Объект индивидуализации

Здравствуйте, Вахтанг!

В случае заключения предварительного договора в отношении несуществующего объекта (например, земельного участка, который еще не образован), убедитесь, что у вас с контрагентом совпадает представление о предмете договора и вы можете его определить (Определение ВС РФ от 16.06.2015 N 4-КГ15-21).

Для этого необходимо:

согласуете дополнительный механизм для определения предмета основного договора при надлежащем исполнении обязательств по предварительному договору. Например, можно включить в договор условие о совершении продавцом действий по выделу земельного участка и формированию его в определенных границах (Определение ВС РФ от 16.06.2015 N 4-КГ15-21);

определите объект купли-продажи настолько подробно, насколько это возможно на дату подписания предварительного договора. Например, можно указать местонахождение строящейся недвижимости, ориентировочную площадь будущего здания или помещения, количество этажей, иные характеристики недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). При строительстве указывается в договоре реквизиты проектной документации и разрешения на строительство, в котором также содержатся характеристики объекта.

К моменту заключения основного договора характеристики строящегося (реконструируемого) объекта (например, его площадь) могут измениться. Поэтому необходимо включить в предварительный договор условие об уточнении параметров объекта (согласно, например, разрешительной документации) и согласуйте порядок этой процедуры. Это особенно важно при купли-продаже всего строящегося объекта (например, здания), когда вероятность изменения характеристик объекта наиболее велика. При отсутствии в договоре таких условий контрагент может отказаться заключать договор из-за несогласованности объекта.

Помощь юриста по недвижимости

Имею большой и успешный опыт решения аналогичных дел.

Обращайтесь и я с удовольствием Вам помогу.

13.03.2023