Банкротство застройщика дольщиками

Добрый день!

Из анализа положений п. 1 ст. 2011 Закона о банкротстве следует, что для признания за должником соответствующего статуса, помимо наличия общих признаков банкротства, необходимо соблюдение специальных условий, а именно:

• привлечение им денежных средств и (или) имущества участника строительства;
• наличие к нему денежных требований или требований о передаче жилых помещений;
• объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средства и (или) имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

Отказывая в применении правил § 7 гл. IX Закона о банкротстве, суды ограничились констатацией того факта, что непосредственно должник денежные средства не привлекал; между ним и участниками строительства отсутствуют прямые договорные связи.

Вместе с тем судами нижестоящих инстанций не учтены цели законодательного регулирования соответствующего института, состоящие в первую очередь в необходимости защиты участников строительства от злоупотреблений застройщиков, совершаемых путем иного правового оформления своих отношений по привлечению денежных средств.

Пункт 2 ст. 2011 Закона о банкротстве не исключает возможность признания застройщиком и того лица, которое является правообладателем земельного участка и объекта строительства, но денежные средства напрямую не привлекает.

Поэтому законодатель в п. 5 ст. 2011 Закона о банкротстве во избежание толкования норм упомянутого параграфа в противоречии с целями правового регулирования предоставил судам возможность признавать сделки, заключенные участниками строительства с застройщиком и (или) с действовавшими в его интересах третьими лицами, притворными, что позволяет квалифицировать состав и статус вовлеченных в процесс несостоятельности застройщика лиц в соответствии с их фактическим положением.

В настоящем деле физические лица ссылались на то, что кооператив и должник аффилированны друг с другом, поскольку последний выступает одним из учредителей кооператива; изначально кооператив был создан не в целях самостоятельного осуществления строительства, а для продажи будущих квартир в жилых домах, возводимых должником за счет привлеченных средств граждан; поступающие от продажи паев денежные средства переводились кооперативом в пользу должника для осуществления строительства, то есть фактически взаимоотношения по 50 участию в финансировании жилого дома сложились именно между должником и гражданами, в том числе с заявителем.

При строительстве иных домов, уже введенных к настоящему времени в эксплуатацию, отношения сторон строились таким образом, что после получения разрешения на строительство договоры о приобретении паев расторгались, и вместо них граждане заключали напрямую с должником договоры долевого участия в строительстве без внесения дополнительных средств.

Такое правовое оформление отношений использовалось аффилированными лицами для обхода положений ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – Закон № 214-ФЗ), предоставляющей право на привлечение денежных средств граждан только после получения разрешения на строительство.

В частности, заявители ссылались на факт составления в отношении должника двенадцати протоколов об административных правонарушениях по факту привлечения денежных средств граждан без соблюдения требований Закона № 214-ФЗ.

Договоры по приобретению паев и последующее перечисление денежных средств должнику по договору инвестирования фактически прикрывали договоры долевого участия в строительстве, заключаемые при помощи кооператива (агента), продававшего квартиры от имени и в интересах должника, то есть действовавшего по модели поручения (абзац третий п. 1 ст. 1005 ГК РФ).

Следовательно, в целях применения правил § 7 «Банкротство застройщиков» гл. IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» застройщиком может быть признано не только лицо, с которым у участников долевого строительства заключены соответствующие договоры, но и организация, фактически аккумулирующая денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома.

Всего Вам самого доброго. Обращайтесь.