Уведомление об изменении арендной платы

Здравствуйте, уважаемая Наталья Дмитриевна!

Отвечая на Ваш вопрос, приведу пример конкретного дела из судебной практики.

Уполномоченный орган (далее – департамент) и организация заключили договор аренды земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено, для использования административно-учебного здания организации, согласно которому при определении размера арендной платы за пользование земельным участком используется формула расчета арендной платы, установленная Положением о порядке определения базовых размеров арендной платы за землю в городе Ростове-на-Дону, утвержденным постановлением Мэра города Ростова-на- Дону от 15 апреля 2004 г. No 555 в редакции постановления от 11 мая 2005 г., с применением коэффициентов, действовавших на момент заключения договора.

В формуле расчета применены следующие коэффициенты: индексации ставок земельного налога, кратности, учитывающий вид использования земель, зоны градостроительной деятельности, а также средняя ставка земельного налога.

Размер годовой платы – 4951,61 руб. определен путем перемножения значений соответствующих спорному участку коэффициентов, ставки земельного налога и площади участка. Арендная плата подлежит внесению арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала. Первый платеж вносится арендатором до 20 числа последнего месяца квартала, в котором заключен договор.

За нарушение срока внесения арендной платы договором предусмотрена ответственность арендатора в виде пеней из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Стороны также установили, что размер арендной платы изменяется по уведомлению арендодателя ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы.

Иные существенные изменения, в том числе изменение значений и коэффициентов, используемых в расчете арендной платы, вносимые в договор аренды, оформляются дополнительными соглашениями. Арендодатель обязан своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора.

Департамент обратился в арбитражный суд с иском к организации о взыскании задолженности по арендной плате за период с 1 января 2006 г. по 31 декабря 2017 г.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении иска отказано в связи с пропуском истцом исковой давности по требованию за период с 1 января 2006 г. по первый квартал 2015 г., а за остальной период – в связи с неисполнением департаментом обязанности по уведомлению арендатора об изменении размера арендной платы и непредставлением результатов рыночной оценки стоимости пользования земельным участком.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ и п. 1 ст. 65 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ, п. 3 ст. 65 ЗК РФ (в редакции до 1 марта 2015 г.) и ст. 397 ЗК РФ (в действующей редакции) плата за пользование спорным публичным участком относится к категории регулируемых цен.

В соответствии с абзацем третьим п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. No 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г.), распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Согласно п. 3 ст. 397 ЗК РФ, вступившей в законную силу с 1 марта 2015 г., если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Положениями ст. 101 ЗК РФ, введенной в действие с 9 января 2015 г., предусмотрено, что полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленные данным кодексом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном ч. 12 ст. 17 Федерального закона от 6 октября 2003 г. No 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

В соответствии с приведенными нормами Земельного кодекса Российской Федерации, действующим в настоящее время постановлением Правительства Ростовской области от 2 марта 2015 г. No 135 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области» (далее – постановление No 135) полномочиями по установлению порядка определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в Ростовской области, наделено Правительство Ростовской области, а полномочиями по определению размера арендной платы по видам использования наделены органы местного самоуправления городских округов и муниципальных районов (п. 1 приложения No 1 «Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» к постановлению No 135). В г. Ростове-на-Дону нормативные правовые акты о порядке расчета арендной платы за указанные земли до 2012 г. были утверждены Мэром города, а с 2012 г. такие акты принимает администрация г. Ростова-на-Дону.

Как разъяснено в пп. 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. No 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. No 13), к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.), по общему правилу, применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Так как договор аренды публичного земельного участка заключен с организацией после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации не по результатам торгов, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит расчету на основании нормативных правовых актов, которые в спорный период устанавливали порядок определения размера арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону.

Кроме того, стороны и в договоре аренды предусмотрели порядок исчисления арендной платы на основании таких нормативных правовых актов, а также право арендодателя пересчитывать арендную плату в связи с изменением действующего законодательства и указанных нормативных правовых актов.

При таком положении неверны выводы судов о том, что, поскольку департамент не направлял арендатору уведомления об изменении арендной платы в связи с изменением нормативных правовых актов, регулирующих порядок расчета такой платы, и не заключил с ним дополнительных соглашений об изменении договора в части размера арендной платы, истец не вправе требовать взыскания с организации платы за пользование землей в размере, установленном такими актами, и поэтому ответчик должен платить за аренду в год в размере 4951,61 руб., определенном при заключении договора в 2005 г.

Следует отметить, что, поскольку спорным договором предусмотрена обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора, неисполнение такой обязанности и ненаправление арендатору уведомления об изменении арендной платы не освобождают арендатора от обязательства заплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, но при этом в силу положений ст. 406 ГК РФ позволяют ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения платы.

В материалы дела департамент представил подробный расчет испрашиваемой задолженности по арендной плате и пояснения с указанием действовавших в спорный период нормативных правовых актов, регулировавших порядок определения и расчета платы за использование публичных земельных участков в г. Ростове-на-Дону, в соответствии с которыми для расчета размера арендной платы на год за использование предоставленного без торгов участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости (здания, сооружения) установлена специальная формула и не предусмотрено определение платы исходя из рыночной стоимости права аренды таких участков.

Однако в нарушение требований ст. 71 АПК РФ суды представленные истцом документы не исследовали, не проверили расчет долга организации по арендной плате на соответствие нормативным правовым актам, регулирующим порядок расчета арендной платы в г. Ростове-на-Дону, а также необоснованно сославшись на п. 11 приложения No 2 «Порядок определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области» к постановлению No 135, неправильно посчитали, что размер арендной платы за спорный участок, предоставленный организации как собственнику административно-учебного здания, подлежит определению по результатам рыночной оценки стоимости пользования спорным участком.

Помощь юриста по земельным спорам

Обращайтесь, обязательно помогу.