Округа Москвы или направления

Во-первых, ликвидность квартиры, зависит от округа Москвы или так называемого «направления от центра» на котором эта квартира расположена. Направлениями могут быть как округа Москвы, так и ее районы, проспекты, улицы и т.п.

Стоимость недвижимости, в зависимости от округов Москвы (сверху вниз от самого дорогого, а значит самого ликвидного, до самого дешевого, а значит – менее ликвидного), выглядит следующим образом:

1. Центральный округ (ЦАО);
2. Юго-Западный округ (ЮЗАО);
3. Западный округ (ЗАО);
4. Северо-Западный округ (СЗАО);
5. Северный округ (САО);
6. Северо-восточный округ (СВАО);
7. Восточный округ (ВАО);
8. Юго-Восточный округ (ЮВАО);
9. Южный округ (ЮАО).

Причем, разница между стоимостью квартир в ЦАО и ЮЗАО составляет 25%. А разница между ЮЗАО (ЗАО) и ЮВАО (ЮАО) составляет около 30%. 

Следовательно, разница между ЮАО и ЦАО может составить более 50%, что и определяет возможность продать квартиру в центре Москвы и купить на эти деньги 2 таких же квартиры в другом округе города. Вот такие средние данные «по больнице».

Итак, с округами все понятно: самые ликвидные из них, это (не  считая ЦАО)  ЮЗАО и ЗАО от Серебрянного бора до Профсоюзной улицы.

Здесь, самыми ликвидными направлениями будут:

• Кутузовский проспект;
• Ленинский проспект.

Кстате, этот же критерий «ликвидности направления» распространяется и на недвижимость в Московской области. Сравните сами стоимость земельных участков «от Волоколамского шоссе до Калужского шоссе» со всеми остальными направлениями Московской области.

Но, разница цен на квартиры по одному и тому же направлению  одного и того же класса домов значительна. Почему так? Да потому, что округа состоят из разных зон застройки, застройка разной плотности и качества домов, с разной инфраструктурой, с разной исторической заполняемостью определенным контингентом граждан и с разной «вкусняшкой»: наличием зеленых парков, прудов, монастырей и т.п.

Почему ЮАО и ЮВАО стоят на последних местах? Достаточно вспомнить недавнюю историю заселения Москвы и открыть карту. Во первых, это промышленные районы Москвы, заселение которых происходило путем строительства домов для рабочих, приезжающих на московские предприятия по установленному для них лимиту. Вспомните Завод имени И.А. Лихачева (ЗиЛ), только он один построил для своих рабочих целый «полуостров жилья - ЗИЛ», в результате которого и возник огромный юго-восточный кластер. Вот что пишет в журнале «Строительство Москвы» главный архитектор завода имени Сталина Е.М. Попов: «Территория, отведенная под промышленное строительство завода, 2,5 на 2 километра, только на четвертую часть занята реконструируемыми цехами, остальные три четверти территории сплошь заняты строительством новых цехов, образующих новые заводские площади, улицы и магистрали.

Во вторых, в ЮВАО и ЮАО больше всего расположено промзон.

В третьих  эти округа имеют наибольшую плотность населения и занимают первые места по числу преступлений  в городе.

И хотя ситуация в скором времени будет меняться (сегодня только на территории промзоны ЗиЛа собираются строить порядка 900 тыс. кв. м. жилья), близость этих районов к железнодорожным путям, вокзалам и транспортным магистралям, отсутствие новой или дублирующей транспортной инфраструктуры, позволяющей быстро добраться до центра города, отсутствие исторических памятников и общественных зон, наличие сложившейся демографической общности людей на этой территории вряд ли в ближайшем будущем серьезно изменит ликвидность данных округов.

Хоть на территории Москвы и насчитывается более 70 промышленных зон, общей площадью около 17 тыс. га., и все они будут застроены жильем комфорт и бизнес класса (строить жилье эконом-класса в Москве застройщику, без бюджетных денег, просто не выгодно), но промзоны в ЦАО, ЮЗАО и ЗАО, за счет их исторической и культурно-этнической привлекательности, близости к центру, развитости сложившейся инфраструктуры, удобности транспортных развязок, не позволит этим округам или направлениям так просто сдать свои позиции.  

Можно уже сейчас присмотреться к реконструкции таких промзон, как Бережковская набережная (Экспериментальный завод полимерных материалов), набережная Тараса Шевченко (Бадаевский пивзавод и карандашная фабрика им. Сакко и Ванцетти), Мантулинская ул. (ОАО «Краснопресненский сахарорафинадный завод»), 2-й Хорошевский пр., 7 (Плодоовощная база «Красная Пресня, в ЦОА, это  территория завода «Сакко и Ванцетти», территория Московской тюлево-гардинной фабрики на Савинской набережной и безусловный лидер  – остров Балчуг.