Применение закона при банкротстве застройщика

Здравствуйте, Дана!

Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 27 июня 2019 г. № 151-ФЗ (далее − Закон № 151-ФЗ), исключивший юридических лиц из понятия «участник строительства» в деле о банкротстве, вступил в силу 27 июня 2019 г.

Из пункта 16 статьи 16 Закона № 151-ФЗ следует, что Закон о банкротстве в новой редакции применяется в случае, если дело о банкротстве возбуждено после вступления Закона № 151-ФЗ в силу. В рассматриваемом случае дело о банкротстве застройщика возбуждено 14 июня 2018 г., то есть согласно названному критерию закон с обратной силой не действует.

В силу пункта 17 статьи 16 Закона № 151-ФЗ часть положений Закона о банкротстве в новой редакции (в том числе устанавливающих понятие «участник строительства») применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу Закона № 151-ФЗ при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди.

По смыслу положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в отличие от ординарных дел о несостоятельности при банкротстве застройщика удовлетворение требований кредиторов осуществляется не только посредством денежных выплат.

Так, Законом о банкротстве предусмотрена возможность погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства созданному ими жилищно-строительному кооперативу (в целях самостоятельного завершения строительства объекта – статья 201¹⁰); погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений (если строительство объекта завершено – статья 201¹¹); привлечения приобретателя (иного застройщика) в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства (статьи 201^15-1 , 201^15-2).

В последнем случае факт привлечения инвестора (нового застройщика), готового взять на себя обязанность завершить мероприятия по строительству проблемного объекта, и передача ему в ведение этого объекта фактически свидетельствует о разработке плана выхода из кризиса, обусловленного невозможностью завершить строительство и передать квартиры силами и средствами должника, что в конечном счете существенно повышает гарантии прав и законных интересов кредиторов (участников строительства) на получение исполнения. Передача инвестору (новому застройщику) объекта незавершенного строительства является моментом начала реализации такого плана.

Следовательно, с этого момента, с точки зрения дела о банкротстве, начинаются и расчеты с кредиторами третьей очереди. После начала расчетов должник более не отвечает перед участниками строительства, поскольку он нашел приемлемый для кредиторов выход из сложившейся ситуации. По этой причине пунктом 6 статьи 201^15-2 Закона о банкротстве закреплено, что на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика требования участников строительства, исполнение обязательств перед которыми передано приобретателю, исключаются конкурсным управляющим (внешним управляющим) из реестра требований участников строительства.

Таким образом, в рамках дела о банкротстве застройщика применяется Закон о банкротстве без учета изменений, внесенных Законом № 151-ФЗ, если до 27 июня 2019 г. (даты вступления в силу Закона № 151-ФЗ) начаты расчеты с кредиторами, в том числе переданы объект незавершенного строительства и обязательства застройщика другому лицу.

Помощь юриста по банкротству

Имею большой и успешный опыт решения аналогичных дел.

Обращайтесь и я с удовольствием Вам помогу.

23.05.2024