Ограничение права собственности

Добрый день, Виталия!

В зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования, содержание правовых норм, регулирующих отношения собственности, различается. Законодатель предъявляет особые требования к личности каждого из указанных видов собственников. Кроме того, законом (и только законом) могут устанавливаться: особые требования к перечню, количеству и стоимости доступных к обладанию собственниками объектов; особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество; специфика владения, пользования и распоряжения имуществом (п. 3 ст. 212, п. п. 1, 2 ст. 213 Гражданского кодекса РФ).

Особенности содержания права собственности граждан и порядка его осуществления обусловливаются также спецификой конкретных видов имущества, выступающих объектом присвоения. В частности, особый правовой режим установлен в отношении таких достаточно типичных и важных для граждан объектов права собственности, как жилые помещения.

Законом закреплено правило об обременении таких объектов строго целевым назначением: они предназначены для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288 ГК РФ). Осуществление правомочий владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями подчинены этому назначению (п. 1 ст. 288). Собственники жилых помещений вправе использовать их для личного проживания и (или) для проживания членов семьи. Они могут на основании договора (найма, ссуды и т.п.) сдавать их другим лицам, но также исключительно для проживания (абз. 2, 3 п. 2 ст. 288). Согласно пункту 3 ст. 288 ГК РФ размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение же собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций, в том числе посредством сдачи помещения под склад или офис, допускается только после перевода такого помещения в нежилое в установленном жилищным законодательством порядке. Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ и ВАС РФ в пункте 38 Постановления от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие ГК РФ, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 Кодекса (уместно напомнить: согласно норме данной статьи в редакции, действовавшей до 1 сентября 2013 г., сделка, не соответствовавшая требованиям закона или иных правовых актов, признавалась ничтожной, если только законом не устанавливалось, что она оспорима или что следует применять иные последствия нарушения). Думается, это разъяснение не утратило свою актуальность после обновления правил статьи 168 согласно Федеральному закону от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации". Несмотря на то что в качестве общего правила ныне установлена презумпция оспоримости (а не ничтожности) противозаконной сделки (п. 1 ст. 168 ГК РФ), сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, по-прежнему презюмируются ничтожными. Представляется вполне очевидным, что использование конкретного жилого помещения не по прямому назначению ставит под угрозу права членов семьи собственника такого жилого помещения, достаточно определенно (негативно) влияет на охраняемый законом публичный интерес в решении жилищной проблемы, не может не создать неудобства для соседей, включая нарушение их покоя и возможное причинение вреда их личной безопасности и имущественным интересам. Как верно отмечается в юридической литературе, жилые помещения - это объекты недвижимости, в сохранности и нормальной эксплуатации которых заинтересовано общество в целом, что обусловлено и назначением, и значительной стоимостью жилья, и его нехваткой.

Приведенные нормы об ограничении права собственности на жилые помещения целевым назначением последних продублированы в пунктах 1 и 3 ст. 17 Жилищного кодекса РФ, на специальном уровне определившей назначение жилого помещения и пределы его использования. При этом в пункте 2 данной статьи законодатель дополнительно указал на принципиальную допустимость использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами (художниками, фотографами, писателями, научными работниками, арбитражными управляющими, надомными работниками, адвокатами и т.п.), если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (такие требования установлены в разделе II Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47). Едва ли правильно усматривать в таком допущении противоречие норм статьи 288 ГК РФ и статьи 17 ЖК РФ, как это делают некоторые ученые. Несмотря на текстуальное расхождение указанных правил, толкование ограничения по статье 288 ГК РФ даже при отсутствии послабления, подобного содержащемуся в статье 17 ЖК РФ, позволяет понять, что не нарушающее права и законные интересы соседей и отвечающее требованиям к содержанию жилых помещений поведение (профессиональная или предпринимательская деятельность) не только не противостоит сути допустимого использования жилого помещения, но и вполне может укладываться в понятие проживания. Также контрпродуктивным видится предложение юристов о нормативном утверждении перечня видов профессиональной деятельности, для осуществления которых допускается использовать жилое помещение. Дело не только и не столько в том, что такой перечень крайне трудно составить. Появление данного перечня серьезно затруднит индивидуальный правовой подход к гармонизации интересов собственника жилого помещений и его соседей, ослабит диспозитивный характер гражданско-правового воздействия на общественные отношения. Исключительно формальное включение или непопадание в него конкретных видов деятельности может необоснованно ущемить интересы как собственников жилых помещений, так и соседей. Например, деятельность профессионального музыканта, немыслимая без повышенного уровня шума, в конкретном многоквартирном доме может не встречать возражений соседей.

Указанные ограничения в полной мере распространяются на любых собственников жилых помещений, которыми могут выступать юридические лица и публичные образования. Вместе с тем только гражданин может использовать принадлежащее ему жилое помещение непосредственно для личного проживания и проживания членов его семьи. Исключительно граждане наделяются правом на использование жилого помещения, в котором они проживают, для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (п. 2 ст. 17 ЖК РФ). Только физическое лицо, имеющее статус адвоката и учредившее адвокатский кабинет, вправе использовать жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности (с согласия последних), для размещения адвокатского кабинета (п. 6 ст. 21 Федерального закона от 31 мая 2002 г. N 63-ФЗ "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации"). Юридические лица, представляя собой единство организованных в соответствии с законами и учредительными документами подразделений, органов, учредителей (участников, членов), реализуют правомочия собственника на основе определенного взаимодействия указанных элементов. Юридическое лицо как таковое не может непосредственно (само) проживать в жилом помещении. Поэтому фактические действия, заключенные в правомочиях владения и пользования жилым помещением, осуществляются людским субстратом организаций.

Долгое время спорным являлся вопрос, вправе ли гражданин, являющийся учредителем юридического лица, определить в качестве места нахождения такого юридического лица адрес принадлежащего гражданину жилого помещения. Налоговые органы повсеместно отказывали в государственной регистрации юридических лиц по причине непредставления заявителем доказательства, что помещение, адрес которого указан в качестве места нахождения организации, является нежилым. В частности, известны случаи, когда отказ в осуществлении государственной регистрации организации, создаваемой для оказания медицинских услуг (в том числе стационарное лечение и наблюдение за больными) или для оптовой торговли товарами, на основании того, что в качестве места нахождения общества указано жилое помещение (при отсутствии доказательств, что это жилое помещение переведено в категорию нежилых), признавался судами правомерным. Вместе с тем такой подход является обоснованным лишь в ситуациях, когда адрес места регистрации организации совпадает с фактическим местом ее производственных или офисных площадей. Поэтому достаточно взвешенным и оправданным видится внесшее достаточную правовую определенность недавнее разъяснение, содержащееся в пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 30 июля 2013 г. N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица": учитывая, что адрес юридического лица определяется местом нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия такового - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности, и может отличаться от адреса, по которому осуществляется непосредственная деятельность юридического лица, в том числе хозяйственная (производственный цех, торговая точка и т.п.), регистрирующий орган не вправе отказывать в государственной регистрации на основании того, что помещение или здание, адрес которого указан для целей осуществления связи с юридическим лицом, непригодно для осуществления деятельности юридического лица в целом либо вида деятельности, указанного в документах, представленных для государственной регистрации. Пленум ВАС РФ справедливо исходит из того, что регистрация юридического лица в жилом помещении, принадлежащем на праве собственности его учредителю или лицу, осуществляющему функции исполнительного органа, еще не свидетельствует о размещении в этом же помещении производства или офиса и само по себе (автоматически) не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

С учетом обозначенного целевого назначения при реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением собственник ограничен возложенной на него обязанностью нести бремя содержания данного помещения, а если оно является квартирой, также бремя содержания общего имущества соответствующего многоквартирного дома, долевым сособственником которого в силу статей 289, 290 ГК РФ автоматически становится каждый собственник квартиры (ст. 210 ГК РФ, п. 3 ст. 30 ЖК РФ).

Собственник жилья обязан поддерживать его в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, Правила пользования жилыми помещениями (конкретизированы Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями"), а также Правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (определены в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме..."). Последние указывают, в частности, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества, поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц, соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и повышении энергетической эффективности. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (п. 2 ст. 39 ЖК РФ).

В рассматриваемом аспекте едва ли можно согласиться с мнением, что бремя собственности не является для собственника юридической обязанностью, а лишь представляет внутренне присущее всякому рачительному хозяину естественное стремление использовать вещь как можно дольше. Действительно, статья 210 ГК РФ не оперирует обобщенным понятием "бремя собственности", а буквально указывает лишь на презумпцию бремени содержания имущества и возможность ее изменения законом или договором. Однако вышеуказанные ограничения, налагаемые на собственников жилых помещений, в том числе посредством позитивного обязывания, прямо подтверждают обратное применительно к бремени содержания жилья. Более того, с опорой на возведенный в ранг общеотраслевых начал принцип добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ), который должен соблюдаться всяким субъектом при активном или пассивном осуществлении права или при исполнении обязанностей, можно судить о наличии строго юридической (а не только моральной) обязанности собственника любого имущества являть по отношению к вещи поведение, которое учитывало бы соседский, общественный и публичный интерес (бремя соблюдения разумного экономического интереса всех окружающих в добросовестном, заботливом, бережном обращении с вещами). Игнорирование бремени собственности, невыполнение соответствующих юридических обязанностей может повлечь для нарушителя неблагоприятные последствия как административного, так и гражданско-правового характера.

Преследуя защиту публичного и общественного интереса, законодатель установил для граждан административную ответственность за порчу жилых домов и жилых помещений (включая порчу их оборудования), а равно за самовольные переустройство и (или) перепланировку жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению, за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые (ст. ст. 7.21, 7.22 Кодекса РФ об административных правонарушениях).

Согласно статье 293 ГК РФ орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить допущенные нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить нарушителю соразмерный срок для ремонта. Если собственник не выполняет предписание органа местного самоуправления, последний может обратиться с иском в суд, который вправе принять решение о принудительном отчуждении принадлежащего неисправному собственнику жилья путем его продажи с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Полномочиями на обращение с соответствующим иском в суд обладают только органы местного самоуправления, а не соседи, чьи права и интересы непосредственно нарушаются действиями собственника.

Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение - крайняя мера, сопряженная с необходимостью обеспечения целого комплекса гарантий защиты интересов собственников. При попытках обобщить современную судебную практику по данному вопросу ученые констатируют, что суды сегодня не решаются, не отваживаются лишать граждан ни такого ограниченного вещного права, как право проживания, вытекающего из договора социального найма жилого помещения, ни тем более права собственности на жилое помещение. Действительно, суды зачастую отказывают в удовлетворении требований о принудительном прекращении права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение, ссылаясь на недоказанность использования ответчиком жилого помещения не по назначению, принимая во внимание отсутствие вины нарушителя и уважительные причины бесхозяйного содержания жилища, учитывая принятие собственником определенных мер по устранению выявленных нарушений в части приведения жилого помещения в надлежащее состояние (даже если такие меры приняты не в полном объеме).

Однако сама по себе указанная ограничительная мера вполне соответствует не только правилам статьи 55 Конституции РФ и пункту 2 ст. 1 ГК РФ, но и норме статьи 1 Протокола N 1 к ратифицированной Российской Федерацией Конвенции о защите прав человека и основных свобод от 4 ноября 1950 г., закрепившей право государства обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами или для обеспечения уплаты налогов или других сборов или штрафов. Поэтому следует признать необходимым расширение практики судов по принятию решений о прекращении права собственности на жилые помещения на основании статьи 293 ГК РФ.

Ввиду особой социальной ценности жилья правовой режим жилых помещений как объектов права собственности граждан наряду с закреплением целевого назначения и вытекающих для его обеспечения ограничений предусматривает установление по отношению к данным объектам самостоятельных прав третьих лиц - членов семьи собственника (проживающих совместно с данным собственником его супруга, детей и родителей, а также других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, а в исключительных случаях и иных граждан, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи). Это также влечет специфические ограничения рассматриваемого права.

Прежде всего закон наделяет членов семьи собственника, проживающих в принадлежащем ему жилом помещении, правом пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством, наравне с собственником (п. 1 ст. 292 ГК РФ, п. п. 1, 2 ст. 31 ЖК РФ). Поэтому собственник ограничен в возможности осуществления способов владения и пользования помещением, которые помешали бы нормальной реализации указанного права членами семьи: согласно пункту 3 ст. 292 ГК РФ последние могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая самого собственника помещения.

Кроме того, закон особым образом ограничивает собственника в праве распорядиться жилым помещением, где проживают лица, охрана интересов которых требует повышенного внимания, - находящиеся под опекой или попечительством либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника. Отчуждение таких помещений допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Вместе с тем следует обратить внимание на то, что в настоящее время не следует квалифицировать права членов семьи пользоваться принадлежащим собственнику жилым помещением в качестве вещных (или вещного типа) прав, обременяющих право собственности. Согласно текущей редакции пункта 2 ст. 292 ГК РФ указанные права лишены свойства следования за вещью: отчуждение собственником жилого помещения другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

Юридическая консультация по жилищным спорам.