Профессиональная концепция и философия судебной защиты в коттеджных поселках

• Взносы за содержание имужества в коттеджном поселке

  Владимир, каким нормативным актом руководствуются управляющие компании и владельцы домовладений в своих отношениях по уплате взносов за управление и обслуживание имущества общего пользования в жилищных коттеджных поселках?

  Евгений Анатольевич, добрый день!

  В отсутствие законодательной регламентации правового режима имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, а равно регулирования отношений, связанных с управлением таким имуществом и с его содержанием, участники данных отношений и суды вынуждены прибегать к аналогии закона.

  Постановлением от 28 декабря 2021 года N 55-П Конституционный Суд дал оценку конституционности части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации.

  Указанные положения являлись предметом рассмотрения в той мере, в какой они - в нормативной связи с частью 1 статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации и по смыслу, придаваемому им судебным толкованием,

  1. служат основанием для решения вопроса о взыскании с собственника земельного участка (участков), расположенного в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой,
  2. платы за управление имуществом общего пользования, находящимся в собственности иного лица,
  3. платы за содержание имущества общего пользования, когда у этого собственника земельного участка (участков) отсутствует договор с управляющей организацией на оказание соответствующих услуг.

  Указанные положения признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации в той мере, в какой их применение в судебной практике для восполнения пробела в регулировании отношений, касающихся имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не гарантирует при определении порядка и условий установления и взимания, состава и размера платы за управление таким имуществом и его содержание - в отсутствие специально предназначенных для этого законодательных положений и договора собственника земельного участка (участков) с управляющей организацией - справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов указанных отношений.

  Конституционный Суд отдельно отметил, что признание оспоренных положений норм не соответствующими Конституции Российской Федерации не является основанием для прекращения взимания платы:

  • за управление имуществом общего пользования, находящимся в собственности иного лица,
  • за содержание имущества общего пользования в отсутствие у собственника земельного участка (участков) договора с управляющей организацией на оказание соответствующих услуг.

  При этом, в случае возникновения спора факт установления указанной платы общим собранием собственников или в определенном им (в том числе утвержденным общим собранием, но не подписанным собственником участка договором) порядке не препятствует суду оценить доводы собственника участка:

  • об отсутствии у него фактической возможности пользоваться данным имуществом и извлекать полезный эффект из оказываемых управляющей организацией услуг,
  • о выходе услуг за рамки объективно необходимых для надлежащего содержания данного имущества,
  • об установлении стоимости услуг, явно превышающей их рыночную стоимость,
  • об отнесении к данному имуществу объектов, фактически не предназначенных для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания.

  Во всяком случае, собственник участка не лишен возможности инициировать проведение общего собрания собственников для изменения условий взимания указанной платы.

  Неустойка за ее несвоевременное внесение - поскольку такая неустойка не установлена заключенным с собственником участка договором - взыскана быть не может, что не препятствует применению ответственности, предусмотренной статьей 395 ГК Российской Федерации.

  Имею большой и успешный опыт работы по аналогичным спорам, например см. определение ВС РФ от 6 октября 2020 года N 5-КГ20-107-К2, в котором я лично представлял ответчика и которое упомянуто в Постановлении КС РФ № 55-П.

  Обращайтесь за помощью к юристу по жилищным спорам.

  Обязательно помогу.

  22 марта 2023 г.

  Показать ответ
• О взыскании платы за содержание имужества в коттеджном поселке

  Добрый день! Какие вопросы должен рассмотреть и учесть суд при взыскании платежей, установленных в ТСЖ, в т.ч. взносов за управление и взносов за обслуживание имущества общего пользования?

  Николай, добрый день!

  Принимая во внимание, что в отсутствие законодательной регламентации правового режима имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, а равно регулирования отношений, связанных с управлением таким имуществом и с его содержанием, участники данных отношений и суды вынуждены прибегать к аналогии закона,

  Конституционный Суд Российской Федерации постановлением от 28 декабря 2021 г. N 55-П "По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой"

  признал положения части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации не соответствующими Конституции Российской Федерации в той мере, в какой их применение в судебной практике не гарантирует справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов домовладельцев и ТСЖ (управляющих компаний и владельцев инфраструктуры).

  При этом, как следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в указанном постановлении, применение судами по аналогии норм Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующих отношения по управлению многоквартирным домом и содержанию общего имущества в таком доме, при разрешении споров о взыскании с собственника земельного участка в жилищно-земельном комплексе платы за управление имуществом общего пользования и его содержание не предопределяет оценку ни видов и объема услуг, оказываемых управляющей организацией конкретному собственнику, с точки зрения их необходимости (потребительской ценности), ни порядка и условий установления и взимания платы за эти услуги, ни критериев, на основе которых определяются ее состав и размер, с точки зрения ее соответствия требованиям разумности и обоснованности.

  Исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации, при разрешении спора о взыскании с собственника жилого дома в жилищно-земельном комплексе платы за управление имуществом общего пользования и его содержание судам необходимо установить:

  • наличие конкретных объектов инфраструктуры жилищно-земельного комплекса,
  • факт заключения собственником с управляющей организацией или с иным лицом, оказывающим услуги по управлению имуществом общего пользования и по его содержанию, договора, который является наиболее эффективным основанием для возложения на собственников участков и домов указанной обязанности,
  • а в случае отсутствия такого договора - состав и размер платы за пользование объектами инфраструктуры жилищно-земельного комплекса с учетом объективной необходимости соответствующих услуг для надлежащего содержания имущества общего пользования, его использования именно для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания, перечень услуг, фактически оказываемых истцом и потребляемых ответчиком, в юридически значимый период.

  Судам надлежит исследовать вопросы:

  • факта действительного оказания домовладельцу услуг, связанных с содержанием и эксплуатацией общего имущества ТСЖ;
  • связи между затратами на оказание таких услуг с правом домовладельца пользоваться принадлежащим ему имуществом и обязанностью его содержать;
  • установить, какими из услуг фактически пользовался домовладелец;
  • исследовать расходы на оказание соответствующих услуг на предмет экономической обоснованности и разумности.

  Имею большой и успешный опыт работы по аналогичным спорам, например см. определение ВС РФ от 6 октября 2020 года N 5-КГ20-107-К2, в котором я лично представлял ответчика и которое упомянуто в Постановлении КС РФ № 55-П.

  Обращайтесь за помощью к юристу по спорам ТСЖ.

  Обязательно помогу.

  22 марта 2023 г.

  Показать ответ
• О взыскании платы за содержание имужества в коттеджном поселке по 217-ФЗ

  Добрый день! Я живу в своем доме в деревне.  Рядом создали ООО Управляющая компания КП "---" и требуют с меня уплаты взносов  взносов за управление и взносов за обслуживание имущества общего пользования ТСН, ссылаются на Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Управляющая компания подала на меня в суд о взыскании неосновательного обогащения. Разве я им должен платить ООО?

  Роман, добрый день!

  Разрешенное использование земельных участков (ИЖС), организационно-правовая форма истца ООО свидетельствуют о том, что отношения сторон не подпадают под предмет регулирования Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

  Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 28 декабря 2021 г. N 55-П "По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой" указал на то, что действующее законодательство, не устанавливая правового статуса комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не регламентирует состав и правовой режим имущества общего пользования в этих комплексах, а равно не регулирует отношения по управлению этим имуществом и его содержанию.

  Обычно к такого рода имуществу на практике относятся земельные участки общего пользования конкретного жилищно-земельного комплекса, а также возводимые (приобретаемые) для обслуживания домов, участков и всего комплекса объекты инфраструктуры.

  Хотя имущество общего пользования в таких комплексах и может принадлежать на праве частной собственности определенному лицу (зачастую застройщику либо аффилированному с ним лицу или лицам), фактически же оно используется не только в интересах этого лица, но и в интересах собственников входящих в состав комплекса участков и домов, а также других проживающих там граждан.

  При этом сам по себе факт приобретения права собственности на земельный участок (с расположенным на нем жилым домом или без такового) в жилищно-земельном комплексе, безусловно, не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования в данном комплексе, что само по себе исключает и возможность установить (в системе действующего правового регулирования - кроме как посредством гражданско-правовых договоров) в отношении указанного имущества правовой режим имущества, принадлежащего собственникам соответствующих участков и домов на праве общей долевой собственности.

  В силу положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного кодекса (пункт 1).

  Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2).

  В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

  Из изложенного следует, что для взыскания неосновательного обогащения по общему правилу необходимо установить:

  • факт приобретения ответчиком имущества за счет истца;
  • либо факт сбережения ответчиком имущества за счет истца;
  • размер неосновательного обогащения.

  Данные обстоятельства являются юридически значимыми по делам по спорам, связанным со взысканием неосновательного обогащения, и подлежащими установлению и определению в качестве таковых судом в силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

  Вместе с тем суд при разрешении вашего дела, суд не должен ограничиться лишь формальным указанием

  • на наличие у Вас, как у собственника недвижимого имущества, находящегося в границах КП "----",
  • обязанности содержать общую инфраструктуру поселка, принадлежащую на праве собственности иному лицу,
  • непосредственно сам факт несения ООО УК КП "----" расходов в связи с содержанием имущества общего пользования поселка.

  Суд должен установить вышеуказанные факты и дать оценку таким затратам с точки зрения их:

  • хозяйственной необходимости,
  • разумности
  • и экономической обоснованности.

  Изложенное согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 28 декабря 2021 г. N 55-П.

  Согласно позиции КС РФ, в случае возникновения спора факт установления платы за управление имуществом общего пользования общим собранием собственников или в определенном им (в том числе утвержденным общим собранием, но не подписанным собственником участка договором) порядке не препятствует суду оценить доводы собственника участка:

  • об отсутствии у него фактической возможности пользоваться данным имуществом и извлекать полезный эффект из оказываемых управляющей организацией услуг,
  • о выходе услуг за рамки объективно необходимых для надлежащего содержания данного имущества,
  • об установлении стоимости услуг, явно превышающей их рыночную стоимость,
  • об отнесении к данному имуществу объектов, фактически не предназначенных для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания.

  Таким образом, суд обязан дать правовую оценку доводам сторон, исследовать и не установить обстоятельства, имеющие юридическое значение для его правильного разрешения.

  Имею большой и успешный опыт работы по аналогичным спорам, например см. определение ВС РФ от 6 октября 2020 года N 5-КГ20-107-К2, в котором я лично представлял ответчика и которое упомянуто в Постановлении КС РФ № 55-П.

  Обращайтесь за помощью к юристу по спорам ТСЖ.

  Обязательно помогу.

  22 марта 2023 г.

  Показать ответ

Экспертный подход к оспариванию решений общих собраний и тарифов УК

• Проверка наличия легитимного кворума и соблюдения организационно-правовых механизмов уведомления всех собственников недвижимости.
• Оценка экономической обоснованности состава и размера установленной платы за содержание имущества общего пользования.
• Исследование расходов на предмет их реальной необходимости для надлежащего содержания инфраструктуры комплекса.

Комплексная защита по спорам о взыскании взносов и неосновательного обогащения

Безопасность, условия сотрудничества и прозрачная стоимость услуг в Москве