Предварительный договор купли продажи недвижимости

Добрый день, Семен!

Предварительный договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Это связано с тем, что он заключается в форме, установленной для основного договора, а договор купли-продажи недвижимости заключается указанным образом (п. 2 ст. 429, ст. 550 ГК РФ).

Если правила о форме предварительного договора будут нарушены, то он будет считаться ничтожным (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Такой договор не влечет правовых последствий, за исключением связанных с его недействительностью, и, следовательно, не порождает для сторон прав и обязанностей (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Важно закрепить в предварительном договоре условия о том, когда и как будет заключаться основной договор купли-продажи недвижимости. Это поможет вам своевременно и без разногласий заключить основной договор. В частности, установите срок и процедуру его заключения.

Укажите срок, в течение которого вы с контрагентом обязуетесь заключить договор купли-продажи. Его можно определить разными способами (ст. 190 ГК РФ).

Если срок не будет установлен, вы должны будете заключить договор купли-продажи в течение года с момента заключения предварительного договора это предусмотрено п. 4 ст. 429 ГК РФ.

В предварительном договоре возможно предусмотреть неустойку (штраф) на случай, если контрагент откажется или уклонится от заключения основного договора (ст. 330 ГК РФ, Постановление Президиума ВАС РФ от 12.02.2013 N 13585/12).

Также в предварительном договоре можно предусмотреть внесение задатка (п. п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ).

Необходимо подробно описать обеспечительную функцию задатка, чтобы не допустить переквалификации его в аванс. Тем более что в спорных ситуациях уплаченная сумма считается авансом, а не задатком (п. 3 ст. 380 ГК РФ). Аванс в случае неисполнения договора по общему правилу возвращается в том размере, в каком был внесен. При этом возврат осуществляется независимо от того, по каким причинам не исполнено обязательство.

Соглашение о задатке нужно составить в письменной форме (п. 2 ст. 380 ГК РФ).

Обращайтесь за помощью юриста по недвижимости.

25.06.2021