Часто задаваемые вопросы - Банкротство юридических лиц
Бесплатные консультации юриста по по банкротству юридических лиц
  • Семён Т.

    Залог нежилого помещения

    Владимир, здравствуйте! Чем в рамках дела о банкротстве застройщика обеспечивается денежное требование участника долевого строительства, которому застройщик должен был передать нежилое помещение?

    Здравствуйте, Семён!

    Отвечая на Ваш вопрос, приведу пример конкретного дела из судебной практики.

    В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества, рассматриваемого по правилам параграфа 7 гл. IX Закона о банкротстве, банк обратился с заявлением о включении его денежных требований в виде основного долга по договорам участия в долевом строительстве и неустойки за просрочку передачи строящихся объектов в реестр требований кредиторов должника как обеспеченных залогом трех нежилых помещений и незавершенного строительством многоквартирного жилого дома.

    Определением суда первой инстанции денежные требования банка признаны обоснованными и подлежащими включению в реестр требований кредиторов должника с удовлетворением в четвертую очередь, в признании банка залоговым кредитором отказано.

    Постановлением суда апелляционной инстанции определение суда первой инстанции изменено. Требования банка, возникшие из договоров долевого участия в строительстве относительно помещений первой очереди строительства, включены в реестр требований кредиторов должника с удовлетворением в четвертую очередь и признаны обеспеченным залогом трех нежилых помещений, относящихся к первой очереди строительства.

    Другая часть требований, возникших из договоров долевого участия в строительстве относительно нежилых помещений второй очереди строительства, включена в реестр требований кредиторов должника с удовлетворением в четвертую очередь как не обеспеченная залогом.

    Постановлением арбитражного суда округа постановление суда апелляционной инстанции отменено, определение суда первой инстанции оставлено в силе.

    Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила определение суда первой инстанции и постановление арбитражного суда округа и изменила постановление суда апелляционной инстанции в части отказа в признании обеспеченными залогом требований банка в отношении помещений второй очереди строительства по следующим основаниям.

    По смыслу п. 2 ст. 2, ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. No 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон No 214-ФЗ) положения ст. 121 и 13 этого закона об обеспечении исполнения обязательств застройщика применяются независимо от конкретного вида объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение).

    Каких-либо законных оснований полагать, что залоговое обеспечение в банкротстве застройщика сохраняется только в отношении жилых помещений, не имеется. Ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Закон No 214-ФЗ, ни Закон о банкротстве не предусматривают такого основания прекращения права залога, как возбуждение в отношении залогодателя дела о банкротстве.

    Примененный судами подход вошел в противоречие с существом залога как обеспечительной конструкции, устанавливаемой в первую очередь на случай невозможности исполнения обязательства должником, в том числе ввиду его несостоятельности.

    Залоговый кредитор по денежному требованию, преобразовавшемуся из требования о передаче нежилого офисного помещения, вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам п. 1 ст. 20114 Закона о банкротстве, то есть на приоритетное получение шестидесяти процентов от стоимости предмета залога.

    В рассматриваемом случае, как установил суд апелляционной инстанции, первая очередь строительства многоквартирного дома завершена, дом в этой части введен в эксплуатацию, квартиры (жилые помещения) в данном доме переданы участникам строительства, а нежилые помещения поставлены на кадастровый учет.

    В ситуации, когда многоквартирный дом введен в эксплуатацию, а нежилое помещение не может быть передано дольщику в натуре вследствие банкротства застройщика, оно включается в конкурсную массу. Застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на такое нежилое помещение.

    Требование дольщика становится обеспеченным залогом не всех помещений в доме (как общее обеспечение одного из созалогодержателей), а лишь того помещения, которое подлежало передаче по условиям договора участия в долевом строительстве (как единоличное обеспечение залогодержателя, если только на данное помещение не установлены другие залоги третьих лиц).

    В отношении второй очереди строительства имеется в натуре объект незавершенного строительства, который прошел инвентаризацию со стороны конкурсного управляющего. Управляющий включил этот объект в инвентаризационную опись объектов незавершенного капитального строительства, размещенную в общедоступном Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

    В указанной части требования банка, вытекающие из договоров участия в долевом строительстве жилого дома в настоящее время в силу ч. 1 ст. 13 Закона No 214-ФЗ считаются обеспеченными залогом всего объекта незавершенного строительства второй очереди строительства.

    При этом дополнительно необходимо отметить следующее. В деле о банкротстве застройщика, исходя из особенностей правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве и положений параграфа 7 гл. IX Закона о банкротстве, основанные на зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве требования дольщика, включенные в реестр, считаются обеспеченными залогом независимо от того, было им заявлено о необходимости установления залогового статуса при предъявлении денежного требования или нет, если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте.

    Это означает, что иные дольщики (при их наличии), обладающие тем же статусом, что и банк, но не настаивавшие на фиксации статуса залогодержателя в судебном акте в рамках дела о банкротстве должника, не утратили право на залоговый приоритет. Напротив, все они в равной мере вправе рассчитывать на распределение денежных средств, вырученных от реализации объекта незавершенного строительства либо нежилых помещений (при условии окончания второй очереди строительства) по правилам ст. 20114 Закона о банкротстве.

    Помощь юриста по банкротству

    Обращайтесь, обязательно помогу.

    Спасибо сказали 56 человек
Оставить комментарий

Смотрите также

  • Мировое соглашение при банкротстве
    Если должник в период действия заключенного в деле о банкротстве мирового соглашения принял решение о реорганизации, то кредитор по этому мировому соглашению, не дожидаясь нарушения его условий, вправе потребовать в рамках дела о банкротстве выдачи исполнительного листа.
  • Банкротство застройщика дольщиками

    В рамках дела о банкротстве общества (должник) определением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, отказано в применении правил § 7 «Банкротство застройщиков» гл. IX Закона о банкротстве.

    Суды, сославшись на положения п. 1 ст. 2011 Закона о банкротстве, исходили из того, что основными признаками застройщика для целей отношений несостоятельности являются привлечение лицом денежных средств или имущества участников строительства и наличие у такого лица обязательств по передаче жилых помещений. Поскольку должник денежные средства не привлекал и договоров с участниками строительства не заключал, у него не могли возникнуть обязательства по передаче квартир.

    Суды также указали, что обязанной стороной по договорам, на которые ссылаются физические лица в обоснование включения в реестр своих требований о передаче квартир, является кооператив, в связи с чем должник по настоящему делу не может быть признан застройщиком.

    Правы ли суды?

  • Очередность уплаты страховых взносов при банкротстве

    В какой очередности в рамках дела о банкротстве производятся расчеты по требованиям об уплате основной задолженности по страховым взносам в Российской Федерации?