Убытки арендатора

Арамис, добрый день!

При обращении в суд с требованием по настоящему делу, предприниматель, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком заключенного договора аренды, побудившее его прекратить это обязательство, полагал о возможности взыскания возникших у него убытков на основании части 1 статьи 393.1 Гражданского кодекса.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (части 1, 2 статьи 393 Гражданского кодекса).

Особенности взыскания убытков, вызванных ненадлежащим исполнением должником договора, повлекшее его прекращение по инициативе кредитора, урегулированы статьей 393.1 Гражданского кодекса, имеющей цель – восстановить имущественные интересы кредитора так, как если бы обязательство было исполнено должником надлежащим образом.

В случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен него аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора (часть 1 статьи 393.1 Гражданского кодекса).

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7) были даны соответствующие разъяснения применения этой нормы, в том числе, о том, что кредитором могут быть заключены несколько сделок, которые замещают расторгнутый договор, либо приобретены аналогичные товары или их заменители в той же или в иной местности и т.п.

Добросовестность кредитора и разумность его действий при заключении замещающей сделки предполагаются (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307, статья 393.1 Гражданского кодекса). Должник вправе представить доказательства того, что кредитор действовал недобросовестно и/или неразумно и, заключая замещающую сделку, умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению (пункт 1 статьи 404 Гражданского кодекса).

Например, должник вправе представлять доказательства чрезмерного несоответствия цены замещающей сделки текущей цене, определяемой на момент ее заключения по правилам пункта 2 статьи 393.1 Гражданского кодекса.

Наличие систематической просрочки внесения арендной платы явилось основанием для расторжения договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендодателя на основании пунктов 7.3.3, 7.4. договора путем направления уведомления о расторжении.

Статья 393.1 Гражданского кодекса содержит специальное основание для взыскания убытков, закон предоставил кредитору право на взыскание абстрактных убытков в случае, предусмотренном статьей 393.1 Гражданского кодекса, исчисляемых в виде разницы между ценой, установленной в расторгнутом договоре, и ценой замещающей сделки, а также любые другие понесенные им убытки.

Из приведенной нормы права и пункта 12 Постановления № 7 следует, что суды при рассмотрении дела должны установить наличие обстоятельств, подтверждающих, в том числе: неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора должником, возлагающих на него определенные обязанности; прекращение договора между сторонами явилось следствием нарушения должником условий договора; кредитором заключен аналогичный (замещающий) договор на иных по сравнению с первоначальным договором условиях, ухудшающий его имущественный интерес.

При этом добросовестность кредитора и разумность его действий при заключении замещающей сделки предполагается, пока должником не доказано обратное.

Рассмотрение настоящего дела как спора о взыскании убытков, предусмотренных статьей 393.1 Гражданского кодекса и отказ в его удовлетворении в связи с отсутствием вины ответчика в причинении убытков не соответствует положениям указанной статьи, необоснованно освобождает ответчика от неблагоприятных последствий, наступивших у его контрагента после расторжения с ним договора в результате ненадлежащего исполнения им своих обязанностей, усугубившихся впоследствии по причинам, не зависящим от истца.

В пункте 22 Постановления № 7 было разъяснено, что по смыслу статьи 393.1 Гражданского кодекса, пунктов 1 и 2 статьи 405 Гражданского кодекса, риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее 7 исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например, в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства.

В конкретном деле, суждение судов о возможности требования возмещения убытков в виде разницы цен только лишь при отрицательной разнице, то есть когда цена заменяющего договора выше цены расторгнутого, не основано на законе.

Более того, в случае, если по замещающим сделкам истца цена аренды была бы выше, чем по договорам, заключенным с обществом, у истца не имелось бы оснований обращаться с иском по настоящему делу. Кроме того, само по себе обращение должника к кредитору с предложением изменить условие договора о цене не может являться обстоятельством, исключающим его ответственность по статье 393.1 Гражданского кодекса, поскольку в отсутствие акцепта такое предложение не влечёт правовых последствий.

Одним из мотивов отказа в заявленном предпринимателем иске суды указали на заключение истцом замещающей сделки по цене ниже, чем по договору с ответчиком, исходя из собственного волеизъявления и в отсутствие представления им доказательств о невозможности заключения по цене, соответствующей размеру арендной платы, установленной для ответчика.

Однако, указав о заключении истцом замещающей сделки по согласованной с обществом цене по собственному усмотрению, суды не приняли во внимание содержание той же аналитической справки о причинах снижения арендной платы, но которые в тоже время были ими учтены при обосновании отсутствия вины ответчика в ее снижении.

При этом суды не устанавливали, что цена по замещающим сделкам является ниже рыночной или неразумной по каким-то основаниям. В обоснование изменения цены аренды на рынке недвижимости истцом были представлены заключения экспертных организаций, но которые не были приняты во внимание судами.

Судебная коллегия при этом отмечает, что сам должник при рассмотрении дела в свою защиту не воспользовался правом представить доказательства недобросовестности и неразумности поведения истца, содействия увеличению убытков, заключение договора по необоснованно низкой цене. Суды при рассмотрении дела обратили внимание на различные сроки действия первоначального и замещающих договоров, передачу по замещающим сделкам в аренду помещений в ином техническом состоянии, чем по первоначальному договору.

Между тем, эти обстоятельства не опровергают, что заключенные с обществом  сделки являются замещающими, поскольку закон не содержит необходимый критерий об идентичности всех их условий. Эти обстоятельства подлежали учету при исследовании формирования и соразмерности цены в этих договорах, определения размера убытков, подлежащих взысканию.

Юридическая помощь по договору аренды в суде, обращайтесь.