Юрист по недвижимости

Основные категории жилищных споров, в которых я успешно практикую и могу Вам помочь:

Помощь юриста по жилищным спорам и сделкам с недвижимостью

• о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным

• о признании недействительной доверенности, выданной продавцом жилого помещения третьему лицу для заключения договора купли-продажи жилого помещения;
• о признании недействительной расписки о получении продавцом жилого помещения денежных средств от покупателя;
• о признании недействительными договоров, заключенных ответчиком с другими лицами в отношении жилого помещения;
• о признании права собственности ответчика на жилое помещение отсутствующим;
• о признании жилого помещения совместной собственностью супругов, о разделе жилого помещения как совместно нажитого в период брака имущества;
• об обязании покупателя жилого помещения возвратить его в собственность истца-продавца, о признании за истцом права собственности на жилое помещение;
• об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
• о признании покупателя не приобретшим право собственности на жилое помещение;
• если иск заявлен наследником продавца жилого помещения:
• о включении переданного по договору купли-продажи жилого помещения в наследственную массу и о признании за наследником продавца жилого помещения собственности на него в порядке наследования (по завещанию, по закону).
• признание договора купли-продажи квартиры недействительным (оспоримым, ничтожным);
• о разделе недвижимого имущества;
• о выселении из жилых помещений;
• о преимущественном праве покупки доли в совместной (долевой) собственности на квартиру4
• самовольное строительство;
• споры о ремонте и недоделках;
• признание права собственности;
• истребование недвижимого имущества из чужого незаконного владения;
• виндикация недвижимости - истребование имущества от добросовестного приобретателя;
• спор о виндикации (истребовании из чужого незаконного владения) жилых помещений;
• строительство ИЖС на проблемном земельном участке;
• о расторжении договора, взыскании задолженности и заложенного имущества;
• о признани договора незаключенным;
• иные. 

Сделки с недвижимостью

основные категории сделок с недвижимостью, в которых я успешно практикую и могу Вам помочь:

• юридическая консультация по сделке с недвижимостью;
• договор долевого участия в строительстве;
• договор купли-продажи жилья;
• договор дарения квартиры;
• договор залога недвижимости (ипотека);
• риэлторские услуги;
• полное правовое сопровождение сделок с недвижимостью и расчетов;
• поиск необходимых сведений и документов;
• проверка юридической чистоты сделки;
• подготовка и правовой анализ всех документов по сделке;
• личное присутствие на сделке;
• помощь в регистрации сделки;
• оспаривание сделок в суде;
• иные

Признание договора купли-продажи квартиры недействительным 

Договор купли-продажи жилого помещения не может быть признан недействительным только потому, что отсутствует государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение к покупателю по этому договору (п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Не был способен понимать значение своих действий и руководить ими  - договор купли-продажи квартиры

Требования о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным заявляются на основании ст. 177 ГК РФ.

В обоснование иска указывается, что при заключении договора продавец в силу определенных факторов (возраста, состояния здоровья, психических заболеваний, вредных привычек - злоупотребления алкоголем и т.д.) не был способен понимать значение своих действий (не мог отдавать отчет своим действиям) и руководить ими, хотя и являлся дееспособным лицом.

Такой иск может заявить продавец жилого помещения или его наследники (п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании").

Ответчиком по иску выступает покупатель жилого помещения.

Если покупатель передал жилое помещение, полученное от истца по договору купли-продажи, другому лицу (например, по другому договору купли-продажи или договору дарения), то в качестве второго ответчика указывается такое лицо или его наследник.

При рассмотрении подобных исков суд может принять во внимание, что впоследствии, уже после заключения договора купли-продажи жилого помещения, продавец жилого помещения по решению суда признан недееспособным и над ним установлена опека.

Ничтожная сделка  - договор купли-продажи квартиры

Требования о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения можно заявить на основании ст. 168 ГК РФ.

Это возможно в ситуации, когда, например, подпись на договоре проставлена не продавцом, а третьим лицом (третьими лицами), что подтверждается заключением судебной почерковедческой экспертизы.

Также заявить иск на основании ст. 168 ГК РФ возможно в случае, когда сделка совершена без согласия лиц, согласие которых на ее совершение требуется в силу закона.

• если супруг (бывший супруг) без согласия другого супруга продал квартиру, которую супруг-продавец (супруги) приобрел (приобрели) в период брака и которая является совместно нажитым имуществом.
• в ситуации, когда в силу п. 4 ст. 292 ГК РФ на отчуждение жилого помещения требуется согласие органа опеки и попечительства, которое не было получено
• в случае, когда продавец (супруг) продал квартиру, нажитую в браке с наследодателем, который признан безвестно отсутствующим, без согласия лиц, управомоченных на управление имуществом безвестно отсутствующего гражданина, а также наследников безвестно отсутствующего гражданина.

Если суд установит, что при совершении сделки имело место злоупотребление правом, договор купли-продажи жилого помещения может быть признан недействительным на основании ст. ст. 10, 168 ГК РФ.

Также оспорить договор купли-продажи жилого помещения по ст. 168 ГК РФ можно при нарушении требований к оформлению доверенности, на основании которой заключается договор:

• для отчуждения квартиры как единого объекта права совместной собственности продавцу выдана доверенность недееспособным лицом-участником общей совместной собственности;
• действие доверенности прекратилось на день заключения договора в связи со смертью доверителя;
• если суд установит, что продавец не выдавал доверенность на заключение договора купли-продажи квартиры или не подписывал ее, велика вероятность принятия решения в пользу истца;
• если одна из его сторон действовала на основании доверенности, которая была отозвана на момент заключения договора.

Мнимая сделка - договор купли-продажи квартиры

Оспорить договор купли-продажи жилого помещения можно по п. 1 ст. 170 ГК РФ как мнимую сделку, которая совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия.

Для признания сделки мнимой суд должен установить, что ее стороны не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия, фактически не исполняли и не желали исполнять сделку и правовые последствия, предусмотренные заключенной сделкой, не возникли.

В подтверждение мнимости сделки заинтересованная сторона должна представить суду доказательства, которые подтверждают отсутствие направленности подлинной воли сторон при совершении оспариваемой сделки на создание правовых последствий, присущих этому виду сделки.

Обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон.

Стороны сделки могут осуществить для вида ее формальное исполнение, в том числе государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество.

Применительно к договору купли-продажи заключение мнимой сделки исключает намерение продавца прекратить принадлежащее ему право собственности на предмет продажи и получить от покупателя денежные средства, а покупатель не имеет намерения приобрести право собственности на предмет продажи и передать продавцу денежные средства за приобретаемый товар.

Притворная сделка - договор купли-продажи квартиры

Кроме того, оспорить договор купли-продажи жилого помещения можно по п. 2 ст. 170 ГК РФ как притворную сделку, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. Так, договор купли-продажи квартиры может заключаться в обеспечение возврата займа и прикрывать договор залога или прикрывать договор займа, который стороны в действительности намеревались заключить.

При оспаривании договора купли-продажи жилого помещения как притворной сделки следует учитывать, что по основанию притворности может быть признана недействительной сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки.

Из существа притворной сделки следует, что стороны не собирались ее исполнить; квалифицирующим признаком притворной сделки является цель ее заключения.

Обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на исполнение заключенной сделки у обеих ее сторон, а также намерение сторон фактически исполнить прикрываемую сделку .

Сам по себе факт оплаты денег по сделке другим лицом, равно как установленная в договоре цена имущества ниже рыночной, не является основанием для признания данной сделки притворной.

Важно учитывать, что для признания сделки недействительной по основаниям притворности договорные отношения по сделке, которую прикрывала оспариваемая сделка, должны существовать между теми же сторонами, что и по заключенной (оспариваемой) сделке.

Кабальная сделка - договор купли-продажи квартиры

Оспорить договор купли-продажи жилого помещения можно по п. 3 ст. 179 ГК РФ как недействительную сделку, совершенную под влиянием неблагоприятных обстоятельств, то есть как кабальную сделку.

При оспаривании договора по этому основанию необходимо доказать, что он имеет все признаки кабальной сделки: продавец заключил договор под воздействием тяжелых обстоятельств (не одного, а нескольких), на крайне невыгодных для себя условиях (не просто невыгодных, а крайне невыгодных), между стечением тяжелых обстоятельств и заключением договора на крайне невыгодных условиях есть причинная связь, покупатель жилого помещения знал об этих обстоятельствах и сознательно использовал их в своей выгоде.

Фактически суду нужно представить доказательства, свидетельствующие о пороке воли продавца в момент заключения договора.

По мнению Верховного Суда РФ, к тяжелым обстоятельствам, вследствие стечения которых продавец был вынужден совершить сделку, могут относиться тяжелое материальное положение продавца, отсутствие денежных средств для жизненно важного лечения себя и близких родственников.

Следует учитывать, что несоответствие цены объекта, указанной в договоре, его рыночной цене само по себе не может означать крайне невыгодных условий договора для продавца.

Вместе с тем Верховный Суд РФ высказывает мнение о том, что отчуждение имущества по цене, которая существенно ниже рыночной, может свидетельствовать о совершении сделки на крайне невыгодных условиях (Определение Верховного Суда РФ от 23.05.2017 N 19-КГ17-10).

По данной категории споров не предусмотрен обязательный досудебный (в том числе претензионный) порядок их разрешения.

Март 2023 г.

Помощь юриста по жилищным спорам и сделкам с недвижимостью

Имею большой и успешный опыт решения аналогичных жилищных споров в судах.

Юридическая помощь юриста по жилищным спорам и сделкам с недвижимостью в судах.

Обращайтесь, обязательно помогу.