Реновация

Добрый день!

В субботу 13 мая 2017 года (накануне объявленного митинга против сноса пятиэтажек на проспекте Сахарова в Москве), Правительство Москвы внесло в Государственную Думу Российской Федерации новый законопроект города Москвы «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» (далее – «Законопроект»).

Спустя почти месяц, со дня объявления москвичам о реновации, Законопроект в первой статье, раскрывает понятие «реновации».

«Реновация жилищного фонда в городе Москве (далее - реновация) - совокупность мероприятий, осуществляемых в целях предотвращения формирования аварийного жилищного фонда в городе Москве, обеспечения устойчивого развития жилых территорий, создания благоприятной среды жизнедеятельности, создания общественных пространств и благоустройства территории и предусматривающих комплексное обновление среды проживания граждан».

Исходя из этого определения реновации, становится ясно, что муниципальные власти не должны больше доводить жилье до его ветхого состояния и, при этом, дома не обязательно сносить, их можно реконструировать, дополнительно увеличив этажность и прочее.

Но сегодня, видимо, только снос домов обеспечивает «устойчивое развитие жилых территорий» в Москве, а  вариант реконструкции жителям столицы не предлагается.

Статья вторая Законопроекта говорит о правовой основе обеспечения гарантий жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации.

Эти права «составляют Конституция Российской Федерации, общепризнанные принципы и нормы международного права, Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, иные федеральные законы и другие нормативные правовые акты Российской Федерации, настоящий Закон и иные нормативные правовые акты города Москвы».

Непонятно, если федеральное законодательство является правовой основой обеспечения законных прав и интересов граждан при реновации, то почему отдельными нормами федерального законодательства, с такой легкостью, можно было пренебречь в проекте Федерального Закона «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации, в части установления особенностей реновации жилищного фонда в столице Российской Федерации - городе федерального значения Москве» (далее – «Проект ФЗ»):

• «при подготовке документации по планировке территории, осуществлении архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства требования, установленные техническими регламентами, сводами правил, в том числе санитарно-эпидемиологические требования, требования пожарной и иной безопасности применяются, если иные требования не установлены нормативным правовым актом города Москвы» (часть 12 пункта 5 статьи 1 Проекта ФЗ);
• «подготовка документации по планировке территории осуществляется без учета ранее утвержденной документации по планировке территории и (или) установленных земельным законодательством Российской Федерации требований к образуемым и изменяемым земельным участкам применительно к земельным участкам, на которых расположены включенные в решение о реновации многоквартирные дома или подлежащие изъятию для государственных нужд объекты капитального строительства, не являющиеся объектами жилищного строительства» (часть 3 пункт 5 статьи 1 Проекта ФЗ);
• «сметная стоимость строительства объектов капитального строительства, строительство которых осуществляется в целях реализации решений о реновации, определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, если иное не предусмотрено нормативным правовым актом города Москвы»  (часть 6 пункта 5 статьи 1 Проекта ФЗ);
• «в случае внесения изменений в правила землепользования и застройки, подготовки и утверждения документации по планировке территории в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве положения частей 11 - 15 статьи 31, частей 5 - 13 статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации применяются, если иное не предусмотрено нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы (пункт 2 статьи 5 Проекта ФЗ).

Как такое, вообще, может быть?!

О каких гарантиях законных прав и интересов граждан и бизнеса может идти речь в Законопроекте, если одним Проектом ФЗ возможно перечеркнуть работу законодательной ветви власти за многие годы в указанных правовых сферах и одним правовым актом дать кому-то (в данном случае - Правительству Москвы), не взирая на имеющееся федеральное законодательство в этой области права, самостоятельно устанавливать правовые нормы.

К чему тогда вся иерархия законов, во главе с Конституцией России, зачем тогда система права, общепризнанные принципы и нормы правового государства?

Непонятно.

Статья 3 Законопроекта предоставляет жителям право решать, включать их дом в программу реновации или не включать:

«В проект программы реновации может быть включен только тот многоквартирный дом, жители которого большинством не менее двух третей поддержали включение такого многоквартирного дома в проект программы реновации».

Возникает вопрос: часть 1 этой статьи говорит, что решение о включение либо не включении такого многоквартирного дома в проект программы реновации, принимают жители многоквартирного дома, а часть 2 этой же статьи говорит о том, что:

«на любой стадии формирования программы реновации и ее реализации (до дня заключения первого договора, предусматривающего возникновение права собственности на предоставляемое жилое помещение) может быть проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на котором может быть принято решение об исключении такого многоквартирного дома из проекта программы реновации, программы реновации».

Т.е.,  согласно части 2 указанной статьи, решение об исключении дома из проекта реновации, принимают на собрании не жильцы многоквартирного дома, а собственники его жилых и нежилых помещений.

Так, кто же в таком случае голосует: жильцы дома или собственники помещений и почему их полномочия на собрании поделены таким странным образом?

С учетом ранее изданного Постановления Правительства Москвы от 2 мая 2017 года № 245-ПП «Об учете мнения населения по проекту реновации жилищного фонда в городе Москве», представляется правильным считать, что все решения, связанные с реновацией, должны приниматься в соответствии с главой 6 и со статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, т.е. собственниками жилых и нежилых помещений, голосующих на собрании количеством голосов, которыми обладает каждый собственник помещения в данном многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество.

Поскольку Жилищный кодекс Российской Федерации не дает ответ на вопрос о том, каким количеством голосов на общем собрании должно быть принято решение о включении или не включении многоквартирного дома в проект реновации (либо исключения дома из такого проекта), ответ на этот вопрос дает комментируемая третья статья Законопроекта: такое решение должно быть принято квалифицированным большинством, т.е. 2/3 голосов.

Статья 4 Законопроекта раскрывает понятие «равнозначного жилого помещения», которое должно предоставляться собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих реновации, и гражданам, занимающим жилые помещения в этих домах по договорам социального найма:

• «жилая площадь такого жилого помещения и количество комнат в таком жилом помещении не меньше соответственно жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;
• такое жилое помещение является благоустроенным и соответствует стандартам благоустройства, установленным Законом города Москвы от 14 июня 2006 года № 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения", а также имеет улучшенную отделку в соответствии с требованиями, установленными правовым актом города Москвы;
• такое жилое помещение расположено в том же районе города Москвы, в котором расположен соответствующий многоквартирный дом, подлежащий реновации, за исключением случая, если такой многоквартирный дом расположен в Зеленоградском, Троицком или Новомосковском административных округах города Москвы. В этом случае равнозначное жилое помещение предоставляется в границах административного округа города Москвы, в котором расположен соответствующий многоквартирный дом, подлежащий реновации».

В отличии от Проекта ФЗ, Законопроект гарантирует собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих реновации, и гражданам, занимающим жилые помещения в этих домах по договорам социального найма, что новые жилые помещения (квартиры) будут предоставляться в тех же районах, в которых будут сносить старый дом, а не в районах города Москвы, прилегающих к указанному району и находящихся в том же административном округе города.

При этом, в части 3 статьи 10 уточняется, что «территория для размещения многоквартирных домов, предназначенных для переселения граждан при осуществлении реновации (далее также - многоквартирные дома, предназначенные для переселения), предусматривается преимущественно в границах квартала, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в программу реновации».

Это не значит, что новый дом обязательно должен будет возводится в границах квартала с расселяемым домом, но «преимущественно».

Более того, статья 5 Законопроекта предоставляет собственнику жилого помещения в многоквартирном доме, подлежащем реновации, право «на основании письменного заявления вместо предоставляемого равнозначного жилого помещения получить за освобождаемое жилое помещение предварительное и равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного жилого помещения на праве собственности. Размер такого возмещения, порядок его предоставления определяются в соответствии с федеральным законодательством, в том числе законодательством об оценочной деятельности».

Это значит, что вместо новой квартиры, собственник может получить деньги в размере ее рыночной стоимости.

Справедливая рыночная стоимость возмещения, безусловно, снимает всю остроту критики Проекта ФЗ, относительно местоположения дома и квартиры, ценности района, квартала и конкретного проживания, учета количества придомовой территории и парковочных мест на проживающего и иных критериев оценки квартиры на рынке Москвы.

Эта же альтернатива предлагается и владельцам нежилых помещений (статья 8 Законопроекта), которых, по Проекту ФЗ, предлагается переселять в любой район в пределах города Москвы.

С учетом сложившейся на текущий момент конъюнктуры цен, для собственников нежилых помещений такое предложение экономически более выгодно, чем переезд на окраину или в Новую Москву, если оценщик в своей оценке будет придерживаться рыночных, возможно, кадастровых цен.

Но, не раскрытым остается вопрос: в каком порядке и в какие сроки город выплатит отказавшемуся от реновации собственнику рыночную стоимость его утраченного помещения.

Не придется ли собственнику, оставшись без помещения, глотать пыль в судах, требуя от города, полагающуюся ему по закону сумму денег возмещения.

Механизм уплаты такого возмещения и связанных с ним расходов на проведение экспертизы, в Законопроекте, увы, не прописан.

Законопроект также содержит дополнительные гарантии:

• внеочередного улучшения жилищных условий при осуществлении реновации для семей, проживающих по договорам социального найма и состоящим на жилищном учете;
• освобождает собственников жилых помещений от уплаты взносов на капитальный ремонт сносимых помещений, с момента утверждения программы реновации;
• ветеранам, одиноким и (или) одиноко проживающим лицам, достигшим пенсионного возраста, инвалидам, малоимущим гражданам, а также иным категориям граждан, установленных нормативным правовым актом города, Правительство Москвы оказывает содействие в организации и осуществлении переселения (в каком виде и как будет оказываться такое содействие, Законопроект не уточняет).

В Законопроекте указаны и дополнительные гарантии создания комфортной среды проживания граждан при осуществлении реновации, такие как:

• требования к подготовке градостроительной документации в целях осуществления реновации;
• показатели минимальной обеспеченности жителей многоквартирных домов, предназначенных для переселения, объектами социальной инфраструктуры, а также показатели максимальной территориальной доступности объектов социальной инфраструктуры, которые определяются в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами города Москвы, а также с учетом существующего дефицита указанных объектов социальной инфраструктуры на конкретной территории.

Особо следует остановиться на статье 11 Законопроекта, определяющей требования к архитектурно-градостроительным решениям многоквартирных домов, предназначенных для переселения граждан при осуществлении реновации.

«В целях переселения граждан при осуществлении реновации осуществляется строительство монолитных многоквартирных домов, многоквартирных домов из современных панельных конструкций, обладающих высокой энергоэффективностью, и с соблюдением современных стандартов по приспособлению таких многоквартирных домов для маломобильных граждан».

Так каким же будет новый дом, построенный по программе реновации для переселения жителей Москвы: монолитный или панельный?

Как не странно, но в вышеуказанной статье Законопроекта, через запятую указаны обе конструкции: и монолитная и панельная, хотя рыночная стоимость таких домов сегодня различается на порядок.

Как на самом деле будут реализовываться гарантии москвичам, чьи жилые помещения попали в программу реновации, увидим после принятия законодателем в окончательном виде Законопроекта и Проекта ФЗ, а также применения этих правовых норм на практике.

И в заключении статьи, хочется привести абзац из Пояснительной записки к Законопроекту:

«При этом предусмотренные настоящим законопроектом гарантии жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц не отменяют иные гарантии жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц, ранее установленные федеральным законодательством и законодательством города Москвы, в том числе Законом города Москвы от 14 июня 2006 года № 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения».

Всего Вам самого доброго и обращайтесь ко мне за юридической помощью по жилищным вопросам на сайт www.yapravo.ru

Юридическая помощь по реновации, обращайтесь.