Собрание по реновации

1. Определяем форму проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (далее - ОССП в МД), путем:

• очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);
• заочного голосования (опросным путем);
• очно-заочного голосования.

2. Инициируем проведение ОССП в МД

Общее собрание может быть созвано по инициативе физических или юридических лиц, являющихся собственниками помещений данного многоквартирного дома.

Поскольку, все проводимые, помимо годового общего собрания, общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными, то наше ОССП в МД будет являться внеочередным.

А, внеочередное общее в ОССП в МД может быть созвано по инициативе любого из собственников помещений в многоквартирном доме, либо управляющей организации.

В данном случае указанные собственники выступают в качестве инициаторов общего собрания.

При этом, ранее избранная инициативная группа, управляющая организация, правление товарищества, кооператива будут являться лицами, уполномоченными на организацию и проведение ОССП в МД.

3. Набираем кворум ОССП в МД

ОССП в МД правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.

Согласно пункту 5 раздела VI Методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных приказом Минстроя России от 31.07.2014 г. N 411/пр, присутствие собственников на общем собрании и наличие кворума подтверждается листом регистрации участников общего собрания (собственников помещений в многоквартирном доме или их представителей) с указанием фамилии, имени, отчества, адреса, реквизитов свидетельства о собственности на помещение в данном многоквартирном доме, доли в праве общей собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме, подписью собственника или представителя собственника с приложением доверенности, если в общем собрании принимает участие представитель собственника.

При отсутствии кворума для проведения годового ОССП в МД должно быть проведено повторное ОССП в МД.

4. Считаем голоса для кворума и по результатам голосования на в ОССП в МД

Количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения в данном многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме.

В свою очередь, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Таким образом, одному собственнику квартиры может принадлежать голосов больше, чем другому, поскольку процент его голосов зависит от принадлежащей на праве собственности ему площади в многоквартирном доме.

5. Соблюдаем сроки проведения ОССП в МД

Собственник, иное лицо, по инициативе которых созывается ОССП в МД, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения.

В указанный срок сообщение о проведении ОССП в МД должно быть:

• направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением ОССП в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме,
• или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись,
• либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

6. Принимаем решение ОССП в МД

Решения ОССП в МД по вопросам, поставленным на голосование, принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением, которые принимаются квалифицированным большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Поскольку вопрос о включении дома в реновационные списки не относится к компетенции ОССП в МД согласно главы 6 Жилищного Кодекса РФ, то  решение по нему должно приниматься простым большинством голосов участников собрания.

Но, статья 3 законопроекта города Москвы «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве», предоставляет жителям право решать, включать их дом в программу реновации или не включать, следующим образом:

«В проект программы реновации может быть включен только тот многоквартирный дом, жители которого большинством не менее двух третей поддержали включение такого многоквартирного дома в проект программы реновации».

Возникает вопрос: часть 1 этой статьи говорит, что решение о включение либо не включении такого многоквартирного дома в проект программы реновации, принимают жители многоквартирного дома, а часть 2 этой же статьи говорит о том, что:

«на любой стадии формирования программы реновации и ее реализации (до дня заключения первого договора, предусматривающего возникновение права собственности на предоставляемое жилое помещение) может быть проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на котором может быть принято решение об исключении такого многоквартирного дома из проекта программы реновации, программы реновации».

Т.е.,  согласно части 2 указанной статьи, решение об исключении дома из проекта реновации, принимают на собрании не жильцы многоквартирного дома, а собственники его жилых и нежилых помещений.

Так, кто же в таком случае голосует: жильцы дома или собственники помещений и почему их полномочия на собрании поделены таким странным образом?

С учетом ранее изданного Постановления Правительства Москвы от 2 мая 2017 года № 245-ПП «Об учете мнения населения по проекту реновации жилищного фонда в городе Москве», представляется правильным считать, что все решения, связанные с реновацией, должны приниматься в соответствии с главой 6 и со статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, т.е. собственниками жилых и нежилых помещений, голосующих на собрании количеством голосов, которыми обладает каждый собственник помещения в данном многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество.

Поскольку Жилищный кодекс Российской Федерации не дает ответ на вопрос о том, каким количеством голосов на общем собрании должно быть принято решение о включении или не включении многоквартирного дома в проект реновации (либо исключения дома из такого проекта), ответ на этот вопрос дает комментируемая третья статья Законопроекта: такое решение должно быть принято квалифицированным большинством, т.е. 2/3 голосов.

7. Оформляем решение ОССП в МД протоколом

Решения ОССП  в МД оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Таким органом является Минстрой России, который своими Приказами от 31.07.2014 № 411/пр и от 25.12.2015 № 937/пр определил и утвердил форму:

• протокола ОССП в МД
• решений ОССП в МД
• доверенностей на голосование на ОССП в МД,
• иных документов,

а также порядок передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор.

Следовательно, при подготовке и проведении собрания нужно руководствоваться Методическими рекомендациями по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных Приказом Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр

Решения и протокол ОССП в МД являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание.

Копии решений и протокола ОССП в МД подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива не позднее чем через 10 дней после проведения ОССП в МД.

«Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должен быть представлен в управу соответствующего района города Москвы (на территории Троицкого и Новомосковского административных округов города Москвы - в префектуру данных административных округов) в срок не позднее 25 июня 2017 г.

Результаты проведения в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации общего собрания собственников помещений в много­ квартирном доме учитываются при формировании проекта программы реновации жилищного фонда в городе Москве и имеют приоритет перед результатами голосования в иных формах».

Таким образом, проведение ОССП в МД на данный момент является основным законным решением по вопросу согласия или несогласия собственников квартир и жилых помещений многоквартирного дома с включением вашего дома в проект программы реновации жилищного фонда в городе Москве.

Но, поскольку законопроекты еще не всупили в законную силу, возможно, что их итоговые редакции будут изменены.

В заключении, хочу вам напомнить о том, что собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием с нарушением требований Жилищного кодекса РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение 6 месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Всего Вам самого доброго и обращайтесь за юридической помощью по жилищным вопросам на сайт www.yapravo.ru