Квартира под залог банку

Добрый день!

Пример из практики:

Банк, С., П., О., В. обратились в суд с иском к Л.Л., Л. о признании наследниками, взыскании долгов наследодателя с наследников, взыскании задолженности по кредитным договорам и об обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование исковых требований банк указал, что между Л.В. и банком были заключены кредитные договоры.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитным договорам между банком и Л.В. заключены также договоры залога недвижимого имущества, согласно которым в залог банку переданы земельный участок и жилой дом.

Кроме того, в обеспечение исполнения обязательств по кредитным договорам между банком и супругой заемщика Л. заключены договоры поручительства.

В связи со смертью Л.В. (заемщика) банк просил суд признать наследниками умершего его отца Л.Л. и супругу Л., солидарно взыскать с наследников задолженность по кредитным договорам, обратить взыскание на заложенное имущество (жилой дом и земельный участок) путем его продажи с публичных торгов, взыскать сумму оплаченной государственной пошлины. С., П., О. и В. – третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, просили взыскать с ответчиков денежные средства по сделкам, заключенным с Л.В. и не исполненным им.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены частично. Наследником Л.В. признан его отец Л.Л. В пользу банка с Л.Л. взыскана задолженность по кредитному договору-1 в размере 1 242 005,41 руб.

Также в пользу банка солидарно с Л.Л. и Л. взыскана задолженность по кредитному договору-2 в размере 1 242 465,92 руб. Обращено взыскание на заложенное имущество (земельный участок и жилой дом) путем его продажи с публичных торгов с начальной продажной стоимостью в 1 129 480 руб. для жилого дома и 2 246 954,40 руб. для земельного участка.

С Л.Л. в пользу банка также взысканы расходы на уплату госпошлины в размере 14 311,81 руб., с Л. – в размере 10 311,18 руб. С Л.Л. также взысканы денежные суммы: в пользу О. – в размере 2 45 914,31 руб. и расходы на оплату государственной пошлины в размере 5659,14 руб.; в пользу П. – в размере 234 401,47 руб. и расходы на оплату государственной пошлины в размере 5544,02 руб.; в пользу С. – в размере 784 254,83 руб. и расходы на оплату государственной пошлины в размере 11 042,55 руб.; в пользу В. – в размере 856 094,94 руб.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по кассационной жалобе представителя правления банка отменила указанные судебные постановления с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Как установлено судом, 18 августа 2006 г. между Л.В. и банком заключен кредитный договор, по условиям которого Л.В. предоставлен кредит в размере 3 200 000 руб. сроком до 17 августа 2011 г. 11 Дополнительным соглашением к кредитному договору от 27 августа 2013 г. срок исполнения обязательств по возврату заемных денежных средств продлен до 23 июля 2016 г. 22 июля 2008 г. между Л.В. и банком заключен кредитный договор, по условиям которого Л.В. предоставлен кредит в размере 2 800 000 руб. сроком до 22 июля 2013 г.

Дополнительным соглашением к кредитному договору от 27 августа 2013 г. срок исполнения обязательств по возврату заемных денежных средств продлен до 23 июля 2016 г. В обеспечение исполнения обязательств по заключенным кредитным договорам с заемщиком заключены договоры залога недвижимого имущества – земельного участка площадью 1444,30 кв. м и жилого дома общей площадью 76,60 кв. м, а с его супругой Л.И. – договоры поручительства.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по возврату заемных денежных средств у Л.В. перед банком образовалась задолженность в сумме 4 933 486,63 руб. 16 марта 2014 г. Л.В. умер.

В наследственную массу после его смерти вошло указанное выше недвижимое имущество, а также 1/9 доли в праве общей долевой собственности на квартиру. С заявлением о принятии наследства обратился наследник первой очереди Л.Л. (отец наследодателя), которым было принято наследство умершего.

Супруга Л.В. – Л. и его дочь с заявлением о принятии наследства не обращались.

В ходе разбирательства по делу судом была назначена судебная экспертиза по оценке принадлежащего Л.В. имущества.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость жилого дома составила 1 411 850 руб., земельного участка – 2 808 693 руб.

Рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на квартиру была определена исходя из ее кадастровой стоимости и составила 384 593,86 руб.

Разрешая спор, суд исходил в том числе из того, что статус залогодателя не дает банку преимущества перед другими кредиторами наследодателя при определении размера денежных обязательств, удовлетворяемых за счет имущества наследника.

Между тем согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ (здесь и далее статьи Гражданского кодекса Российской Федерации приведены в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

Общие правила о залоге, содержащиеся в Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 2 ст. 334 ГК РФ).

Аналогичная норма о преимущественном праве удовлетворения требований залогового кредитора перед остальными кредиторами содержится в Федеральном законе от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 1 ст. 1 которого предусмотрено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Таким образом, если залогодатель является должником по двум или более обязательствам и не исполняет их, то за счет заложенного имущества удовлетворяются интересы прежде всего кредитора-залогодержателя.

Каких-либо исключений из этого правила положения части третьей «Наследственное право» Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат.

Это судебными инстанциями учтено не было. Как следует из материалов дела, одним из кредиторов наследодателя Л.В. является банк, заключивший с ним кредитные договоры, обязательства по которым к моменту смерти заемщика не были исполнены в полном объеме.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитным договорам между заемщиком и банком были заключены договоры залога недвижимого имущества.

Таким образом, банк, являясь залоговым кредитором, имел преимущественное право перед другими кредиторами на погашение всей имеющейся задолженности за счет залогового имущества – земельного участка и жилого дома.

Согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, при недостаточности суммы, вырученной в результате обращения взыскания на заложенное имущество, для погашения требования залогодержатель вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.

В связи с этим, а также учитывая, что стоимость залогового имущества являлась недостаточной для погашения задолженности наследодателя Л.В. перед банком в полном объеме, суду следовало определить долю банка для удовлетворения оставшейся части его требований за счет иного имущества наследодателя – 1/9 доли в праве общей долевой собственности на квартиру наравне с другими кредиторами.

Указанные выше требования закона не были учтены судебными инстанциями при разрешении данного спора, что привело к нарушению прав и законных интересов заявителя.

Юридическая помощь по жилищным спорам в судах, обращайтесь.