Выкупная стоимость изымаемого у собственников жилого помещения, расположенного в аварийном доме коридорного типа

Здравствуйте, Алена!

Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ.

В соответствии с частью 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно разъяснениям, изложенным в подпункте «з» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду.

Из правовой позиции, изложенной в разделе III Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., следует, что если объектом жилищного найма является комната в коммунальной квартире, расположенной в доме, признанном непригодным для проживания и подлежащим сносу, то при определении общей площади предоставляемого в связи с выселением другого жилого помещения необходимо учитывать общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры, включая жилую площадь самой комнаты и площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также долю площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты.

Частью 1 статьи 7 ЖК РФ определено, что в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (часть 1 статьи 41 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (часть 1 статьи 42 ЖК РФ).

В силу части 2 статьи 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (часть 1 статьи 16 ЖК РФ).

Комнаты истцов, в которых отсутствуют вспомогательные помещения (кухня, санузел, душевая и пр.), в многоквартирном доме коридорного типа, исходя из содержания правоустанавливающих документов по фактическим бытовым характеристикам схожи с комнатами в коммунальных квартирах, поэтому при рассмотрении требований об определении выкупной стоимости изымаемого жилого помещения в виде таких комнат допустимо применение норм жилищного законодательства о комнатах в коммунальных квартирах (статьи 41, 42 ЖК РФ) по аналогии. В противном случае истцы, проживающие в доме коридорного типа, лишаются правовой защиты своих законных прав.

При определении выкупной стоимости изымаемого жилого помещения истцов суды необоснованно отклонили их доводы о том, что непосредственно в находящемся в общей долевой собственности истцов жилом помещении отсутствуют вспомогательные помещения (кухня, санузел, душевая и пр.), предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении, жилое помещение, занимаемое истцами, представляет собой две комнаты в доме коридорного типа, в связи с этим при расчете размера площади этих комнат необходимо учитывать вспомогательные помещения, расположенные в этом доме (кухня, санузел, душевая и пр.).

Соответственно, расчет возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное в аварийном многоквартирном доме коридорного типа, следует производить исходя не только из жилой площади занимаемого истцами жилого помещения, но и с учетом площади вспомогательных помещений, приходящихся на данное жилое помещение. Сумма площади жилого помещения и площадей вспомогательных помещений в части, пропорциональной площади жилого помещения, будет образовывать общую площадь помещения, занимаемого гражданами. По отношению к общей площади такого помещения подлежит определению и стоимость доли истцов в общем имуществе многоквартирного дома, в том числе земельного участка.

Помощь юриста по жилищным спорам

Имею большой и успешный опыт решения аналогичных дел.

Обращайтесь и я с удовольствием Вам помогу.

06.11.2026