Изменение начальной продажной цены

Добрый день, уважаемый Кирилл!

Поясню свой ответ на примере конкретного дела из судебной практики.

К. обратилась в суд с иском к управлению Росимущества о признании недействительными результатов публичных торгов по продаже недвижимого имущества.

В обоснование исковых требований истец указала, что 17 ноября 2017 г. управлением Росимущества проведены публичные торги по продаже принадлежащих ей жилого дома общей площадью 131,3 кв. м и земельного участка.

Поскольку общая площадь жилого дома составляет 70 кв. м, истец полагала, что введение участвующих в торгах лиц в заблуждение указанием площади жилого дома 131,3 кв. м повлияло на результат проведения торгов и на определение цены продаваемого имущества.

Решением суда, оставленным без изменения апелляционным определением, в удовлетворении исковых требований К. отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации оставила без изменения состоявшиеся судебные акты, указав следующее.

Судом установлено, что между банком и К. в обеспечение обязательств по кредитному договору заключен договор ипотеки, по условиям которого К. переданы в залог банку принадлежащие К. на праве собственности жилой дом общей площадью 70 кв. м и земельный участок.

Вступившим в законную силу решением суда с К. в пользу общества (владельца закладной) взысканы кредитная задолженность по основному долгу, проценты за пользование кредитом, неустойка и расходы на уплату государственной пошлины.

Судом обращено взыскание на предмет залога, установлена начальная продажная цена жилого дома в размере 1702000 руб., земельного участка – 644000 руб., определен способ реализации недвижимого имущества в виде продажи с публичных торгов.

25 марта 2016 г. судебным приставом-исполнителем в отношении должника К. в пользу взыскателя на основании решения суда возбуждено исполнительное производство.

Согласно выписке из ЕГРН, изготовленной на основании запроса судебного пристава-исполнителя, К. на праве собственности принадлежал указанный выше жилой дом общей площадью 131,3 кв. м.

4 сентября 2017 г. судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о передаче земельного участка и жилого дома общей площадью 131,3 кв. м на торги, а также подана заявка на проведение торгов.

14 сентября 2017 г. управлением Росимущества в службу судебных приставов направлено извещение о готовности к реализации имущества.

В связи с отсутствием заявок на участие назначенные на 19 октября 2017 г. торги по продаже жилого дома и земельного участка должника К. признаны несостоявшимися, постановлением судебного пристава-исполнителя от 20 октября 2017 г. цена указанного выше имущества снижена на 15%.

В установленном порядке опубликованы извещения о проведении 17 ноября 2017 г. торгов по продаже названного выше жилого дома площадью 131,3 кв. м и земельного участка с указанием начальной цены 1 994 100 руб.

Победителем торгов признан М., цена продажи имущества составила 2 029 100 руб.

21 ноября 2017 г. между управлением Росимущества и М. заключен договор купли-продажи арестованного имущества в виде жилого дома общей площадью 131,3 кв. м и земельного участка.

22 января 2018 г. за М. произведена государственная регистрация права собственности на данные объекты недвижимости.

В п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. No 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» разъяснено, что публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (п. 1 ст. 449, п. 1 ст. 4491 ГК РФ, ст. 93 Закона об исполнительном производстве).

Приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим.

Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (п. 2 ст. 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Между тем каких-либо нарушений правил проведения торгов, которые в соответствии с приведенными положениями закона и разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации могли бы служить основанием для признания недействительными торгов и заключенного по их результатам договора купли-продажи, судами не установлено.

Так, обращение взыскания на принадлежащий истцу индивидуально определенный жилой дом без указания его площади произведено на основании решения суда, которым установлена начальная продажная цена этого дома.

Таким образом, оспаривание начальной продажной цены жилого дома либо ее изменение было возможно путем обжалования решения суда в этой части либо в порядке, предусмотренном ст. 203 ГПК РФ.

Из установленных судом обстоятельств следует, что заявитель с требованиями об изменении начальной продажной цены не обращалась.

Доводов о нарушении самой процедуры проведения торгов, включая передачу имущества на торги, извещение о торгах, признание первых торгов несостоявшимися, снижение вследствие этого начальной продажной цены, определение победителя повторных торгов и т.п., К. не приведено ни в исковом заявлении, ни в объяснениях по делу.

Площадь жилого дома в извещениях о торгах и договоре купли- продажи, заключенном по результатам торгов, приведена в соответствии со сведениями ЕГРН и, соответственно, не могла быть указана иначе.

Помощь юриста по судебным делам

Обращайтесь, обязательно помогу.