Земельный участок под зданием

Здравствуйте, Денис!

Вы можете использовать только ту часть участка, которая занята вашим зданием и необходима для его использования. Если вы будете использовать больше земли, вас могут оштрафовать за то, что вы самовольно заняли земельный участок (п. 1 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ, ст. 7.1 КоАП РФ, Постановление Верховного Суда РФ от 29.11.2016 N 303-АД16-13561).

Чтобы определить нужную часть участка лучше получить заключение землеустроительной экспертизы.

Если преждний собственник арендовал участок, то участок необходимо использовать на условиях договора аренды, который заключен между прежним собственником здания (арендатором) и арендодателем участка. Этот договор не прекращает действовать, права и обязанности арендатора по нему переходят к вам (п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ).

Происходит это с момента регистрации вашего права собственности на здание в ЕГРН (п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). С этого момента за аренду участка платите именно вы как новый собственник здания. При этом не имеет значения, переоформили вы договор на себя или нет (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

Размер арендной платы остается прежним (Определение Верховного Суда РФ от 26.03.2019 по делу N 305-ЭС18-22413, А41-80395/2017).

Если прежнему собственнику он принадлежал на праве бессрочного пользования, то скорее всего придется оформить аренду земли или выкупить ее без проведения торгов (п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, пп. 7 п. 2 ст. 39.3, пп. 11 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Если не переоформить права на землю, ее собственник может взыскать с вас неосновательное обогащение в размере арендной платы, установленной субъектом РФ.

Если у здания несколько собственников, то использовать участок в такой ситуации можно с учетом долей в праве на здание или того порядка пользования, который уже сложился ранее (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).

Государственную и муниципальную землю под зданием можно приобрести в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если участок неделимый. Для выкупа участка все собственники здания должны совместно обратиться в уполномоченный орган. А чтобы получить такой участок в аренду, обратиться может один из них (п. п. 2, 5, 6 ст. 39.20 ЗК РФ).

Обязанности в отношении участка новый собственник здания должен исполнять те же, что и прежний собственник здания (п. 2 ст. 271 ГК РФ). Например, это может быть обязанность получить согласие собственника земли, если в будущем вы решите продать здание (п. 3 ст. 552 ГК РФ).

Юрист по земельным спорам, обращайтесь, помогу.

19.06.2021