Аванс по предварительному договору

Здравствуйте, Аркадий!

В законе нет прямого запрета предусматривать в предварительном договоре купли-продажи недвижимости условие о предоплате. Но оно противоречит сути предварительного договора, ведь аванс вносят для оплаты, а по предварительному договору обязанности оплатить недвижимость еще нет, равно как и обязанности передать ее. Эти обязанности возникают, только когда заключен основной договор.

Если включить условие о предварительной оплате цены имущества или ее существенной части, суд может признать такой договор договором купли-продажи (или купли-продажи будущей вещи). То есть договор уже будет считаться не предварительным, а основным (п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49, п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Такая переквалификация влечет ряд последствий.

Единых критериев, по которым можно определить, какая часть платы не является существенной, нет. Поэтому риск переквалификации сохраняется.

Обратите внимание, что внесение аванса по предварительному договору не обеспечивает заключение основного договора. Если основной договор не будет заключен, продавец по умолчанию должен вернуть аванс (п. 4 ст. 453, п. 1 ст. 1102 ГК РФ).

Помощь юриста по недвижимости, обращайтесь, всегда помогу.

02.05.2022