Проблемы управления многоквартирными домами

Доброе утро, Борис Иванович!

Организации, осуществляющие управление многоквартирными домами (далее - управляющие компании), - это достаточно новые субъекты жилищных правоотношений в современной России. Одним из основных направлений реформирования жилищно-коммунального хозяйства стал постепенный уход от государственно-административных методов управления в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг в пользу рыночных механизмов, создание условий для осуществления деятельности в этой сфере организациями различных форм собственности.

На сегодняшний день ведущим звеном в системе жилищно-коммунального хозяйства являются организации в сфере управления многоквартирными домами.
Кризисные явления в указанной сфере сыграли роль одного из основных факторов роста нестабильности в социальном секторе Российской Федерации, так, например, 57% обращений, поступающих в государственные органы, содержат жалобы, которые связаны именно с ЖКХ. По данным Минстроя России, в 2013 году государственными жилищными инспекторами было проведено более 240 тыс. проверок. Из них только 5 тыс. носили плановый характер, а остальные проводились по заявлениям граждан, недовольных работой управляющих компаний.

Из-за низкой правовой грамотности для большинства населения "жилищная бухгалтерия" непонятна. Собственники помещений в многоквартирных домах, несмотря на обязанность, возложенную на них Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - ЖК РФ), заняли сегодня весьма сдержанную позицию относительно своего участия в управлении домом. Отсутствие у них энтузиазма к самоорганизации мотивируется недоверием и серьезными опасениями. Они не верят власти, которая представляет процесс передачи собственникам помещений права управлять всем комплексом недвижимого имущества (сформированного на базе их многоквартирного дома) как единственно верное решение в современных условиях.

По мнению Ю.А. Кицай, управление управляющей организацией многоквартирным домом - это упорядочивающая система действий, связанных с осуществлением правомочий и исполнением обязанностей собственника этого имущества, направленная на обеспечение сохранности и эффективного функционирования последнего (с возможным извлечением прибыли), установленная по усмотрению и в интересах собственника и (или) иных лиц в пределах, определенных законом и (или) самим собственником.

Жилищный кодекс Российской Федерации и иные нормативные акты, регулирующие деятельность организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами, предписывают им обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам.

Вместе с тем вопросы ответственности управляющих компаний за ненадлежащее исполнение обязательств в законодательстве недостаточно проработаны.
Указанные недостатки правового регулирования создают проблемы в правоприменительной практике, способствуя нарушениям прав граждан.
Как один из возможных вариантов развития правового регулирования в этой сфере стало использование потенциала разрешительной системы.

В этом случае система мер обеспечения законности в сфере ЖКХ, в целом генетически связанная с экономическими отношениями, социальной структурой общества, политической системой (такие связи по своей природе являются политико-правовыми), будет осуществляться с учетом специфических особенностей разрешительного воздействия.

Предоставление прав на основании индивидуальных разрешительных предписаний является необходимым для последовательного осуществления начал социальной справедливости, учета индивидуальных особенностей жизненных ситуаций, осуществления контроля со стороны общества, обеспечения высокой организованности общественных отношений.

Использование разрешительного механизма, имеющего легитимирующий характер, тем самым обеспечивает не только реализацию юридически допустимого поведения, но и упорядочение предоставления субъективных прав, ограничение определенными рамками усмотрения сферы публичного управления. С этой точки зрения разрешительная система представляет собой правообеспечительный институт, направленный на реализацию прав и свобод человека и гражданина.

Ведение с 01.05.2015 лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами выявило проблему лишения данных домов управляющих компаний в связи с неполучением некоторыми из них до указанной соответствующей лицензии.

Учитывая, что указанные организации выполняют функции исполнителей коммунальных услуг, а также организуют содержание и текущий ремонт жилищного фонда, прекращение их работы с 01.05.2015 вследствие неполучения лицензии может повлечь негативные последствия для собственников жилых помещений в виде ухудшения технических и эксплуатационных характеристик общего имущества, возникновения технологических нарушений в работе инженерных коммуникаций и т.д.

При этом положения ст. 200 Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливающие возможность непрерывного управления домом до принятия собственниками жилых помещений решения о выборе способа управления, относятся только к ситуациям, связанным с работой управляющих компаний, лицензия которых прекратила свое действие или аннулирована.

В отношении же организаций, которые не получали соответствующих лицензий, применяются положения ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливающие возможность вмешательства органов местного самоуправления в сферу управления домом только в случае непринятия собственниками жилых помещений в течение 1 года самостоятельного решения о выборе управляющей компании.

В целях защиты прав граждан на обеспечение непрерывности управления домом представляется целесообразным законодательно распространить на изложенную ситуацию названные положения статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации об обязательности исполнения управляющей компанией, лицензия которой аннулирована или прекращена, своих функций до определения собственниками жилых помещений способа управления домом и обязательности проведения органом местного самоуправления в месячный срок конкурса по отбору управляющей организации в случае, если собственники не выбрали ее самостоятельно.

К числу значимых вопросов, требующих полноты правового регулирования, относится сфера правовой природы специального счета, используемого для финансирования мероприятий по капитальному ремонту многоквартирных домов.
Согласно ст. 175 Жилищного кодекса Российской Федерации специальный счет открывается в банке в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и особенностями, установленными настоящим Кодексом. Перечень операций, которые могут осуществляться по специальному счету, перечислены в ст. 177 Жилищного кодекса Российской Федерации.

К числу владельцев специального счета относятся товарищества собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, управляющая организация (ст. 175 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем особенности правовой природы специального счета, установленные жилищным законодательством, не соотнесены с соответствующими нормами гражданского, банковского и иного законодательства, непосредственно регламентирующими порядок ведения банковских счетов и использования находящихся на них денежных средств. При открытии специальных счетов их особый статус отдельным образом не выделяется среди иных банковских счетов управляющей организации, что позволяет использовать находящиеся на нем средства не по целевому назначению.

Об актуальности решения данной проблемы свидетельствует правоприменительная практика, допускающая возможность обращения взысканий по обязательствам организаций, осуществляющих управление жилищным фондом, на денежные средства, находящиеся на специальном счете.

В целях повышения качества обслуживания граждан в коммунальной сфере ч. 10 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что организации, осуществляющие управление жилищным фондом, должны обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях их финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и выполняемых работах.

Статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации допускается возможность осуществления собственниками жилых помещений непосредственного управления многоквартирными домами. Выполнение работ по содержанию дома и его ремонту возлагается на лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности, с которыми собственники в договорных отношениях.

При этом в отличие от управляющих компаний на данных лиц не возлагаются обязанности по раскрытию информации о своей деятельности, в том числе о расходовании денежных средств граждан на содержание и ремонт жилищного фонда.
В целях обеспечения прозрачности названной сферы правоотношений представляется целесообразным распространить требования ч. 10 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации также на хозяйствующие субъекты, которые, не осуществляя функции управления, тем не менее выполняют названные работы в домах, собственники которых выбрали непосредственный способ управления домом.

Юридическая помощь, обращайтесь.