Помощь юриста-риэлтора по недвижимости

Купля-продажа квартир

Основные вопросы купли-продажи недвижимости, в которых я успешно практикую и могу Вам помочь:

• юридическое консультирование;
• подбор нужного варианта;
• совместный просмотр;
• торги по цене;
• переговоры с агентом, стороной сделки
• проверка чистоты сделки;
• правовой анализ рисков по истории квартиры;
• помощь в сборе недостающих документов;
• подготовка и проверка документов (предварительный договор, соглашение о задатке, договор купли-продажи, расписки в получении денег, договор аренды банковской ячейки, акт приема-передачи квартиры и др.);
• проверка стороны сделки: продавца, покупателя, поручителя;
• подготовка договора купли-продажи;
• ведение сделки купли-продажи;
• сопровождение передачи денег;
• подготовка акта приема-передачи;
• регистрация договора;
• присутствие при приеме-передачи квартиры по акту (передача ключей);
• проверка чистоты сделки;
• присутствие на сделке, в целях правовой защиты интересов клиента;
• оспаривание договоров купли-продажи недвижимости.

Зачем Вы платите риэлтору? Он не юрист.

Кто за Вас сможет найти подходящий объект? Разве Вы не владеете поиском в базах данных недвижимости в Интернете?

Разве Вы не будете интересоваться местоположением и другими характеристиками приобретаемого объекта недвижимости.

Или Вы доверите свой выбор чужому дяде или тете, которые не заинтересованы чистоте Вашей сделки, а заинтересованы в скорейшем получении своего риэлторского вознаграждения.

За всю свою практику я не встречал юридических гарантий, которые дают посредники на рынке недвижимости. Я веду речь о гарантиях того, что сделка не будет оспорена в течении какого-то времени.

Даже застраховав статус сделки (титульное страхование - договор страхования риска утраты недвижимого имущества в связи с прекращением права собственности), страховая компания исходит из тех фактических обстоятельств, подтвержденных документально, которые сложились на день совершения сделки. Страховая компания не страхует риски оспоримости сделки купли-продажи.

Наивно также полагать, что банк, который выдает Вам кредит под ипотеку (залог приобретаемого неддвижимого имущества) проверяет всю юридическую чистоту сделки. Зачем это банку? Банк получает Вашу недвижимость в залог, берет с поручителей  обязательства отвечать по Вашему кредиту и таким образом банк страхует свои риски.

Ваши риски по сделке купли-продажи квартиры, земельного участка, дачи, коттеджа, домовладения и пр. остаются только на Вас. 

Покупая или продавая недвижимость, Вы сами за себя принимаете ответственое решение. 

Вам самим нужно смотреть и оценивать приобретаемую недвижимость, не правда ли?

Да, Вы можете не знать обо всех правовых рисках. Вы же не юрист.

Вот, именно для правовой работы по безопасности Вашей сделки купли-продажи квартиры требуется помошник - профессиональный юрист по недвижимости.

Ваш юрист по недвижимости проверит чистоту сделки, риски по договору купли-продажи и будет сопровождать Вас на каждом этапе сделки купли-продажи: от предварительного договора или соглашения о задатке до акта приема-передачи недвижимости.

Покупка продажа недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ). 

Все просто, не так ли?

Но, почему тогда так много вопросов задают мне мои клиенты?

• Как составить договор купли-продажи квартиры?
• Как составить договор купли-продажи квартиры между юридическими лицами
• Как составить договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа?
• Что предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры?
• Что предусмотреть в предварительном договоре купли-продажи (квартиры, жилого дома)?
• Как расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения (квартиры, жилого дома)?
• Как проверить чистоту сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке?
• Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?
• Как признать договор купли-продажи квартиры недействительным?
• Как купить недвижимость (квартиру, земельный участок и др.) в общую долевую собственность?
• Купили квартиру с прописанными жильцами, что делать?
• Как оформить сделку купли-продажи квартиры?
• Нужно ли регистрировать дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры?
• Как оформить продажу неотделимых улучшений при купле-продаже квартиры?
• Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку?
• Какие существуют способы расчета при совершении сделки купли-продажи квартиры?
• Как зарегистрировать право собственности на квартиру в ЖСК?
• Каковы особенности продажи квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала?
• Как признать право собственности на долю в квартире, приобретенную в браке?
• Как зарегистрировать право собственности на квартиру, приобретенную по договору участия в долевом строительстве?
• Как получить имущественный налоговый вычет по процентам по ипотечному кредиту?
• Можно ли получить имущественный вычет при покупке жилья у родственников?
• Как признанать недействительным договора купли-продажи жилого помещения?
• Как оформить договор купли-продажи жилья с использованием материнского капитала?
• Как получить имущественный налоговый вычет при покупке жилья супругами?
• Что делать в случае покупки квартиры с долгами за коммунальные услуги?
• Что должно быть отражено в акте приема-передачи при покупке квартиры?
• Субсидии на покупку жилья от государства: анализ судебной практики
• Можно ли использовать материнский капитал для покупки доли в квартире?
• Как отказаться от преимущественного права покупки доли в квартире?
• Каковы особенности получения имущественного вычета при оплате приобретаемого жилья с использованием средств материнского капитала?
• Как получить ипотечный кредит?
• Кто может получить субсидию на приобретение жилья?
• Какие существуют льготные условия для приобретения квартиры в ипотеку?
• Можно ли получить имущественный вычет по расходам на отделку приобретаемого жилья (квартиры)?
• Что делать дольщику в случае банкротства застройщика?
• Как приобрести квартиру в ипотеку на вторичном рынке?
• Как получить выписку из домовой книги?
• Какие вычеты по НДФЛ предусмотрены и как рассчитать его к возврату при покупке квартиры и другого недвижимого имущества?
• Как заполнить декларацию 3-НДФЛ при продаже и покупке квартир в течение года?
• Как заполнить декларацию 3-НДФЛ для получения имущественного вычета по расходам на приобретение квартиры и по процентам по ипотечному кредиту?
• Как получить имущественный вычет по НДФЛ при покупке жилья в долевую собственность?
• Какие вычеты по НДФЛ можно продолжить получать при отсутствии дохода?
• Как получить имущественный налоговый вычет при приобретении жилья в собственность ребенка?
• Как получить жилищный сертификат?
• Можно ли обязать оформить жилое помещение в общую собственность, с выделением долей несовершеннолетних, если для его приобретения были использованы средства материнского капитала?
• Правомерно ли признание сделки купли-продажи жилого помещения, приобретенного с уплатой средств материнского капитала, недействительной, если продавец не обеспечил несовершеннолетних жилой площадью?
• Каков порядок предоставления жилищных субсидий гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей?
• Компенсации лицам, чьи покупки в строящихся домах подтверждены, но дома решено снести
• Раздел квартиры, купленной в кредит и находящейся в залоге: судебные споры
• Проблемы наследования жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала
• К вопросу о выявлении правовой природы обязательства об оформлении в общую собственность жилого помещения, приобретенного (построенного, реконструированного) за счет средств материнского (семейного) капитала
• Как получить имущественный налоговый вычет при участии в долевом строительстве?
• Возможно ли признать несовершеннолетнего утратившим (не приобретшим) право пользования жилым помещением, если он зарегистрирован в этом помещении, но при этом фактически там не проживает?
• иные.

Ответы на эти и другие вопросы Вы можете посмотреть перейдя по ссылке здесь.

Мошенничество при купле-продаже квартир

Самые распространенные схемы мошенничества связаны с задатком, наследниками, фальсификацией документов на право собственности.

Передача задатка

Продавец заключает договор купли-продажи с задатком, согласно которому при отмене сделки по вине покупателя вся сумма остается у продавца. Позже, продавец сообщает покупателю пикантные обстоятельства с недвижимостью (например: обременение, арест, долги, неузаконенная перепланировка и пр.). Покупатель отказывается от покупки. Задаток остается у продавца.

Появление наследников

Продавец, сразу после получения свидетельства о наследстве продает квартиру. Через некоторое время обнаруживается другой наследник. Он подает заявление о восстановлении сроков принятия наследства и оспаривает сделку через суд. Покупатель пытается доказать, что он - добросовестный приобретатель, не знал и не мог знать о другом наследнике. Продавец заявляет, что не знал об открытии наследственного дела. Срок принятия наследства восстанавливается, сделка купли-продажи наследственной квартиры оспаривается. Продавца обязывают компенсировать долю объявившемуся наследнику.

Продажа квартиры недееспособным

Продавец заключает договор купли-продажи с недееспособным человеком, одиноким пенсионером, алкоголиком, наркоманом. Платит ему минимальную сумму за недвижимость. Купленная квартира сразу продается уже по нормальной, но не завышенной стоимости. Покупатель не знает, что первоначальный собственник был недееспособным или не мог осознавать последствий своих действий при подписании договора с мошенником. Объявляется родственник первоначального продавца и оспаривает куплю-продажу на основании ст. 171, 176, 177 ГК РФ.

Иной вариант: выделение доли в праве собственности, и в итоге покупатель лишается единоличной собственности. 

Занижение стоимости в договоре

Продавец договаривается об указании заниженной стоимости в договоре, чтобы уменьшить сумму НДФЛ, который платится при продаже жилья. Покупатель вносит задаток , а оставшиесяденьги помещает в банковскую ячейку. После регистрации права собственности Продавец получает деньги, а позже оспаривает сделку, говоря, что она для него убыточная и он готов вернуть покупателю сумму, указанную в договоре. Если продавец не давал расписку о получении основной суммы, покупателю будет тяжело получить обратно всю сумму. Разницу между реальной и договорной суммой продажи квартиры продавец кладет себе в карман.

Поддельные документы

Мошенники получают поддельную доверенность или паспорт. Продают квартиру недееспособного собственника или владельца, находящегося за границей, которые не в курсе продажи и в дальнейшем будут оспаривать сделку.

Как избежать мошенничества при покупке квартиры?

Что бы не не лишиться в будущем приобретенной квартиры, до совершения сделки купли-продажи квартиры Вам следует:

• договориться о личном присутствии собственника при заключении договора купли-продажи;
• проверить историю перехода прав собственности;
• проверить документы продавца перед подписанием договора;
• сделать обмер квартиры и свериться с планом БТИ;
• проверить документы на перепланировку;
• проверить недвижимость на арест или обременения;
• проверить все документы собственника;
• проверить паспорт, доверенность продавца;
• проверить паспорт, доверенность покупателя;
• указать в договоре реальную продажную стоимость квартиры;
• проверить всю цепочку собственников;
• проверить, не числится ли продавец в Банке данных исполнительных производств;
• потребовать нотариальное согласие супруга на сделку, если квартира приобреталась в браке или покупатель на день сделки состоит в браке;
• проводить расчеты за квартиру по аккредитиву. Желательно, отказаться от расчетов через банковскую ячейку;
• проверить, не ведутся ли судебные разбирательства в отношении продавца;
• проверить наличие исполнительных производств;
• иное.

По возможности, необходимо самостоятельно заказать и проверить документы:

• расширенную выписку из из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), включая обременеия и сведения о переходе прав на объект недвижимости;
• справку об отсутствии долгов по ЖКХ;
• справка из НД и ПНД продавца или покупателя;
• выписку из домовой книги;
• предварительное разрешение органа опеки и попечительства на сделку по отчуждению имущества несовершеннолетних и выданные ранее и впоследствии отмененные разрешения на продажу квартиры, доли в которой принадлежат несовершеннолетним детям;
• иное.

Стоит отказаться от сделки купли-продажи, если:

• квартира стоит дешевле, чем ее рыночная стоимость и для этого нет веских причин;
• квартира продавалась слишком часто и промежутки составляют менее 1 - 2 лет;
• есть подозрение, что документ (доверенность, паспорт, справка и пр.) поддельный
• продавец числится в Банке данных исполнительных производств
• продавец или предыдущий собсвенник находится в банкростве;
• сторона отказывается от предоставления каки-либо документов;
• Вас убеждают указать в договоре заниженную стоимость квартиры;
• иное.

Но самое главное, что бы обезопасить себя от мошенников, нанять хорошего юриста. 

Актуально на январь 2023 г.

Что Вы получите, обратившись к юристу по недвижимости?

• безопасность;
• спокойствие и уверенность в сделке;
• проверку истории квартиры;
• юридическую чистоту документов по сделке;
• подготовку и сбор всех необходимых документов;
• правовую защиту своей позиции на переговорах;
• юридическое сопровождение всех этапов сделки;
• присутствие Вашего юриста на сделке покупки или продажи квартиры;
• своего юриста по недвижимости на все случаи жизни.

Помощь юриста по недвижимости

Имею большой и успешный опыт решения аналогичных споров по недвижимости в судах.

Юридическая помощь юриста по спорам купли-продажи недвижимости.

Обращайтесь, обязательно помогу.