может лишь продать свою долю третьему лицу. Такое решение, мотивируемое необходимостью защиты интересов "остающегося" сособственника, основывается, по нашему мнению, на ошибочном толковании положений ст. 252 ГК РФ. Отношения по реализации доли третьему лицу никак не связаны с правом сособственника на выдел его доли и не должны "подменять" такое право. В настоящее время закон предоставляет равные возможности выдела всем участникам общей долевой собственности и равным образом защищает их права, вне зависимости от количества участников (два или более) и размера их долей (исключение составляют права обладателя незначительной по размеру доли, в отношении которых непосредственно в ст. 252 в пункте 4 сформулированы некоторые специальные правила, рассмотренные ранее).

Таким образом, право на выдел доли предоставляется любому сособственнику и может быть реализовано каждым из сособственников, в том числе и в случае наличия двух сособственников, доли которых равны. Закон не препятствует и сособственнику, обладающему большей по размеру долей, чем другой сособственник (либо чем обладают в совокупности другие сособственники), обратиться к своему сособственнику (сособственникам) с требованием о выделе его доли и при недостижении соглашения обратиться в суд. Если будет установлено, что его доля не может быть выделена, такой выделяющийся сособственник будет иметь право на выплату ему стоимости его доли другим участником (другими участниками) долевой собственности.

Закон исходит из того, что право выдела доли сособственника корреспондирует с обязанностью другого сособственника (других сособственников) по совершению определенных действий, и если в силу объективных характеристик имущества, находящегося в общей долевой собственности, выдел доли невозможен, а выделяющийся согласен на получение компенсации взамен имущества в натуре, на других сособственников возлагается обязанность выплаты выделяющемуся сособственнику соответствующей компенсации. Тем более, что выплата компенсации остающимся сособственником (остающимися сособственниками) выделяющемуся не является просто "обременением", а означает для остающегося сособственника (остающихся сособственников) увеличение его (их) доли в праве собственности на конкретное имущество.

В судебной практике на это также обращалось внимание. Так, Президиум Московского областного суда при рассмотрении конкретного дела указал, что отказ суда как в выделе доли в натуре, так и во взыскании в пользу сособственника за долю с остальных сособственников в нарушение нормы п. 3 ст. 252 ГК РФ фактически лишил гражданина права владения, пользования и распоряжения принадлежащей ему собственностью. Поэтому практика судов, которые, защищая интересы сособственника, не заявляющего о выделении, отказывают выделяющемуся сособственнику в реализации его законных прав, не является ни законной, ни справедливой.

Рассмотренные отступления судебной практики от буквального толкования норм ст. 252 ГК РФ подводят к более общему вопросу о том, насколько сами эти нормы соответствуют интересам участников общей долевой собственности. По нашему мнению, правила ст. 252 ГК РФ в целом являются сбалансированными, исходят из понимания ценности имущественного права каждого из сособственников и предлагают варианты решения вопроса о выделении доли из общего имущества одного из сособственников, основываясь на необходимости соблюдения баланса прав и законных интересов всех сособственников, недопущения неоправданного ущемления прав любого и каждого из них.

Однако имеются определенные категории имущества, применительно к которым соблюдение такого баланса прав и интересов собственников особенно сложно, так как помимо чисто имущественного интереса у одного, нескольких или всех сособственников имеется и ярко выраженный "социальный" интерес. В первую очередь речь идет о выделе доли из общего имущества в случае, когда таким имуществом является жилое помещение. Еще более осложняет ситуацию тот факт, что жилое помещение, находящееся в общей долевой собственности, часто бывает недостаточного размера для его раздела или для выдела доли сособственника из общего имущества с соблюдением жилищных норм или без потери возможности использования имущества по его целевому назначению, в качестве места для проживания.

Особенно это очевидно, когда объектом общей долевой собственности является однокомнатная квартира - это объект по своей сути неделимый, доли в праве собственности на который практически во всех случаях не могут быть выделены в натуре. В отношении такого имущества допустимо совместное пользование, причем только по взаимному согласию - сам характер этого имущества не позволяет в случае конфликта определить порядок пользования им в судебном порядке. Как только возможности совместного пользования исчерпываются, кто-либо из сособственников заявляет о выделе своей доли и "запускаются" процедуры такого выделения, то, как правило, один из участников общей собственности или несколько участников, а то и все сособственники считают свои имущественные права нарушенными.

Не следует забывать, что, в отличие от других неделимых объектов недвижимого имущества (производственных объектов различного рода, гаражей, небольших по размеру земельных участков и т.п.), квартира, равно как и жилой дом, является объектом особого социального значения, так как служит удовлетворению жилищных потребностей граждан, является основой их жизнеобеспечения. Право граждан на жилище гарантировано российским гражданам Конституцией РФ (ст. 40). Поэтому сам факт утраты права собственности на жилое помещение, пусть даже и с получением компенсации в размере рыночной стоимости доли, может субъективно восприниматься как нарушение прав, связанных с жильем. Дополнительным субъективным фактором является то, что в силу уникальности любого жилого помещения, являющегося индивидуально-определенной вещью, собственник заведомо понимает, что его жилищные права будут в этом случае реализованы как-то по-другому.
Кроме того, при выделении доли в праве общей собственности на такой объект, как небольшое по размеру жилое помещение, в подавляющем большинстве случаев выплата сособственнику компенсации его доли даже исходя из рыночной стоимости сама по себе не позволит такому лицу удовлетворить соответствующую жилищную потребность.

Таким образом, законодательные нормы о разделе имущества, находящегося в общей долевой собственности, и о выделе доли сособственника становятся заведомо неэффективными, с точки зрения участников долевой собственности, в решении вопроса раздела (выдела доли) в том случае, когда речь идет о неделимом жилом помещении. Однако следует понимать, что необременительно, без ущемления собственных интересов реализовать принадлежащие ему права, в частности право на выдел доли, не может ни один из участников общей долевой собственности, кто бы из них не инициировал процесс выделения. Поскольку нормы законодательства сконструированы таким образом, чтобы не нарушались права кого-либо из сособственников другим сособственником, следует признать, что реализация каждым из них своего права становится обременительной не в силу несовершенства законодательства, а в силу самого характера их права на имущество - права общей собственности, а также из-за характеристик конкретного имущества.

Поэтому поиск путей совершенствования действующего гражданского законодательства логично вести в первую очередь не в направлении изменения формулировок ст. 252 ГК РФ, а в том направлении, которое бы позволило разрешать проблему (а точнее, препятствовать ее созданию) уже на стадии установления права общей собственности. Для этого необходимо, во-первых, законодательно не допускать возникновения права общей долевой собственности на небольшие жилые помещения (а также и на другие подобные объекты - небольшие земельные участки и др.), которые фактически являются неделимыми вещами, и во-вторых, законодательно не допускать возникновения "карликовых", "нежизнеспособных" долей в праве общей собственности на любые объекты общей собственности, как на неделимые, так и на объекты, по природе своей и по физическим характеристикам являющиеся делимыми.

Намечая возможные подходы к решению описанной проблемы, можно отметить следующее. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе содержит обоснованное предложение о включении в ГК РФ нормы, которая бы ограничивала собственника в праве выделять с целью последующего отчуждения долю в праве собственности, которая по своим размерам не соответствует установленной законом норме (жилой площади, земельного участка и т.п.) либо иным образом не соответствует принципу жизнеспособности выделяемой доли. Подобное ограничение в случае принятия такого предложения следовало бы распространить и на распоряжение имуществом посредством составления завещания.

Однако на случаи возникновения права общей собственности помимо воли собственника (наследование по закону и т.п.) подобное ограничение распространяться не может и не должно, так как злоупотребление собственником своим правом в этих случаях отсутствует. Для случаев наследования по закону, которое достаточно часто ведет к возникновению на практике проблемы раздела общего имущества, являющегося фактически неделимым, следует искать иные законодательные решения, в том числе руководствуясь опытом зарубежных законодательств о наследовании. Возможно рассмотреть вариант обязательной продажи имущества, не поддающегося разделу, с передачей наследникам не долей в праве на неделимое имущество, а стоимости их долей, однако мы понимаем, что реализация такого предложения может потребовать слишком радикальной ломки норм наследственного права и тем самым станет неоправданной.

Введение законодательного ограничения на возникновение нежизнеспособных долей в праве общей собственности поставило бы вопрос о корректировке правил пункта 4 ст. 252 ГК РФ применительно к выкупу незначительной доли без согласия ее собственника, с тем, чтобы такой выкуп мог быть инициирован не только собственником незначительной доли, но и собственником другой, большей доли (долей). Если же исходить из того, что в такой ситуации отсутствуют достаточные основания для распоряжения имуществом собственника незначительной доли полностью без его согласия, помимо его воли, то следует позаботиться о создании иного правового механизма прекращения уже существующих незначительных долей, который корреспондировал бы с невозможностью создания незначительных долей на будущее, но не ущемлял чрезмерно права обладателей таких долей.
Применительно к принципам, сформулированным в ст. 252 ГК РФ, некоторая корректировка может быть осуществлена для неделимых вещей, в том числе и для неделимых жилых помещений, посредством установления презумпции, у кого из сособственников сохранится имущество, а кому будет выплачена компенсация за долю, которая заведомо не может быть выделена в натуре. Для этого пришлось бы сформулировать некоторые новые правила, подлежащие применению вне зависимости от того, кто из сособственников обратился в суд, инициируя выдел доли. Для случаев проживания в жилом помещении одного из сособственников, влекущего невозможность проживания другого сособственника (других сособственников), законодателем может быть установлена следующая презумпция: вне зависимости от размера долей сособственников приоритет может быть отдан тому из них, кто реально пользуется имуществом, разумеется, с его обязанностью выплаты компенсации за долю другого сособственника (других сособственников). Это, однако, не единственно возможное решение, поскольку приоритет может быть отдан законодателем не тому из собственников, который уже реально пользуется имуществом, а тому, кто имеет существенный интерес в его использовании, также вне зависимости от размера долей сособственников. Категория наличия существенного интереса является оценочной, однако определенные критерии в судебной практике уже выработаны, в частности нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных и т.п..

В настоящее время высшие судебные инстанции уже истолковывают нормы ГК РФ о разделе неделимой вещи и выделе доли в этом имуществе таким образом, что "в отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их долей". Развитие законодательства в этом направлении (т.е. применение данного принципа в качестве общего правила, а не исключения, однако лишь в случаях, которые должны быть непосредственно указаны в законе, в частности связанных с "нуждаемостью" кого-либо из сособственников в пользовании конкретным имуществом) могло бы внести дополнительную определенность в права сособственников неделимых жилых помещений.

Однако следует понимать, что такой подход нуждается в дополнительном осмыслении и обосновании, поскольку при всех сделанных ранее оговорках, позволяющих принимать во внимание социально значимые факторы, он заведомо предполагает возможность лишения имущества в натуре того участника общей долевой собственности, который не заявлял о выделе, а это является уже достаточно серьезным концептуальным изменением содержания права общей долевой собственности и соответственно регулирования отношений общей долевой собственности.

Юридическая помощь, обращайтесь.