Спор в жилищных кооперативах

Доброе утро, Глеб!

Отношения, возникающие из участия в создании и деятельности жилищных кооперативов, весьма многогранны, поскольку кооператив одновременно объединяет разные категории участников (физических и юридических лиц), осуществляет застройку земельного участка и возведение жилого дома (домов); заключает инвестиционные договоры с членами кооператива; является управляющей организацией для лиц, полностью выплативших стоимость пая; представляет интересы членов кооператива перед третьими лицами; выступает истцом и ответчиком в суде.
Заслуживающими внимания, на наш взгляд, являются наследственные отношения, возникающие из участия в ЖК и ЖСК после смерти одного или нескольких участников (членов) кооператива. Споры о праве на жилое помещение в ЖСК нередко становятся битвами за крышу над головой. Специфика данных споров состоит в том, что нормы, регулирующие правопреемство в ЖК и ЖСК, сосредоточены в Жилищном кодексе РФ и Гражданском кодексе РФ и одновременно пересекаются с нормами о праве собственности супругов и лиц, фактически создавших семью, а также с нормами о гражданско-правовых сделках о передаче части пая лицам, не являющимся членами кооператива, об очередности наследования и возможности выплаты пая лицами, не входящими в круг наследников. Рассмотрим их подробнее.

Наследование пая умершего члена жилищного кооператива детально регламентировано ст. 131 ЖК РФ. Следует отметить, что данные отношения могут возникать только в том случае, когда пай полностью не выплачен и права собственности на жилые помещения у членов кооператива не возникли.Предоставление законодателем вариантов наследования пая в жилищном кооперативе призвано учесть интересы всех заинтересованных лиц, как являющихся, так и не являющихся наследниками. Наследование пая в случае смерти члена жилищного кооператива производится в порядке очередности. При этом преимущественное право наследования имеет супруг умершего члена жилищного кооператива при условии наличия права в отношении части пая. Наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживающий совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если у супруга наследодателя такое право отсутствует или супруг отказался от вступления в члены жилищного кооператива.

Лица, которые могут являться наследниками, но не проживавшие совместно с членом кооператива, имеют право на вступление в члены жилищного кооператива в том случае, если перечисленные в предыдущем абзаце категории граждан отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива.

Члены семьи, не являющиеся наследниками умершего члена жилищного кооператива, но проживавшие вместе с ним, имеют преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива при условии внесения ими паевого взноса и отсутствия иных лиц, обладающих преимущественным правом вступления в жилищный кооператив. В этом случае на указанные отношения не распространяются правила п. 4 ст. 130 ЖК РФ, в соответствии с которыми членами кооператива в случае смерти члена кооператива могут быть лишь его наследники по решению общего собрания членов кооператива.
До введения в действие части третьей ГК РФ правом на наследование части пая обладали только лица, проживавшие с умершим членом. С 1 марта 2002 г. было установлено, что кооператив обязан принять в члены не только совместно проживающих, но и прочих наследников. Позднее Федеральным законом от 29.12.2004 N 188-ФЗ в ЖК РФ была установлена очередность наследования.

Добавим, что обязательство кооператива принять в члены возникает только в рамках рассматриваемой ст. 131 ЖК РФ. Наследник права собственности на квартиру с выплаченным паем принимается в члены кооператива по усмотрению общего собрания членов кооператива, что еще раз указывает на то, что право собственности на кооперативную квартиру может существовать отдельно от членства в кооперативе.
При изучении норм, касающихся жилищных кооперативов, возникают вопросы, на которые ЖК РФ ответа не дает. Например, в соответствии со ст. 125 ЖК РФ паевой взнос может одновременно принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам. Вместе с тем размер паевого взноса фиксируется в уставе кооператива (ст. 113). То есть предполагается, что в зависимости от площади предоставляемого жилья может существовать несколько различных по величине паевых взносов. При этом количество членов жилищного кооператива не должно превышать количества жилых помещений в доме. Поэтому раздел пая (раздел жилого помещения) допускается только в том случае, если каждому из лиц, имеющих право на пай, может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных жилых помещений в изолированные. Далее механизм принадлежности пая нескольким лицам никак законодателем не прорабатывается, хотя возникает ряд вопросов. В частности, если пай принадлежит нескольким лицам, проживающим в одном жилом помещении, достаточно сложно определить претендента на участие в членстве кооператива, порядок голосования на общем собрании и иные вопросы.

В этом контексте интерес представляет практика регулирования наследственного спора, возникшего в доме ЖСК по поводу определения долей в праве на жилое помещение между отцом и сыном после смерти матери (бывшей жены).
Рассмотрев на открытом судебном заседании 5 апреля 2006 г. гражданское дело по кассационной жалобе Волкова В. на решение Балтийского районного суда г. Калининграда от 16.02.2006, не удовлетворившего его иск к сыну Волкову В. о выселении и снятии с регистрационного учета (при этом встречный иск сына удовлетворен, за ним признано право собственности на 1/2 доли на спорной площади), Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда установила следующее.

Волков В. обратился в суд с иском к сыну, указав, что, являясь собственником кв. 11 в д. 8 по ул. Д. в г. Калининграде, он по просьбе сына зарегистрировал его на спорную площадь в 1995 году, и отметил, что ранее сын распорядился принадлежавшей ему площадью, заключив сделку купли-продажи. При этом с момента регистрации в спорную квартиру сын не вселялся, членом семьи истца не является, имеет в собственности жилой дом. Истец просил выселить ответчика из указанной квартиры без предоставления другого жилого помещения со снятием с регистрационного учета.
Сын Волков В. обратился в суд со встречным иском к отцу Волкову В., указав, что спорная квартира была приобретена его родителями в браке и находилась в их совместной собственности. В 1997 году брак между родителями был расторгнут, а в 1998 году его мать Л. погибла. Также сын указал, что, несмотря на прекращение брака, до момента смерти Л. проживала в спорной квартире, и счел, что после смерти матери он является ее единственным наследником и фактически принял наследство, вселившись в спорную квартиру. Сын Волков В. просил выделить долю наследственного имущества в спорной квартире и признать за ним право собственности.

Суд первой инстанции требование истца отклонил.
В кассационной жалобе отец Волков В. просил решение суда отменить, ссылаясь на то, что право собственности на спорную квартиру он зарегистрировал в феврале 1998 года, после расторжения брака с Л., и считает спорное имущество своей единоличной собственностью. Прав бывшего мужа на указанную квартиру Л. до своей смерти не оспаривала. При этом отец указал, что сын, обратившись в нотариальную контору с целью оформления наследственного имущества после смерти матери, спорную квартиру в качестве наследственного имущества не назвал. Теперь податель жалобы считает, что сын, обратившись в суд с иском о признании права собственности на спорную квартиру по истечении 7 лет с момента смерти матери, пропустил срок исковой давности.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия нашла решение подлежащим оставлению без изменения.

Как установлено судом, Волков В. и Л. состояли в браке с 29.09.1972 по 31.07.1997. В период брака ими был выплачен пай за спорную квартиру, находящуюся в ЖСК "Д.", что подтверждается справкой ЖСК от 01.11.1991.
14.11.1998 Л. умерла. Сын Волков В. в установленный законом срок принял наследство, обратившись 12.05.1999 в нотариальную контору с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя требования Волкова В. о признании права собственности на долю квартиры в порядке наследования, суд правильно исходил из того, что спорная квартира на момент смерти Л. находилась в совместной собственности отца и матери истца, после чего имущественные права наследодателя перешли по наследству к ее сыну.

Так как спорная квартира приобретена супругами Волковыми в браке, она на основании ст. 20 КоБС РСФСР и ст. 34 Семейного кодекса РФ являлась их совместной собственностью. При этом право совместной собственности на квартиру могло быть прекращено на основании ст. 38 Семейного кодекса РФ и ст. 254 ГК РФ только путем ее раздела. Однако раздел общего имущества супругами Волковыми не производился.
Согласно ч. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос, приобретает право собственности на занимаемую квартиру. При этом по смыслу закона право собственности на жилое помещение в таком случае возникает независимо от его государственной регистрации. Факт же регистрации Волкова В. своих прав на квартиру после расторжения брака при таких обстоятельствах не имеет правового значения, поскольку пай на спорную квартиру был выплачен в период брака супругов, следовательно, с момента выплаты пая они приобрели право общей собственности на жилое помещение. Кроме того, институт государственной регистрации прав на недвижимость до 1999 года на территории Калининградской области отсутствовал, следовательно, возникшее в силу закона право собственности не подлежало государственной регистрации. Статьей 8 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" подтверждено, что до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" существовал лишь порядок регистрации недвижимости и сделок с ней. Статьей 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что "права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей".

Приняв в установленном законом порядке наследство после смерти матери, сын Волков В. на основании статей 1152 и 218 ГК РФ приобрел право собственности на наследственное имущество с момента открытия наследства. При этом наследственное имущество признается принадлежащим наследнику с момента принятия наследства независимо от государственной регистрации права собственности на наследственное имущество. Не имеет правового значения то обстоятельство, что в заявлении к нотариусу о принятии наследства Волков В. не указал спорную квартиру, так как принятие части наследства означает принятие наследства в полном объеме. Будучи собственником спорного имущества, Волков В., независимо от получения свидетельства о праве на наследство и государственной регистрации права собственности, был вправе в любое время получить необходимые правоподтверждающие документы, а в случае невозможности их получения во внесудебном порядке - обратиться в суд.

Поскольку отец отказался произвести выдел доли наследственного имущества в добровольном порядке, Волков В. обратился с данным требованием в суд.
Относительно срока исковой давности можно заключить:

1. Поскольку правовой режим собственности на спорную квартиру до смерти наследодателя изменен не был, Волков В. заявил свои требования как наследник, а не как кредитор или супруг.
2. На требования о выделе доли из имущества, находящегося в совместной собственности, срок исковой давности не распространяется, и каждый участник общей собственности вправе заявить такие требования в любое время.

Исходя из положений ст. 254 ГК РФ, суд правильно произвел выдел долей из имущества, находящегося в совместной собственности, признав доли участников настоящего судебного разбирательства в праве собственности на спорную квартиру равными.

Наличие в собственности наследника Волкова В. других жилых помещений не имеет правового значения для разрешения спора. Поскольку Волков В. является собственником доли в спорной квартире, требования о его выселении на основании статей 209 и 288 ГК РФ и статей 30 и 35 ЖК РФ удовлетворены быть не могут.
Решение суда соответствует закону, оснований к его отмене Судебная коллегия не усматривает.

Другим интересным примером может служить разбирательство по делу о наследовании квартиры в доме ЖСК после смерти собственницы, не оформившей документы о праве собственности на жилое помещение после выплаты пая.

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда, рассмотрев на открытом судебном заседании в г. Перми 14 мая 2009 г. дело по кассационной жалобе С. на решение Краснокамского городского суда Пермского края от 06.04.2009, которым постановлено: "С. в удовлетворении требований о признании за ним права собственности на 1/2 доли квартиры отказать. Признать за Н. право собственности на наследственное имущество - однокомнатную квартиру общей площадью 31,6 кв. м, в том числе жилой площадью 17,7 кв. м, расположенную на 4-м этаже пятиэтажного кирпичного дома", - установила следующее.

Б. проживала в однокомнатной квартире в доме ЖСК. После смерти Б. 28.05.2008 ее родной брат Н. подал заявление о принятии наследства. Однако нотариус в выдаче свидетельства о праве на наследство Н. отказал, пояснив, что Б. при жизни в установленном законом порядке не зарегистрировала право собственности на квартиру.

Н. обратился в суд с иском к администрации Краснокамского городского поселения, Межрайонной ИФНС России N 16 по Пермскому краю, ЖСК г. Краснокамска о признании права собственности в порядке наследования на указанную квартиру. Свои требования он обосновал тем, что квартира расположена в кооперативном доме, его сестра при жизни выплатила полностью паевые взносы, поэтому приобрела право собственности на квартиру, которое по наследству должно перейти к нему. Родная сестра Б. от принятия наследства отказалась. В квартире остался проживать сожитель умершей - С., который к числу наследников не относится.

Однако в ходе подготовки дела к судебному разбирательству С. предъявил самостоятельное исковое заявление, в котором просил признать за ним право на 1/2 доли в квартире по тем основаниям, что он проживал в данной квартире и владел ею вместе с собственником квартиры Б. более 20 лет.

На судебном заседании С. признавал за истцом право на 1/2 доли спорной квартиры, но считал, что право собственности на другую половину квартиры должно быть признано за ним. В обоснование своей позиции он ссылался на длительность совместного проживания с Б. с 1986 года, наличие регистрации на площади с 1998 года. С. указал, что деньги, внесенные Б. в качестве стоимости пая в 1993 году, образовались за счет продажи принадлежавшей ему квартиры. С. считал, что приобрел право собственности на 1/2 доли квартиры в силу ст. 234 ГК РФ, поскольку пользовался квартирой более 15 лет.

Суд первой инстанции требования С. не удовлетворил. В кассационной жалобе С. просил решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным, приводя следующие доводы: суд необоснованно сослался в решении на п. 4 ст. 234 ГК РФ и не принял во внимание, что Б. не являлась собственником спорной квартиры, а также не учел, что С. представил достаточно доказательств того, что он открыто, непрерывно и добросовестно пользовался спорной квартирой как своей собственной более чем 15 лет.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов кассационной жалобы, оснований к его отмене не усмотрела.
Судом дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, выводы суда, положенные в основу решения, должным образом мотивированы, основаны на правильном применении судом норм материального права. Оценка судом обстоятельств дела и доказательств, представленных в их подтверждение, соответствует требованиям ст. 67 ГПК РФ.

Как следовало из материалов дела и было установлено судом, собственником квартиры являлась Б. на основании членства в жилищно-строительном кооперативе и выплаты в полном объеме паевого взноса. Члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Право собственности возникает с момента полной выплаты паевого взноса независимо от того, зарегистрировано это право или нет. Тот факт, что Б. полностью выплатила паевой взнос, никем из лиц, участвующих в деле, не оспаривается. Являясь собственником указанной выше квартиры, Б. вселила в эту квартиру на правах члена своей семьи С., который был зарегистрирован в названной квартире 13.03.1998. При этом в брак с С. Б. не вступала.

Отказывая в удовлетворении исковых требований третьего лица С., суд обоснованно исходил из того, что его право пользования квартирой основано на вселении его в указанную квартиру ее собственником - Б., т.е. на ином основании, чем это предусмотрено ст. 234 ГК РФ. Данный вывод суда является правильным.
В соответствии с положениями частей 2 и 3 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, имеющее владельца, может быть приобретено другим лицом лишь на основании сделки об отчуждении этого имущества либо в случаях, когда собственник неизвестен или утратил право на это имущество.

Согласно ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Из содержания данной нормы права следует, что одним из условий приобретения права собственности по давности является владение имуществом как своим собственным. В данном случае С. проживал в спорной квартире и пользовался данным недвижимым имуществом совместно с собственником, а потому это время не может засчитываться в срок приобретательной давности, поскольку владение квартирой в данный период не осуществлялось им как своим собственным имуществом, а было обусловлено правом собственности законного владельца - Б.
Принимая во внимание вышеизложенное, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 193 и 361 ГПК РФ, Судебная коллегия определила: кассационную жалобу С. на решение Краснокамского городского суда Пермского края от 06.04.2009 оставить без удовлетворения.

Данный пример является иллюстрацией того, как обстоятельства жизни повлияли на судьбу конкретного человека, которого можно назвать пострадавшей стороной. После вступления решения суда в законную силу ему придется освободить жилое помещение, занимаемое им прежде на законных основаниях. Не являясь наследником, он будет не вправе забрать имущество из квартиры, кроме личных вещей, поскольку наследник может прибегнуть к охранным мерам наследуемого им имущества, обратившись с данным требованием к нотариусу.

В качестве резюме можно отметить следующее.

1. Заключение брака между фактическими супругами привело бы к образованию режима совместной собственности на имущество. В этом случае смерть одного из супругов не только не привела бы к утрате права пользования жилым помещением, но и позволила бы второму супругу наследовать супружескую долю преимущественно перед наследниками последующих очередей (в приведенном примере родные братья и сестры умершего наследодателя не призывались бы к наследованию).
2. Фактический супруг, передавший деньги супруге в счет оплаты стоимости пая от реализации принадлежавшей ему квартиры, не смог доказать связь двух этих фактов, а значит, и признать за собой право собственности на жилое помещение, поскольку между ним и собственницей отсутствовало соглашение о передаче денег, из которого можно было бы установить право на часть пая. В связи с этим такое соглашение при участии в жилищном кооперативе является необходимым условием, исключающим возможность утраты прав на жилое помещение после смерти фактического супруга.
3. Спор о наследовании жилого помещения в доме ЖСК мог не состояться, если бы собственница при жизни составила завещание в пользу фактического супруга.

Вопрос о возможности выселения члена жилищного кооператива также заслуживает определенного внимания. Его решение сводится к ряду условий. Во-первых, выселение члена кооператива возможно только до возникновения права собственности на жилое помещение, т.е. до того момента, когда паевой взнос выплачен полностью. Очевидно, что прав собственности общее собрание кооператива лишить не может. Во-вторых, членство в жилищном кооперативе должно быть принудительно прекращено. Исключением может быть решение общего собрания (конференции) членов жилищного кооператива в случае грубого неисполнения членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК РФ и уставом кооператива (например, в случае неуплаты взносов). При принудительном прекращении членства выходящему лицу должен быть выплачен его пай в сроки, установленные уставом кооператива, но не превышающие двух месяцев со дня принятия решения об исключении.

В связи с утратой членства и права пользования бывший член жилищного кооператива утрачивает право пользования жилым помещением и обязан освободить данное жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении.

Ситуация, когда наступила смерть члена ЖСК, все члены которого полностью выплатили паевые взносы и оформили права на помещения в доме, при этом умерший не имел наследников ни по закону, ни по завещанию либо никто из наследников не имел права наследовать или все наследники отстранены от наследования, отказались принять его и при этом никто из наследников не указал, что отказывается в пользу другого наследника, неумолимо приводит к образованию выморочного имущества, регламентируемого ст. 1151 ГК РФ. Выморочное имущество, состоящее из жилого помещения, расположенного на территории Российской Федерации, переходит в порядке наследования по закону в собственность муниципального образования, владеющего данным жилищным фондом, а если оно расположено в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения (Москве или Санкт-Петербурге), - в собственность такого субъекта. В таком случае ЖСК не приобретает прав на жилое помещение и не может определить его юридическую судьбу, закрепив права владения и пользования в отношении жилого помещения за другими членами кооператива на общем собрании.

Юридическая помощь, обращайтесь.