Часто задаваемые вопросы - Земельные споры
Бесплатные юридические консультации по земельным спорам
  • Максим Олегович

    Аренда государственных земельных участков

    Владимир, подскажите, как исчисляется арендная плата на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности?

    Здравствуйте, уважаемый Максим Олегович!

    Поясню свой ответ на примере конкретного дела из судебной практики.

    Общество, являющееся собственником недвижимости и арендатором земельного участка, на котором расположена указанная недвижимость, обратилось в уполномоченный орган публично-правового образования (далее – администрация) с заявлением о предоставлении ему земельного участка в собственность за плату.

    Администрация отказала обществу, сославшись на то, что спорный земельный участок входит в зону реконструкции скоростной автомобильной дороги федерального значения.

    Общество обратилось в арбитражный суд с иском к администрации о внесении изменений в договор аренды земельного участка в виде установления арендной платы в размере, не превышающем земельный налог, в соответствии с Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации 16 июля 2009 г. No 582 (далее – постановление No 582).

    Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении иска отказано.

    Суды посчитали, что поскольку спорный участок, расположенный в Московской области, относится к землям, право государственной собственности на которые не разграничено, при расчете арендной платы не подлежит применению постановление No 582, так как им утверждены правила определения арендной платы за федеральные земли, поэтому размер арендной платы за данный земельный участок следует исчислять с применением ст. 14 Закона Московской области от 7 июня 1996 г. No 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (далее – Закон No 23/96-ОЗ).

    Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

    В силу подп. 2 п. 3 ст. 397 ЗК РФ (действующей с 1 марта 2015 г.) порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации. Ранее (до 1 марта 2015 г.) аналогичные положения содержались в п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. No 137-ФЗ «О ведении в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Закон No 137-ФЗ).

    Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков на территории Московской области, государственная собственность на которые не разграничена, установлен ст. 14 Закона Московской области No 23/96-ОЗ.

    Вместе с тем в п. 1 ст. 397 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Такие принципы утверждены постановлением No 582.

    Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 мая 2017 г. No 531, вступившим в законную силу с 12 августа 2017 г., Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом No 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

    Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 декабря 2017 г. No 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением No 582.

    В п. 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа No 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (п. 5 ст. 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

    В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений п. 1 ст. 387 НК РФ).

    В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации No 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г. (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике) сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением No 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу п. 1 ст. 397 ЗК РФ постановление No 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

    Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе No 7 (действующем с 12 августа 2017 г.), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

    При таком положении является ошибочным вывод судов о том, что при определении размера арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, или муниципальные земли не подлежат применению Основные принципы определения арендной платы.

    При рассмотрении споров, вытекающих из договоров аренды публичных земель, суды вправе применительно к ст. 12 ГК РФ и ст. 13 АПК РФ давать оценку нормативным правовым актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за земельные участки, с точки зрения их соответствия указанным принципам и не применять нормативный правовой акт публичного образования, противоречащий нормативному правовому акту большей юридической силы.

    В том случае, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за указанные земли выше указанного в принципе No 7, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

    Помощь юриста по земельным спорам

    Обращайтесь, обязательно помогу.

    Спасибо сказали 136 человек
Оставить комментарий

Смотрите также

  • Арендная плата за земельный участок

    Если иное не установлено законом или договором, предусмотренная договором аренды здания (сооружения, помещения) арендная плата включает плату за пользование земельным участком, на котором расположена недвижимость, переданная в аренду.

  • Аренда земельного участка под зданием

    Компания (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды с правом выкупа пяти нежилых объектов недвижимости, в соответствии с которым арендодатель передал принадлежащие ему на праве собственности нежилые объекты, расположенные на земельном участке, находящемся у арендодателя на праве постоянного (бессрочного) пользования.

    Кроме того, договором были предусмотрены обязательства арендодателя в течение срока аренды оформить на себя право собственности на указанный земельный участок, передать его арендатору в порядке, предусмотренном ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, и после внесения арендатором полной выкупной стоимости за объекты недвижимости передать в регистрирующий орган необходимую документацию для оформления права собственности арендатора в установленном законом порядке.

    Впоследствии компания приобретала в собственность данный земельный участок и предложила обществу изменить условия договора аренды путем включения в предмет договора земельного участка и его стоимости.

    Ссылаясь на то, что после внесения полной выкупной стоимости компания не направила документы в регистрирующий орган и уклоняется от исполнения обязанностей по договору аренды, общество обратилось в арбитражный суд с иском о государственной регистрации перехода к нему права собственности на арендуемые объекты и земельный участок, на котором они расположены.

    Общество также указывало на то, что при заключении договора стороны исходили из того, что выкупная стоимость, указанная в договоре, включает стоимость земельного участка, поскольку арендованные объекты недвижимости на момент заключения договора находились в аварийном состоянии, не имели коммуникаций, их стоимость была значительно ниже договорной.

    В свою очередь компания предъявила обществу встречный иск о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком, обосновывая свои требования тем, что общество отказалось от предложения внести изменения в договор аренды в части выкупа земельного участка и его цены и не платит за пользование спорным земельным участком.

    Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции исходил из того, что общество нарушило свои обязанности по внесению арендной платы, в связи с чем договор аренды прекращен.

    Суд также отказал в удовлетворении встречного иска, указывая на то, что объекты недвижимости переданы обществу вместе с земельным участком, на котором они расположены, и плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы по договору.

    Прав ли суд 1 инстанции?

  • Выкуп земельного участка при приватизации

    В порядке приватизации государственного имущества общество приобрело в собственность объекты недвижимости.

    В последующем право собственности на указанные объекты по ряду сделок перешло К.

    К. и уполномоченным органом заключен договор купли-продажи земельного участка, занятого указанными объектами недвижимости.

    В соответствии с этим договором стоимость земельного участка определена на основании п. 2 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137) в размере семикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

    Полагая, что при исполнении договора купли-продажи он произвел переплату установленной законом выкупной цены, которая должна определяться в соответствии с п. 1 ст. 2 Закона № 137-ФЗ в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, К. уступил предпринимателю требование о взыскании излишне уплаченной суммы.

    Вправе ли предприниматель обратиться в арбитражный суд г. Москвы с соответствующим иском к уполномоченному органу?