Аспекты самовольной постройки

Здравствуйте, Альберт!

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой признается здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, который не был предоставлен в установленном порядке, или на земельном участке, использование которого не допускает строительства данного объекта. Также самовольной постройкой считается объект, возведенный без необходимых согласований и разрешений, либо с нарушением градостроительных и строительных норм, если эти нормы действовали на момент начала строительства и на момент выявления постройки. Этот перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим.

Предмет доказывания

В рамках иска о сносе самовольной постройки необходимо доказать несколько обстоятельств:

Отсутствие отведения земельного участка для строительства.

Отсутствие разрешения на строительство.

Несоблюдение градостроительных и строительных норм при возведении постройки.

Нарушение прав и законных интересов истца.

Для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.

Права собственника земельного участка

Согласно пункту 1 статьи 263 Гражданского кодекса, собственник земельного участка имеет право возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, а также разрешать строительство другим лицам. Эти права осуществляются при соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса).

Пример из судебной практики

В одном из дел, рассматриваемых судами, спорный объект (магазин) был возведен на земельном участке, принадлежащем У. на праве собственности. Участок относился к категории земель населенных пунктов и имел разрешенное использование для отдельно стоящих объектов торговли. Однако, согласно статье 3 Закона № 217-ФЗ, садовые земельные участки должны использоваться по целевому назначению.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44, использование объекта не по целевому назначению не является основанием для признания его самовольной постройкой, если он был возведен в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.

Изменения в разрешенном использовании

22 июля 2019 года, до начала строительства, У. внесла изменения в разрешенный вид использования земельного участка, что позволило возвести торговый объект. Судебная экспертиза подтвердила, что возведенный объект является одноэтажным зданием с торговым назначением и находится в границах земельного участка, зарегистрированного в кадастре.

Принцип пропорциональности

Снос самовольной постройки должен рассматриваться как крайняя мера государственного вмешательства. Устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, чтобы не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом. Необходимость сноса обусловлена не только отсутствием разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могут препятствовать использованию постройки.

Суд должен учитывать возможность устранения нарушений градостроительных и строительных норм, а также возможность приведения постройки в соответствие с разрешенным использованием земельного участка. Важно, чтобы истец предоставил доказательства, подтверждающие невозможность использования объекта в целях личного проживания. Без таких доказательств выводы о наличии оснований для сноса могут быть преждевременными.

Помощь юриста по недвижимости 

Имею большой и успешный опыт решения аналогичных дел.

Обращайтесь и я с удовольствием Вам помогу.

21.04.2026