Экспертный комментарий Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28 декабря 2021 г. № 55-П

1. Чем нормы Жилищного кодекса противоречат Конституции Российской Федерации?

Конституционный Суд Российской Федерации признал не соответствующими Конституции Российской Федерации, часть 1 статьи 44, часть 5 статьи 46, пункт 5 части 2 статьи 153 и часть 1 статьи 158 (в нормативной связи с частью 1 статьи 7) Жилищного кодекса Российской Федерации.

Указанные статьи Жилищного кодекса Российской Федерации не соответствуют Конституции Российской Федерации при определении порядка и условий установления и взимания, состава и размера платы за управление имуществом общего пользования и его содержание, в отсутствие специально предназначенных для этого законодательных положений и договора.

 Вышеизложенные правовые нормы Жилищного кодекса Российской Федерации не соответствуют Конституции Российской Федерации именно в той мере, в какой их применение в судебной практике не гарантирует справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов собственника земельного участка (участков) и управляющей организацией.

2. Почему возникло указанное выше противоречие при применении норм Жилищного кодекса Российской Федерации по аналогии?

Данное противоречие возникло в связи с законодательным пробелом, имеющимся в настоящее время в правовом регулировании отношений по управлению имуществом общего пользования в комплексах индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой и его содержанию.

В действующем законодательстве отсутствуют прямые нормы, призванные урегулировать отношения по управлению имуществом общего пользования и его содержанию в коттеджных поселках.

В частности, в отношении платы за управление и содержание имущества общего пользования не урегулированы:

  • порядок и условия установления платы;
  • порядок и условия взимания платы;
  • критерии, на основе которых определяются состав и размер указанной платы.

3. В чем были ошибки правоприменительной практики?

Вышеуказанные нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, применяемые по аналогии закона, позволяли судам взыскать с собственника участка в коттеджном поселке плату за управление находящимся в собственности третьего лица имуществом, а также за его содержание и ремонт, когда этим собственником участка договор с управляющей организацией на оказание соответствующих услуг не заключен.

При этом в объем такой аналогии закона, включались в основном именно «положения о праве общего собрания принимать решения в качестве обязательных для всех собственников» без их соотнесения с нормами того же Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующими отношения по управлению многоквартирным домом, в частности гарантирующими:

  • периодичность общих собраний;
  • подотчетность управляющей организации собственникам;
  • и ее информационную открытость перед ними,

что в совокупности уравновешивает обязанность перечисления в пользу управляющей организации указанной платы.

Применение судами по аналогии норм Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующих отношения по управлению многоквартирным домом и содержанию общего имущества в таком доме, при разрешении споров о взыскании с домовладельца платы за управление имуществом общего пользования и его содержание, не предопределяет оценку:

  • видов и объема услуг, оказываемых управляющей организацией конкретному собственнику, с точки зрения их необходимости (потребительской ценности);
  • порядка и условий установления и взимания платы за эти услуги;
  • критериев, на основе которых определяются состав и размер платы, с точки зрения ее соответствия требованиям разумности и обоснованности,

тем самым не гарантирует обеспечения справедливого баланса интересов всех субъектов указанных отношений.

Суды, в нарушение норм материального права, применяли Федеральный закон от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (утратил силу с 1 января 2019 года), а также Федеральный закон от 29.07.2017 г. № 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Такие судебные акты Конституционный Суд и Верховный Суд Российской Федерации находят подлежащими отмене, поскольку стороны спорных отношений не осуществляют деятельность, связанную с ведением садоводства, огородничества и дачного хозяйства, а разрешенное использование земельных участков в так называемых коттеджных поселках имеет принципиально иное назначение (индивидуальное жилищное строительство).

4. Какие вопросы должен исследовать суд при рассмотрении спора о неосновательном обогащении?

Нормы о неосновательном обогащении, суды должны применять в соответствии распределением бремени доказывания:

Согласно статье 1102 главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного кодекса (пункт 1).

Правила, предусмотренные названной главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2).

В соответствии с подпунктом 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Таким образом, для взыскания неосновательного обогащения необходимо установить:

  • наличие на стороне ответчика неосновательного обогащения (приобретение либо сбережение ответчиком имущества) за счет истца;
  • размер данного обогащения, определяемый с разумной степенью достоверности,
  • отсутствие обстоятельств, исключающих взыскание неосновательного обогащения.

При разрешении споров о взыскании расходов на содержание имущества общего пользования, включая плату за оказание соответствующих услуг управляющей организацией, суды должны:

  • определять, какими из данных услуг фактически пользовался тот или иной собственник;
  • устанавливать связь между затратами на их оказание и правом этого собственника пользоваться указанным имуществом и обязанностью его содержать;
  • давать оценку названным расходам с точки зрения их разумности и экономической обоснованности, исходя не только из (1) объективной стоимости оказанных услуг, но и из того, (2) насколько выгодными и (3) хозяйственно необходимыми они были для конкретного собственника.

 5. Можно ли применять «аналогию закона»?

К отношениям по управлению имуществом общего пользования в коттеджном поселке и его содержанию можно применять нормы, регулирующие сходные отношения (аналогия закона). Это дискреционное право суда.

Но, такое правоприменение в любом случае не должно приводить к нарушению конституционных прав и свобод, а также баланса интересов субъектов соответствующих отношений.

6. Что в себя включает понятие «коттеджный поселок»?

Конституционный Суд Российской Федерации, указал что несмотря на то, что в действующих нормативных актах, как правило, не применяется понятие "коттеджный поселок" и не раскрывается его содержание, то такого рода комплексы могут включать не только отдельно стоящие индивидуальные жилые дома, но и жилые дома блокированной застройки (жилые дома с количеством этажей не более чем 3, состоящее из нескольких блоков однотипных зданий, имеющих общую стену; главной особенностью строения которых признается отдельный выход на частную территорию).

Под «коттеджным поселком» нужно понимать комплексы индивидуальных жилых домов и земельных участков:

  • относительно обособленные от окружающей застройки и (или) местности жилые комплексы;
  • зачастую имеющие огороженную и охраняемую территорию;
  • с общей инфраструктурой (контрольно-пропускные пункты, внутрипоселковые дороги, ливневая канализация, сети инженерно-технического обеспечения и наружного освещения, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, детские и спортивные площадки, оборудованные площадки для сбора твердых бытовых отходов и др.);
  • в большинстве случаев не являющиеся отдельными населенными пунктами;
  • выступающими лишь в качестве элементов планировочной структуры;
  • расположенные, как правило, на земле, приобретенной в частную собственность одним или несколькими лицами (застройщиками), с целью последующего ее разделения на отдельные участки и отчуждения этих участков иным лицам для строительства индивидуальных жилых домов (жилых домов блокированной застройки);
  • имеющие часть территории, обустраиваемой для общего пользования жителей и оснащаемой объектами инфраструктуры,

при этом, данная территория может оставаться в собственности застройщика либо передаваться им в собственность другим (как правило, аффилированным с ним) лицам.

Кроме того, застройщик, инвестируя денежные средства в освоение и благоустройство данной территории, может не только сам создавать коммерческие организации, но и привлекать на тех или иных правовых основаниях других хозяйствующих субъектов для управления создаваемыми и (или) приобретаемыми им инфраструктурными объектами, а также для обеспечения их сохранности и поддержания в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

7. Что следует понимать под наименованием «управляющая компания/организация»?

Под "управляющей организацией" Конституционный Суд Российской Федерации понимает:

  • как юридическое, так и физическое лицо (индивидуальный предприниматель);
  • выполняющее работы и (или) оказывающее услуги по управлению имуществом, предназначенным для обслуживания расположенных в такого рода комплексе жилых домов, земельных участков и комплекса в целом (имущество общего пользования), а также по надлежащему содержанию этого имущества.

8. Состав «имущества общего пользования» в «коттеджном поселке»?

К имуществу общего пользования коттеджного поселка относятся:

  • земельные участки общего пользования конкретного коттеджного поселка;
  • возводимые (приобретаемые) для обслуживания домов, участков и всего поселка объекты инфраструктуры.

Хотя имущество общего пользования в таких поселках может принадлежать на праве частной собственности определенному лицу (зачастую застройщику либо аффилированному с ним лицу или лицам), фактически же оно используется не только в интересах этого лица, но и в интересах собственников, входящих в состав поселка участков и домов, а также других проживающих там граждан.

Факт приобретения права собственности на земельный участок в коттеджном поселке, не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования в данном поселке.

Объекты, фактически не предназначенные для удовлетворения общей потребности жителей коттеджного поселка (проживать в комфортных для себя условиях), не могут относиться к имуществу общего пользования.

9. Какие требования предъявляются к услугам по управлению и содержанию имущества общего пользования?

При оказании управляющей компанией услуг по управлению и содержанию имущества общего пользования, необходимо учитывать, что домовладелец должен имеет фактическую возможность:

  • пользоваться имуществом общего пользования;
  • извлекать для себя полезный эффект из оказанных услуг.

Услуги должны быть объективно необходимыми для надлежащего содержания имущества общего пользования.

10. Платить или не платить?

Приобретая участки с уже построенными на них домами либо без таковых (но с целью последующего строительства жилого дома) в коттеджных поселках с благоустроенной охраняемой территорией, дорогами общего пользования, всеми видами инженерных сетей и коммуникаций и т.п., граждане имеют достаточные основания полагать, что их потребность в создании комфортных условий для совместного проживания будет удовлетворена.

В то же время проживание на территории коттеджного поселка обычно предполагает пользование не только объектами его инфраструктуры, но и услугами, оказываемыми тем или иным (главным образом частным) субъектом (субъектами), по организации охраны, соблюдению контрольно-пропускного режима, обслуживанию дорог, ливневой канализации, сетей инженерно-технического обеспечения, ландшафтной инфраструктуры, по уборке территории, вывозу твердых бытовых отходов и т.д.

Следовательно, собственники, действуя с должной степенью разумности и осмотрительности, как правило, не могут не осознавать необходимость участия в той или иной правовой форме в расходах, связанных с содержанием имущества общего пользования, включая оплату услуг по управлению данным имуществом и его содержанию.

Следовательно, домовладелец, при наличии у него:

  • возможности пользоваться имуществом общего пользования
  • извлекать полезный эффект из оказываемых управляющей организацией услуг,

должен оплачивать услуги по управлению и содержанию имущества общего пользования в коттеджном поселке.

Признание вышеуказанных норм жилищного законодательства не соответствующими Конституции Российской Федерации не является основанием для прекращения взимания платы за управление имуществом общего пользования, находящимся в собственности иного лица, и за его содержание в отсутствие у собственника земельного участка (участков) договора с управляющей организацией на оказание соответствующих услуг.

11. На основании чего платить?

Платить нужно на основе договора, заключенного домовладельцами с управляющей организацией или с иным лицом, оказывающим услуги по управлению имуществом общего пользования и по его содержанию.

Такой договор может определять в том числе размер платы за оказание соответствующих услуг и порядок ее изменения.

Необоснованное уклонение собственников участков и домов от заключения подобных договоров и, как следствие, от несения указанных расходов, нарушает интересы не только собственников имущества общего пользования и управляющей организации, но и тех домовладельцев, которые заключили договоры на оказание соответствующих услуг и несут предусмотренные этими договорами расходы.

Можно ли на основании этого вывода, содержащегося в комментируемом постановлении Конституционного Суда Российской Федерации, обязать домовладельцев, посредством судебного постановления, заключать договор с управляющей компанией - открытый вопрос, ответ на который впоследствии даст судебная практика или законодатель.

12. Когда нельзя взыскивать плату?

Нельзя взыскивать плату за управление и содержание имущества общего пользования на основе принятия решений общих собраний домовладельцев по вопросам, касающимся такого имущества.

Этот важный вывод Конституционный Суд Российской Федерации обуславливает тем, что отсутствуют прямые правовые основания для отнесения данного общего собрания к тем гражданско-правовым сообществам, решения которых могут порождать гражданско-правовые последствия, обязательные не только для всех лиц, участвовавших в собрании и голосовавших за принятие решения, но и для иных лиц, включая не принимавших участия в собрании.

Если домовладелец не имел реальной возможности участвовать в принятии решений, связанных с управлением имуществом общего пользования и его содержанием (включая установление порядка определения и повышения размера соответствующих платежей), в том числе когда управление таким имуществом и его содержание, согласно решению общего собрания собственников участков и домов, осуществляет управляющая организация, которой решением этого собрания предоставлены полномочия по самостоятельному определению размера платы за оказываемые ею услуги, то при отсутствии у этого домовладельца договора с управляющей организацией справедливость баланса интересов названных субъектов в части несения расходов на содержание имущества общего пользования может быть поставлена под сомнение.

При этом в случае возникновения спора факт установления указанной платы общим собранием собственников или в определенном им (в том числе утвержденным общим собранием, но не подписанным собственником участка договором) порядке не препятствует суду оценить доводы собственника участка:

  • об отсутствии у него фактической возможности пользоваться данным имуществом и извлекать полезный эффект из оказываемых управляющей организацией услуг;
  • о выходе услуг за рамки объективно необходимых для надлежащего содержания данного имущества;
  • об установлении стоимости услуг, явно превышающей их рыночную стоимость;
  • об отнесении к данному имуществу объектов, фактически не предназначенных для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания.

Во всяком случае, собственник участка не лишен возможности инициировать проведение общего собрания собственников для изменения условий взимания указанной платы.

13. Вправе ли суд взыскать неустойку с домовладельца за задержку оплаты услуг управляющей компании?

Неустойка за несвоевременное внесение платы за управление и содержание имущества общего пользования  с домовладельца не взимается, поскольку такая неустойка не установлена заключенным с ним договором.

Но, это не препятствует применению к домовладельцу ответственности, предусмотренной статьей 395 Гражданским кодексом Российской Федерации, за задержку указанной оплаты.

14. Сколько денег платить?

Платить нужно в пределах разумной и обоснованной рыночной стоимости.

При определении размера соответствующих расходов должны соблюдаться требования разумности и обоснованности.

При решении вопроса о распределении расходов на содержание имущества общего пользования, обязанности по участию в соответствующих расходах возлагаются:

  • на собственника имущества общего пользования;
  • на домовладельцев.

Следовательно, рассчитывая затраты на управление и содержание имущества общего пользования, в такой расчет необходимо включать не только пользователей - домовладельцев, но и всех собственников такого имущества.

15. Возможные злоупотребления правом со стороны управляющих компаний и застройщиков?

Перечень злоупотребления управляющими компаниями и застройщиками своими правами носит открытый характер и указанными в конституционном постановлении злоупотреблениями не ограничивается.

Это может быть:

  • передача полномочий по управлению имуществом общего пользования и его содержанию управляющим организациям, также аффилированным с застройщиком;
  • установление для собственников участков и домов завышенных тарифов на содержание объектов инфраструктуры;
  • предоставление управляющей организации права в одностороннем порядке повышать данные тарифы;
  • произвольные действия управляющей организации при заключении, изменении договора об оказании услуг по управлению имуществом общего пользования;
  • навязывание домовладельцу заведомо невыгодных для него условий договора,

например, включение в предмет договора услуг (работ), выходящих за рамки объективно необходимых для надлежащего содержания имущества общего пользования, установление стоимости услуг, явно превышающей их рыночную стоимость, отнесение к имуществу общего пользования объектов, фактически не предназначенных для удовлетворения общей потребности жителей в комфортных условиях проживания, и т.п.

16. Что должно быть в новом законе?

При определении порядка и условий установления и взимания, состава и размера платы за управление таким имуществом и его содержание законодатель должен закрепить правовые нормы, гарантирующие справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов названных отношений.

В действующем законодательстве в кратчайшие сроки должна быть закреплена модель правового регулирования организационных и имущественных отношений, связанных с функционированием комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой.

Указанная правовая модель должна обеспечивать поддержание справедливого баланса интересов, прав и обязанностей собственников различного имущества, входящего в коттеджные поселки.

Правовая модель должна, в том числе:

  • конкретизировать критерии определения и правовой режим имущества, используемого в коттеджных поселках для общих нужд;
  • включить в себя нормы, призванные урегулировать отношения по управлению этим имуществом и его содержанию;
  • определить порядок и условия установления и взимания платы за управление имуществом общего пользования и его содержание;
  • сформулировать четкие критерии, на основе которых определяются состав и размер указанной  платы.

17. Что такое «справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов» субъектов спорных правоотношений?

Справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов домовладельцев, застройщиков - собственников имущества и управляющих компаний должен предполагать, что:

(1) состав и размер указанной платы:

  • определяются с учетом объективной необходимости соответствующих услуг для надлежащего содержания имущества общего пользования, его использования именно для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания,
  • сохраняется в пределах разумной и обоснованной рыночной стоимости,
  • у домовладельцев имеются возможности эффективной судебной защиты при произвольном установлении платы.

(2) решения общих собраний собственников имущества в коттеджных поселках должны:

  • носить обязательный характер для всех участников (домовладельцев, собственников имущества общего пользования);
  • обеспечивать возможность участия в таких собраниях всех участников;

а сами общие собрания должны:

  • иметь периодичность их проведения;
  • быть подотчетными всем участникам;
  • иметь информационную открытость (в т.ч. управляющей организации) перед участниками таких собраний.

(3) организационно-правовые механизмы, позволяющие обеспечить осознанное принятие на себя собственником (домовладельцем) обязательств, касающихся внесения указанной платы, одновременно с приобретением права собственности на недвижимое имущество в комплексе.

При том, что собственник имеет фактическую возможность пользоваться имуществом общего пользования и извлекает полезный эффект из оказываемых управляющей организацией услуг.

18. Что не вошло в предмет конституционного постановления?

В предмет рассмотрения Конституционным Судом Российской Федерации в своем Постановлении от 28 декабря 2021 г. № 55-П не вошла статья 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, которая формально входила в предмет жалобы заявителя в полном объеме.

Указанным постановлением не были рассмотрены и иные статьи Жилищного кодекса Российской Федерации, на которые обычно ссылаются суды при рассмотрении данной категории дел: статьи 135, 136, 137, 151, 155 и «царица полей» судебных баталий – статья 39 того же кодекса.

Такой подход правоприменителя, вынесшего свое постановление в самом конце 2021 года, предельно понятен с точки зрения сохранения стабильности гражданских отношений: нужно дождаться внесения изменения в законодательство, а не пересматривать по новым обстоятельствам (п. 3 ч. 4 ст. 392 ГПК РФ) сотни гражданских дел со сходными правоотношениями.

Тем более, что срок для пересмотра указанных судебных решений составляет всего 3 месяца, со дня вступления в силу соответствующего постановления Конституционного Суда Российской Федерации.

19. Как жить дальше?

Остается только ждать, когда законодатель внесет соответствующие изменения в действующее законодательство, а пока модель правового регулирования организационных и имущественных отношений, связанных с функционированием коттеджных поселков законом не установлена, будем использовать положения Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28 декабря 2021 г. № 55-П для отстаивания своей позиции, по обеспечению поддержания справедливого баланса интересов, прав и обязанностей собственников различного имущества, входящего в состав коттеджных поселков.

К сожалению, комментируемым постановлением Конституционного Суда Российской Федерации решены далеко не все вопросы, не все выводы подкреплены ссылками на закон, а большинство критериев носят оценочный характер.

При осуществлении конституционного судопроизводства Конституционный Суд Российской Федерации решает исключительно вопросы права и воздерживается от установления и исследования фактических обстоятельств во всех случаях, когда это входит в компетенцию других судов или иных органов (статьи 3, 36, 74, 96 и 97 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации").

В связи с этим, было бы неправильно ждать от высокого суда однозначного ответа на все вопросы, возникшие в связи с вышеуказанным пробелом в правовом регулировании спорных отношений.

Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 28 декабря 2021 г. № 55-П, это,  бесспорно полезный и нужный шаг вперед к цивилизованному правовому решению зачастую очень сложных, жарких и затяжных конфликтов по оплате услуг управления и содержания имущества общего пользования в коттеджных поселках.

Обращайтесь по всем вопросам к частнопрактикующему юристу Владимиру Сундакову, обязательно помогу. Спасибо.

Эксклюзивный абонемент на юридические консультации
Абонементы на 1 и 1/2 года
  • on-line консультации по телефону, Skype, WhatsApp или Viber
  • с 10:00 до 22:00 час МСК в рабочие дни
  • продолжительность и частота консультаций не ограничены