Преобразование жилых помещений

Доброе утро, Максим!

Жилые помещения как объекты жилищных прав, независимо от своей принадлежности, отнесены к недвижимому имуществу, недвижимым вещам, недвижимости (ст. 15 ЖК РФ). Перечень жилой недвижимости, данный в ст. 16 ЖК РФ (жилой дом, квартира, их части), требует некоторого уточнения.
Жилым домом, как это вытекает из ч. 2 ст. 16 ЖК РФ, признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании. Если строго следовать приведенному тексту, в котором жилым домом признается здание, состоящее из комнат, следует прийти к выводу, что речь идет об индивидуальных жилых домах, предназначенных для проживания одной семьи.
В многоквартирных домах жилым помещением, а следовательно, объектом жилищных прав является квартира (либо комната в квартире), она же выступает как объект права собственности (ст. 289 ГК РФ). Вместе с правом собственности на квартиру собственнику принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома (ч. 2 ст. 37 ЖК РФ), в отношении которой установлен запрет на ее выдел и отчуждение (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ).
Притом что законом прямо не предусмотрена трансформация жилых помещений (жилой недвижимости) из одного вида в другой, тем не менее на рассмотрение судов поступает значительное количество такого рода дел. В самом общем плане эти споры можно разделить на споры о признании квартиры жилым домом и о признании квартиры частью жилого дома. Те и другие в конечном счете направлены на закрепление придомового земельного участка или части его в исключительное пользование обратившегося в суд гражданина.
С учетом новизны проблемы и неразработанности нормативной базы практика судов при разрешении данных дел не отличается единством.

1. Преобразование одного вида жилых помещений в другой, а именно преобразование квартиры в жилой дом возможно тогда, когда право собственности возникло на жилое помещение в одноквартирном жилом доме усадебного типа. Аналогичного подхода следует придерживаться и в тех случаях, когда гражданин становится единственным собственником всех отдельных квартир и всего общего имущества многоквартирного дома. В этом случае собственнику принадлежит право выбора, каким образом осуществить регистрацию права собственности на принадлежащее ему имущество: либо зарегистрировать право собственности на жилой дом в целом либо на квартиры в таком доме.
2. В отличие от одноквартирных жилых домов многоквартирные дома (с квартирами числом 2 и более) не являются объектами права собственности, возможность их раздела на отдельные части ограничена законом.
3. Исходя из юридической неделимости многоквартирных жилых домов не может быть удовлетворен иск о признании квартиры частью многоквартирного дома.
4. При преобразовании квартиры в жилой дом как вид жилого помещения у гражданина возникает самостоятельное право собственности на придомовой земельный участок, в отношении которого предусмотрена государственная регистрация.
5. Земельный участок при многоквартирном жилом доме, при условии формирования и постановки такого земельного участка на кадастровый учет, переходит в общую долевую собственность всех собственников помещений многоквартирного дома.
6. 6. Государственная регистрация права собственности на земельный участок при многоквартирном доме не предусмотрена и не требуется.

Юридическая помощь, обращайтесь.