Злоупотребление правами дольщиков

Алексей Петрович, добрый день!

Злоупотребление правом или, как называют его СМИ "Потребительский экстремизм", по законодательству участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (214-ФЗ) суды усматривают в следующих случаях:

• Предоставление другой квартиры, если участника не устраивает вид из окна квартиры
• Завышение стоимости на устранение недостатков своими силами (завышение стоимости по строительной экспертизе)
• Умолчание о юридически значимых обстоятельствах (например, умолчание о подписании допсоглашения по которому продлен срок сдачи объекта недвижимости)
• несвоевременный отказ от договора (например, после получения уведомление о готовности объекта) 
• Выявление собственником строительных недостатков квартиры:

3.1. отказ принимать квартиру, потому что она оказалась незначительно меньше (менее 1 м.кв.), чем прописано в ДДУ (договоре), плюс взыскание с застройщика неустойки за просрочку передачи недвижимости

3.2. отказ принимать квартиру, ввиду уклонения участника от получения уведомлений о готовности сдачи квартиры

Отказ принимать квартиру из-за не устраненных застройщиком строительных недостатков

Последний, самый основной и самый массовый случай отказа принимать квартиру, это отказ принимать квартиру из-за не устраненных застройщиком строительных недостатков.

При этом, участник долевого строительства должен знать, что только неустранимые или только существенные строительные недостатки являются законным основанием для отказа участника от приемке квартиры от застройщика.

Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• соразмерного уменьшения цены договора;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу части 1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, в частности, в случае неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.

Как указано в части 3 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве.

Основание для отказа участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве и его расторжения

Таким образом, по смыслу указанных норм права, основанием для отказа участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве и его расторжения является неисполнение застройщиком обязанности по устранению безвозмездно в разумный срок недостатков объекта долевого строительства, приведших, в частности, к ухудшению качества объекта долевого строительства.

В этом случае, участнику долевого строительства желательно подтвердить свои доводы строительной экспертизой.

Примерно, такой порядок действий можно предложить добросовестному участнику долевого строительства, при обнаружении строительных недостатков квартиры: 

1. Недостатки объекта долевого строительства, обнаруженые участниками долевого строительства при первоначальном осмотре, должны быть указаны в акте и в претензии к застройщику.
2. В последующем с привлечением эксперта фиксация обнаруженных недостатков, того что техническое состояние квартиры не соответствует условиям договора, строительным нормам и правилам.
3. Направление новой претензии на основании экспертизы, с требованием устранения недостатков в разумный срок.
4. В случае, неустранения застройщиком в разумный срок заявленных участниками недостатков объекта долевого строительства, построенного с отступлением от условий договора и обязательных требований, подача иска в суд.

Обращайтесь к юристу по спорам с застройщиками, обязательно помогу.

14-11-2020