Купля продажа недвижимости будущем

Инвестор вложился в будущий жилой дом в Москве в обмен на 40% его площади. Новостройка была достроена и введена в эксплуатацию. Но вместо того, чтобы рассчитаться с инвестором, владеющий объектом застройщик зарегистрировал право собственности на недвижимость, а затем и вовсе передал ее в залог другому лицу. Вправе ли инвестор получить свою часть нежилых помещений и право собственности на нее?

Добрый день!

Согласно п. 1 ст. 1 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (с последующими изменениями и дополнениями) инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта (в ред. Федерального закона от 10.01.2003 N 15-ФЗ).

Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций (п. 2 ст. 1 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности").

В силу п. 2 и п. 3 ст. 2 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности" инвесторами могут выступать физические и юридические лица, осуществляющие вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование.

Статьей 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" закреплено право инвесторов на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Суд первой инстанции, руководствуясь разъяснениями, приведенными в пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ N 54, пришел к выводу о том, что договор инвестирования от 26.12.2007 N 078/и-07, заключенный между истцом и ответчиком, является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Отношения сторон в рассматриваемом деле регулируются инвестиционным договором, в соответствии с пунктом 2.7 которого Заказчик обязуется после сдачи объекта в эксплуатацию передать Инвестору в собственность нежилые помещения согласно п. 2.1 договора.

Согласно условию п. 6.2 договора передача нежилых помещений Инвестору осуществляется по акту приема-передачи, подписанному сторонами после ввода Объекта в эксплуатацию и при условии внесения Инвестором всей суммы денежных средств, указанной в п. 4.1 договора.

Таким образом, инвестиционный договор порождает обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке и способами, предусмотренными гражданским законодательством.

Первичная государственная регистрация права собственности Застройщика на весь объект инвестиционной деятельности не устраняет обязанность Застройщика перед Инвестором по исполнению обязательств, предусмотренных инвестиционным договором.

Согласно статье 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Принимая решение об обязании Застройщика исполнить обязательства по передаче Инвестору нежилых помещений, суд первой инстанции исходил из условий инвестиционного договора и дополнительных соглашений к нему, определяющих порядок и условия раздела объекта между участниками этого договора.

При этом суд обоснованно учел интересы Инвестора, поскольку последний исполняя обязательства по финансированию объекта, принимал участие в его создании.

Исковые требования являются, по существу, требованиями о понуждении стороны договора к исполнению условий договора.

Исходя из условий договора, передача Инвестору нежилых помещений является обязанностью Заказчика, неисполнение которой влечет невозможность регистрации участником инвестиционных отношений права собственности на часть инвестиционного объекта.

Уклонение стороны инвестиционного контракта от передачи нежилых помещений представляет собой неисполнение договорного обязательства, препятствующее другому участнику оформить свое право на соответствующую часть объекта созданную, в том числе на его средства, поэтому иск о понуждении исполнения этого обязательства является надлежащим способом защиты нарушенных прав.

Необходимо руководствоваться разъяснениями, содержащимися в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 в соответствии с которым, при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из того, что покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ).

Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Всего Вам самого доброго. Обращайтесь.

Спасибо!

Спасибо сказали 70 человек