Исковое заявление о расторжении договора аренды

Здравствуйте, Рона!

Составьте его по правилам Гражданского процессуального кодекса РФ, чтобы иск не был оставлен без движения либо возвращен. Опишите в заявлении обстоятельства, на которых основаны ваши требования расторгнуть договор (например, другая сторона существенно нарушила договор или арендодатель не предупредил вас о правах третьих лиц на объект аренды), и приведите доказательства, их подтверждающие.

Не забудьте приложить к иску документы о соблюдении досудебного порядка. Без этого суд не будет рассматривать иск. А если иск подает арендодатель, нужно выполнить особые требования к таким документам.

1. На каких обстоятельствах можно основывать требования

Эти обстоятельства должны соответствовать тому, что предусмотрено законом или договором в качестве оснований расторжения договора аренды. К основаниям, предусмотренным законом, относятся существенное нарушение договора другой стороной, существенное изменение обстоятельств либо случаи, закрепленные в правилах об аренде (п. 2 ст. 450, п. п. 1, 2 ст. 451 ГК РФ).

Опишите в иске конкретные обстоятельства, на которых вы основываете ваше требование расторгнуть договор, а также доказательства, которые эти обстоятельства подтверждают (п. 5 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ).

В зависимости от того, кто подает иск и что послужило причиной расторжения договора, укажите в иске обстоятельства из числа случаев, когда арендатор или арендодатель может требовать расторжения договора.

Если помимо расторжения договора вы предъявляете еще иные требования, по ним также нужно изложить все обстоятельства и доказательства данных обстоятельств.

2. Какие требования включить в иск о расторжении договора аренды

Помимо самого требования расторгнуть договор аренды, вы можете включить в ваше исковое заявление:

1) дополнительно возможные для такого иска требования в зависимости от ситуации, например:

· арендатор может потребовать возместить ему убытки, которые арендодатель причинил из-за того, что не предупредил о правах третьих лиц на имущество, переданное в аренду (ст. 613 ГК РФ);

· арендодатель может потребовать взыскать с арендатора арендную плату, которую тот не внес (п. 1 ст. 614 ГК РФ);

2) просьбу взыскать с ответчика судебные расходы (госпошлину и судебные издержки). Если суд удовлетворит иск полностью или частично, он взыщет расходы в вашу пользу (ч. 1 ст. 88, ст. 94, ч. 1 ст. 98 ГПК РФ);

3) ходатайства (ч. 2 ст. 131 ГПК РФ), например, ходатайство об истребовании доказательств от ответчика или третьих лиц. Ходатайство можно включить в просительную часть иска, но, как правило, оно требует изложения ряда обстоятельств, поэтому лучше сделать ходатайство приложением к исковому заявлению.

Пример формулировки ходатайства

В соответствии со ст. 57 ГПК РФ прошу истребовать у гр. Беляева Алексея Николаевича по адресу: г. Орел, ул. Спасская, д. 18, кв. 50 доказательство - договор субаренды от 20.03.2019 б/н между гр. Беляевым Алексеем Николаевичем и гр. Ислаевой Натальей Петровной в срок до 14 ноября 2019 г. путем его направления непосредственно в суд. Данное доказательство подтверждает, что ответчик - Беляев Алексей Николаевич пользуется арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора аренды от 22.10.2018 N 24-18 между ответчиком и истцом. Истец не располагает данным доказательством. На просьбу истца предоставить данное доказательство (письма от 04.09.2019 N 116-19 и от 04.10.2019 N 117-19) Ислаева Наталья Петровна ответила отказом (письмо от 10.10.2019 б/н), ответчик оставил просьбу истца без ответа.

Перечислите все ваши требования в иске. Рекомендуем обосновать их ссылками на нормативные правовые акты.

3. Чем подтвердить соблюдение досудебного порядка

Вам надо подтвердить в иске, что досудебный порядок вами соблюден. Без такого подтверждения суд не будет рассматривать спор по существу (п. 60 Постановления Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996).

Поэтому приложите к исковому заявлению и упомяните в иске в качестве приложений к нему (п. п. 7, 8 ч. 2 ст. 131, ст. 132 ГПК РФ):

· если вы арендатор - копию письма, где вы предложили арендодателю расторгнуть договор, и доказательства отправки ответчику этого письма;

· если вы арендодатель:

· копию письма, где вы предложили арендатору расторгнуть договор, и доказательства отправки ответчику этого письма;

· копию письма, которым вы предупредили арендатора о необходимости устранить нарушение договора, и доказательства отправки ответчику этого письма.

Предложение расторгнуть договор и предупреждение о необходимости устранить нарушение договора могут содержаться и в одном письме одновременно. Но оба эти обращения к арендатору должны быть, чтобы суд посчитал, что досудебный порядок был соблюден арендодателем (ч. 3 ст. 619, п. 2 ст. 452 ГК РФ).

4. Какой суд указать в иске

По общему правилу нужно указать суд по месту жительства ответчика (если ответчик организация - по ее адресу) либо тот суд, который вы определили соглашением сторон, например, в самом договоре аренды (ст. ст. 28, 32 ГПК РФ).

Если вы расторгаете договор аренды недвижимого имущества, суд может прийти к выводу, что иск о расторжении такого договора надо подавать по месту нахождения недвижимости и применить правило ч. 1 ст. 30 ГПК об исключительной подсудности (Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 11.02.2004 N 68пв-03, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.11.2017 по делу N 33-48229/2017).

Однако есть и другая позиция. Некоторые суды считают, что правила об исключительной подсудности в таком случае не работают, поскольку из договора аренды возникают обязательственные права, а не вещные и нет спора о правах на недвижимость.

Поэтому иск о расторжении договора аренды такого имущества надо подавать по общим правилам, то есть либо в суд по месту жительства (адресу) ответчика, либо в суд, о котором договорились стороны (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.08.2017 по делу N 33-31422/2017).

Таким образом, все зависит от суда, в котором будет рассматриваться дело. При этом в большинстве случаев вопрос не должен возникнуть, поскольку место жительства (адрес) ответчика будет совпадать с местом нахождения арендованного недвижимого имущества.

Помощь судебного юриста

Обращайтесь, обязательно помогу.