Уступка права денежного требования

Здравствуйте, Анжелика Игоревна!

Вы вправе уступить новому кредитору денежные требования из договора аренды. Обычно уступают право получить арендную плату и право требовать неустойку за просрочку ее внесения. Их можно уступить как полностью, так и в части - например, за конкретный период аренды (п. 2 ст. 384 ГК РФ).

Для уступки нужно соблюсти общие для всех договоров условия, в частности получить согласие арендатора, если этого требует договор аренды. Порядок уступки также общий для всех договоров. В частности, надо уведомить об уступке арендатора. Договор уступки нужно регистрировать, если зарегистрирован договор аренды. В том числе это касается аренды зданий, нежилых помещений и земельных участков на срок не менее одного года.

1. При каких условиях арендодатель может уступить денежное требование

Вы вправе уступить денежное требование по договору аренды при соблюдении общих для любой уступки условий. Так, например, нельзя уступить требование, если ранее вы уже уступили его другому лицу (п. 2 ст. 390 ГК РФ). В противном случае новый кредитор сможет потребовать от вас возврата всего переданного по договору уступки и возмещения убытков (п. 3 ст. 390 ГК РФ).

Обратите внимание: в договоре аренды может быть установлен запрет на уступку. Если его нарушить, арендатор вправе применить к вам ответственность, предусмотренную договором (п. 3 ст. 388 ГК РФ). Например, потребовать уплаты штрафа.

Можно ли уступить требование об уплате неустойки отдельно от требования об уплате арендных платежей

Да, можно.

Уступить требование об уплате неустойки за просрочку арендных платежей можно как вместе с самим требованием по арендным платежам, так и отдельно от него (п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54).

Можно ли уступить будущее денежное требование по договору аренды

Да, можно.

Вы вправе уступить будущее требование по арендным платежам. То есть уступка возможна не только в отношении уже возникшего долга, но и в отношении платежей, которые вам причитаются в будущем, например за определенный период аренды.

Также можно уступить требование об уплате сумм неустойки, которые подлежат выплате в будущем (ст. 388.1, п. 2 ст. 390 ГК РФ, п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54).

2. В каком порядке арендодатель может уступить денежное требование

Чтобы уступить денежное требование:

1) получите согласие арендатора на уступку, если оно требуется в вашем случае. Такая необходимость может быть установлена договором аренды или законом (п. 2 ст. 382 ГК РФ).

Закон в настоящее время не требует получать согласие арендатора на уступку. При этом правило п. 2 ст. 388 ГК РФ о недопустимости уступки без согласия должника, для которого личность кредитора имеет существенное значение, в данном случае обычно не применяется. Это связано с тем, что в денежном обязательстве личность кредитора, как правило, неважна. Поэтому если согласие и потребуется, то, скорее всего, только в случае, когда это предусматривает договор аренды;

2) заключите с новым кредитором договор уступки права (п. 1 ст. 382 ГК РФ);

3) передайте новому кредитору документы, которые удостоверяют право (в частности, договор аренды), и сообщите сведения, важные для его реализации (п. 3 ст. 385 ГК РФ);

4) зарегистрируйте договор уступки, если договор аренды подлежит госрегистрации. В частности, надо регистрировать договоры аренды здания, сооружения, нежилого помещения на срок не менее одного года (п. 2 ст. 389, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53, п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54);

5) уведомьте арендатора об уступке. Это может сделать и новый кредитор, но тогда арендатор может попросить у вас доказательство перехода права новому кредитору, прежде чем исполнять обязательство (п. 1 ст. 385 ГК РФ).

Есть ли особенности уступки денежного требования по договору аренды земельного участка

Нет, уступить денежное требование по договору аренды земельного участка арендодатель может на тех же условиях и в том же порядке, что и по договору аренды любого другого имущества.

Согласие арендатора на уступку потребуется, только если это предусмотрено законом или договором аренды (п. 2 ст. 382 ГК РФ). В данный момент закон не требует получать согласие на уступку денежного требования по договору аренды земельного участка. Поэтому обратите внимание на условия договора аренды.

Если договор аренды подлежал госрегистрации (ее требуют договоры аренды земельного участка на срок не менее одного года), то нужно зарегистрировать и договор уступки денежных требований по нему (п. 2 ст. 389, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54).

Помощь юриста по сделкам с недвижимостью

Обращайтесь, обязательно помогу.