1.4. Риски

К сожалению, правовых рисков очень много и все они зависят от истории и ситуации с каждой отдельно взятой квартирой, что если бы я и захотел обо всех них написать, то потребовалась бы не одна статья. Более того, когда бы я заканчивал писать последнюю статью о юридических рисках, на рынке недвижимости появились бы новые и новые риски и так до бесконечности.

Мошенники каждый раз придумывают новые  схемы, разные люди при разных обстоятельствах попадают в  различные ситуации, законодатель без устали и с завидным энтузиазмом правит закон, но кое-какой опыт обобщить уже сейчас возможно.

Еще раз повторюсь, основные риски несет именно покупатель.

Вот некоторые общие рекомендации, которые я хотел бы дать покупателю при подборе квартиры:

• не покупайте квартиры, продаваемые по доверенности незнакомыми Вам людьми. 
  Проверить доверенность (отследить отсутствие ее отзыва) практически не возможно;
• особое внимание обращайте на переход прав на квартиру по наследству. 
  Если на руках нет всех документов, позволяющих установить родство, всех членов семьи, наследственные права и их реализацию, лучше поискать другой вариант;
• переход прав собственности на квартиру чаще, чем 1 раз в три года должен Вас насторожить;
• в квартире не должно быть лиц, выписанных «в никуда», лиц временно снятых с регистрационного учета;
  Старайтесь избегать т.н. «группу риска»: несовершеннолетние, инвалиды, недееспособные, временно выписанные на лечение, служащие в армии, находящиеся на учете в НД и (или) ПНД, в тюрьме, в колонии и т.п.;
• по возможности, избегайте длинных цепочек с «альтернативными» продажами.
  То есть сделок под условием приобретения новой квартиры, в т.ч. "расселений вековых колоний" и просто коммуналок. Эти сделки совершаются либо в срок до 3 месяцев либо НИКОГДА. Если Вам такой вариант попадется, уточните длину всей Вашей цепочки. Не поленитесь доехать до риэлтора продавца и встретиться с последующим риэлтором.  Поскольку, если у Вас наличные ("свободные", "прямые", "живые") деньги, то именно на Ваши кровные будут покупаться все последующие квартиры и именно на Вас лягут риски всех последующих "по цепочке" сделок. Вы же платите «за всех» и ждете тоже "всех".
• следите за тем, что бы все данные совпадали.
  Данные в объявлении должны совпадать с данными в первичных документах, а те, в свою очередь, с данными последующих документов. Еще раз повторю:
  Не стесняйтесь спрашивать. 
  Спрашивайте обо всем. Следите за ответами. Если что-то вас насторожит (будет Вам не понятным, не логичным, не внятным, не мотивированным, т.е. без разумного поведенческого мотива), подберите себе лучше другой вариант;
• не жадничайте. 
  Вариант, дешевле рынка на 15% уже должен вызвать в Вас обоснованное сомнение;
• не забудьте ознакомиться с градостроительным планом, что бы Ваш дом ни попал под реконструкцию квартала, что бы перед Вашими окнами не возвели чего-нибудь ужасного, т.к. в этом случае стоимость Вашего нового жилья в дальнейшем может резко упасть;
• ознакомьтесь с историей будущего дома:  это и любопытно и полезно.

В конце статьи опубликована сводная таблица не всех, но большинства «типичных» правовых рисков, о которых необходимо знать покупателю при подборе квартиры:

Приложение № 2 «Риски при покупке квартиры».

Информация о таких рисках, позволит Вам обосновать снижение цены за приобретаемую квартиру либо поставить под вопрос возможность её приобретения.

Решение о том, принимать эти риски или нет, остается за Вами, но оценку рисков стоит доверить только профессиональному юристу.

Вот, пожалуй, и всё на данном этапе.  Созванивайтесь, уточняйте историю квартиры, анализируйте все данные, сравнивайте варианты. Договаривайтесь о просмотре своей квартиры или просматривайте выбранные Вами варианты наиболее подходящих квартир.

И поверьте мне на слово, что ни один риэлтор не будет так усердно, и с таким энтузиазмом, как Вы, заниматься поиском Вам новой квартиры А, тем более, уговаривать кого-либо о её покупке.

Риэлторы занимают выжидательную тактику рыбака: они ждут «когда оно само наклюнется».

Надо Вам сказать, что такая тактика себя оправдывает. У риэлторов в работе бывает одновременно несколько квартир, и Вы будете вынуждены ждать, когда Вашему риэлтору будет удобнее по времени «объединить в одном месте» все показы. Они не очень любят ездить на показы в выходные дни и вообще, мотаться по квартирам риэлторам «со стажем» уже не интересно.

Клиенту, который общается с рынком недвижимости только через своего риэлтора, клиенту, который доверяет своему риэлтору на 100%, довольно сложно понять, где правда, а где ложь: покупатель заболел, продавец показать сегодня не может, риэлтор с другой стороны может только завтра, «а без него, чувак, ну никак!»

И риэлтор поступает так, как ему удобно!

Принятие покупателем решения о покупке квартиры от риэлтора не зависит.

Всё дело только в желании самого покупателя.

Сегодня, среди покупателей, нет таких «гостей столицы», которых можно было убедить, что трёшка в новом монолитном доме по улице Верхние поля (поля аэрации) с 5 лоджиями, имеющими прекрасный панорамный вид на все прелести МНПЗ и МКАД, гораздо лучше чем «старенькая 3-х комнатная малогабаритная распашонка в сталинке» на Ленинском проспекте.

Ну, не приезжают в этот город уже давно такие люди.

Сегодня, Покупатель, относительно честно заработавший свои кровные миллионы на московскую квартиру, точно знает, что он хочет и знает сколько, примерно, это должно стоить.

Так, что повлиять на его решение о покупке той или иной квартиры риэлтор, никак не может.

Да, совсем забыл сказать:

и не забудьте запастись в аптеке одноразовыми бахилами. Это удобнее, чем каждый раз, требовать от входящих, переодеть обувь или постоянно носить с собой тапочки.