Часто задаваемые вопросы - Квартирный вопрос
Квартирный вопрос
  • Сделка купли-продажи ипотеки

    Владимир Валерьевич, расскажите, пожалуйста, как продать купить квартиру в Москве с ипотекой. С уважением, Сергей Романович П.

    Добрый день, Сергей Романович!

    Продажа ипотеки: согласие банка

    Вначале, нам нужно получить согласие от банка-кредитора (залогодержателя) на продажу ипотечной квартиры (если иное не прописано в условиях договора залога).

    Проще всего будет получить такое согласие, если:

    • покупатель погашает всю задолженность по ипотечному кредиту перед банком;
    • покупатель берет кредит на сделку в том же банке погашает из этих денег задолженность продавца и, по сути, «переоформляет залог квартиры на себя». В этом случае, квартира остается в залоге у банка, а обязательства по выплате кредита переходят к новому собственнику - покупателю.

    Здесь необходимо внимательно изучить договор, поскольку в некоторых из них на этот случай прописано применение штрафных санкций или заградительных банковских комиссий. И, если возможность продажи залоговой квартиры прописана в заключенном договоре, банк не вправе будет отказать в ее продаже.

    Надеюсь, не лишне будет повторить, что квартиру надо проверить с точки зрения ее юридической чистоты, собрать информацию о продавце и привлечь к сделке профессионального юриста.

    Досрочное погашение ипотечного кредита 

    После получения от банка разрешения на сделку купли-продажи ипотечной (заложенной) квартиры в Москве, заемщик находит покупателя.

    Покупатель либо полностью погашает ипотечный долг перед банком, когда выплачиваемая сумма засчитывается в общую стоимость продаваемой залоговой квартиры, либо  покупатель получает в том же банке кредит и выкупает ипотечную квартиру продавца. При этом, банк берет эту же квартиру в залог уже у ее нового владельца (покупателя).

    Так же работает схема продажи ипотечной квартиры в Москве как на вторичном рынке, так и на рынке новостроек (строящегося жилья, находящегося под ипотекой). Здесь, после выплаты банку всех долгов и снятия обременения с залога прав, продавец и покупатель регистрируют уступку прав требования по договору участия в долевом строительстве или переход права собственности по договору купли-продажи.

    Расчеты при купле продаже недвижимости через ипотеку

    Расчеты при покупке ипотечной квартиры происходит:

    • либо на расчетный счет банка должника и продавца;
    • либо через банковскую депозитарную ячейку.

    Как правило, продавец (заемщик) не может оформить сделку купли-продажи без предварительного погашения задолженности перед банком, и он не вправе погасить свою задолженность по кредитному договору в любое удобное для себя время, но только в день текущего платежа, т.е. 1 раз в месяц.   Эти и другие условия кредитного договора должны быть внимательно изучены сторонами перед сделкой.

    При безналичном расчете, новый собственник (покупатель) вносит деньги на счет банка-кредитора, выдается закладная и снимается обременение, и затем уже проводится сделка купли-продажи недвижимости.

    Либо, при наличном расчете, происходит закладка денежных средств, равных сумме долга, в ячейку банка, а разница идет продавцу (часть суммы от полной стоимости квартиры закладывается в ячейку под продавца, а другая часть – под сотрудника банка).

    После регистрации перехода права собственности или договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве продавец забирает свой остаток средств из депозитарной ячейки.

    Если под покупку ипотечной квартиры берется кредит, то одновременно фиксируется завершение сделки и снятие обременения с продавца, а ипотечным кредитом обременяется уже новый владелец (покупатель).

    Чтобы обезопасить покупателя, необходимо заключить договор задатка или предварительный договор купли-продажи в той же форме, в какой будет заключаться основной договор купли-продажи, а это может быть как простая письменная форма, так и нотариально заверенный договор.

    Купля-продажа ипотечной квартиры. Схема. 

    1. Продавец с покупателем заключают предварительный договор купли-продажи ипотечной квартиры и, в случае если основной договор купли-продажи нотариально удостоверен, удостоверяют его у нотариуса.
    2. Покупатель производит оплату ипотечной квартиры: вносит денежные средства, необходимые для погашения задолженности продавца перед банком, в одну депозитную банковскую ячейку, а оставшуюся при покупке сумму – в другую, либо перечисляет деньги на счет банка, либо на счета банка и продавца (в зависимости от условий расчетов и стоимости).
    3. С квартиры снимается залоговое (ипотечное) обременение в органах Росреестра и регистрируется переход права собственности к покупателю (как правило, это один пакет документов).

    Банк и продавец получают доступ к своим ячейкам, против документов государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.

    Всего Вам самого доброго. Обращайтесь.

    Спасибо сказали 102 человека
Оставить комментарий

Смотрите также

  • Возврат задатка

    Я хотела купить квартиру и, подписала с продавцом соглашение о задатке и отдала деньги 00 000 руб. По этому соглашению в течение 5 дней мы должны были заключить договор купли-продажи трехкомнатной квартиры в Москве ______  за 00 млн руб. Но, через 3 дня продавец сообщил, что передумал продавать квартиру, и вернул мне сумму задатка 00 000 руб. Из-за того, что договор купли-продажи не был заключен, я понесла убытки: заплатила риелтору за подбор аналогичной квартиры 000 000 руб., отправила телеграмму на 000 руб., арендовала банковскую ячейку за 000 руб. Могу ли я взыскать с продавца квартры второй задаток, а также 000 000 руб. расходов, компенсацию морального вреда и судебные расходы (оплату услуг представителя, нотариальные услуги, госпошлину, почтовые расходы)?

  • Обязать зарегистрировать право собственности
    Договор купли продажи недвижимости - квартиры в Москве, был заключен на сумму на порядок ниже рыночной стоимости квартиры. Можно ли признать такую сделку притворной и на этом основании не регистрировать договор купли-продажи квартиры?
  • Принудительный выкуп доли в квартире

    Моя мама, М.Е. владела 2/3 квартиры в Москве, состоящей из 3 комнат, в которой проживала вместе с прописанной там же дочерью, А.Е. Мать с дочерью занимали две комнаты трёшки площадью 18,7 кв. м и 10,9 кв. м. Остальная часть на правах общей долевой собственности принадлежала М.П. – постороннему человеку. В квартире М.П. не жил – в последние 5 лет. Свою комнату, площадью чуть более 13 кв. м. М.П. использовал под склад старой мебели, поскольку комната была не единственным жилым помещением, находящимся в собственности у М.П. М.П. на праве общей совместной собственности с двумя членами его семьи также принадлежала другая двухкомнатная квартира в Москве. Может ли моя мать получить всю трехкомнатную квартиру в свою собственность?