До «закладки» денег в банковскую ячейку либо до открытия аккредитива, продавец и покупатель, там же в банке, подписывают договор купли-продажи квартиры.

Ранее, договор может быть подписан сторонами у нотариуса, который удостоверит их подписи, но возьмет за это  % от договора (нотариальный тариф (государственная пошлина), размер которого установлен Налоговым кодексом РФ и ст. 22.1. Основ законодательства о нотариате и стоимость оплаты работ правового и технического характера).

Простой письменной  формы договора сегодня вполне достаточно. Тогда зачем идти к нотариусу? Только в одном случае, что бы установить личности сторон и удостоверить их саморучные подписи, т.е. что бы никто впоследствии не смог отказаться от своей подписи, мол «я это не подписывал». И это стоит % от суммы договора?

Решать Вам.

Но, на мой взгляд, не стоит. Поскольку и Вы, и Ваш юрист проверят не только содержание договора на предмет его соотвествия законодательству, но и установят личности всех участников сделки.

Подписанный договор стороны должны предоставить на регистрацию перехода права собственности в Росреестр (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве).

Предоставление договора для регистрации не составляет для сторон никакой сложности. Как я сказал в первой части, документы предоставляются в любой МФЦ по г. Москве. Вся процедура занимает не более 10 минут: уплата в терминале МФЦ госпошлины в размере 1 000 рублей и подписание заявления на прием документов и расписки в их получении. Срок регистрации составляет 12 рабочих дней. Подача документов в МФЦ, а не напрямую, в Росреестр увеличит срок регистрации до 2 календарных недель. 

И не верьте в рассказы риэлторов, что регистрация перехода прав собственности – это долгая и сложная процедура, для ускорения которой и правильного оформления всех документов, как правило, покупателю, необходимо заплатить риэлтору от 10 тыс. рублей и выдать нотариально удостоверенную доверенность (дополнительно заплатив за услуги нотариуса 1 тыс. рублей) представителю для проведения регистрации. Это миф.

Но в договоре Вам нужно многое предусмотреть и прописать. Все, что там будет прописано, под реальную ответственность другой стороны Вы сможете от нее потребовать и получить.

Все, что забудете прописать – это Ваши риски. Не полагайтесь на добросовестность другой стороны. Лучше прописать в договоре все моменты, что бы этого не нервничать волноваться и думать: «а сделают они или не сделают то или это и как они это будут делать», а просто формально и последовательно исполнять условия договора.

Помимо требований установленных законом и иных обычных условий,

В договоре покупки (продаже) квартиры, желательно указать:

СРОКИ И МЕСТО СДЕЛКИ

  • где совершается сделка: в каком банке (адрес филиала или дополнительного офиса);
  • когда: число совершения сделки,

ПОРЯДОК СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛКИ

  • сколько ячеек;
  • в какую из ячеек, какая сумма закладывается;
  • против каких документов предоставляется доступ к ячейке;
  • как, когда и где передаются ключи от каждой ячейки;
  • когда и КУДА выписываются жильцы;
  • когда и как будет освобождена квартира от имущества (что в ней после этого должно остаться);

РАСХОДЫ

  • кто оплачивает госпошлину за регистрацию договора купли-продажи;
  • кто оплачивает аренду банковской ячейки (расходы по открытию аккредитива);
  • кто оплачивает услуги банка при проверке денежных купюр,

ГАРАНТИИ

  • дееспособность сторон;
  • действие сторон без принуждения (обмана, насилия и пр.), т.е. по собственной воле;
  • отсутствие ограничений на совершение сделки;
  • понимание сторонами природы сделки, её предмета и последствий её совершения;
  • передача квартиры без долгов за коммунальные услуги и услуги связи;
  • состояние, в котором передается квартира и системы (газ, вода, свет, телефон, домофон и пр.),
  • перечень и состояние имущества, с которым передается квартира,

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

  •  за несвоевременное совершение сделки;
  • за отказ от подачи документов в Росреестр;
  • за несвоевременную выписку;
  • за несвоевременное освобождение квартиры от имущества;
  • за несвоевременную передачу квартиры по передаточному акту;
  • за отказ от подписания передаточного акта;
  • за отказ от передачи ключей от ячейки;
  • за отказ от передачи имущества по передаточному акту;
  • за ухудшение состояния квартиры к моменту её передачи;
  • за наличие долгов по квартире за коммунальные услуги и услуги связи;
  • за нарушение гарантий,

Любые обязательства в договоре должны быть подкреплены ответственностью за их невыполнение.

В противном случае, т.е. при отсутствии ответственности за их неисполнение, эти условия будут являться «лишь декларацией».

Конечно, Вы можете положиться на добросовестность другой стороны, но, как говорил Президент:  «замучаетесь пыль глотать, бегая по судам…», и пытаясь принудить противную сторону к их выполнению.

А если риэлторы Вам скажут, что при наличии такого количества «нетиповых условий»  договор на регистрацию не примут, не верьте.

Это вранье.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ).

Но, условия договора определяются по усмотрению сторон (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

То есть, Вы вправе самостоятельно определять в договоре любые существенные для себя условия.

Эксклюзивный абонемент на юридические консультации
Абонементы на 1 и 1/2 года
  • on-line консультации по телефону, Skype, WhatsApp или Viber
  • с 10:00 до 22:00 час МСК в рабочие дни
  • продолжительность и частота консультаций не ограничены