Услуги оценщика

Здравствуйте, Юрий!

Поясню свой ответ на примере конкретного дела из судебной практики.

В соответствии с заключенным обществом (заказчик) и компанией (исполнитель) договором на проведение оценки земельных участков, исполнитель принял на себя обязательства: провести оценку и подготовить отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков, представлять интересы заказчика в заседаниях Комиссии при Управлении Росреестра (далее – комиссия) по рассмотрению споров до получения положительного результата, заказчик обязался оплатить эти услуги. Обязательства по названному договору выполняются в соответствии с заданием на оценку (приложение No 1 к договору), который является неотъемлемой частью договора, согласно которому цель оценки – определение рыночной стоимости объекта оценки; результаты оценки предполагается использовать для оспаривания кадастровой стоимости.

Общество приняло результат оказанных ему услуг в виде подготовленных ответчиком заключений об оценке.

При обращении общества в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости в отношении земельных участков в размере их рыночной стоимости были отклонены, поскольку не было приложено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков (СРО), членом которой является компания, составившая отчеты.

Впоследствии обществом были поданы административные заявления в суд об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, которые были удовлетворены.

Поскольку, как полагает общество, компанией ненадлежащим образом выполнены предусмотренные договором обязательства, отчеты об оценке не соответствуют федеральным стандартам оценки, общество направило исполнителю претензию о возмещении убытков в размере оплаты услуг по договору, после чего, ссылаясь на отсутствие возможности использовать отчеты об оценке для определения стоимости земельных участков, обратилось в арбитражный суд с требованиями о взыскании убытков в связи с некачественным оказанием услуг по договору.

Решением суда первой инстанции, принятом по делу в порядке упрощенного производства, в удовлетворении иска отказано.

Оценщик обязан возместить заказчику убытки, причиненные ненадлежащим оказанием согласованных услуг по оценке.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам, юридическим лицам, определены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. No 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон No 135-ФЗ).

Согласно ст. 3 Закона No 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

В силу ст. 11 Закона No 135-ФЗ отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Согласно п. 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО No 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. No 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе указанным федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными СРО, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Статьей 246 Закона No 135-ФЗ предусмотрено, что убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Как было установлено судами, по результатам рассмотрения административных заявлений общества об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, поданных в суд, кадастровая стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости была установлена судом согласно заключениям, составленным другим оценщиком в рамках проведенных по этим делам судебных экспертиз об установлении рыночной стоимости земельных участков и проверке отчетов ответчика об установлении их рыночной стоимости.

При этом в решении суда указано, что в отчетах об оценке, выполненных компанией, нарушены основные требования федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчетов, описанию объекта оценки, и допущены иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости земельных участков, в том числе неправильно определены факторы, влияющие на стоимость земельных участков; допущены ошибки при выполнении математических действий, которые тоже повлияли на итоговую рыночную стоимость. Информация, использованная оценщиком, не может быть признана достоверной, достаточной и проверяемой.

Кадастровая стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости определена судом согласно заключениям эксперта в ином размере, установленном в спорном отчете об оценке.

Отсутствие возможности использовать результат работ компании для определения стоимости земельных участков свидетельствует о том, что работы им по договору выполнены с ненадлежащим качеством, в связи с чем он обязан возместить убытки ввиду некачественного оказания услуг по договору.

Поскольку общество не является профессионалом в данной области, о некачественном выполнении работ оно узнало только после вынесения вышеуказанных решения судом об оспаривании результата кадастровой оценки.

Помощь судебного юриста

Обращайтесь, обязательно помогу.